【摘要】：近年中國旅游業(yè)快速發(fā)展,旅游消費(fèi)被政府部門列入拉動國內(nèi)消費(fèi)的重要方面之一。發(fā)達(dá)城市旅游度假區(qū),及其周邊城市或區(qū)域,對度假型酒店式公寓的購買投資需求和終端消費(fèi)需求日趨旺盛。目前,在珠三角、長三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群,許多度假型酒店式公寓項目相繼落地。作為項目投資的前期調(diào)研和謀劃,策劃工作成果的準(zhǔn)確性是項目投資開發(fā)成功的關(guān)鍵,準(zhǔn)確的策劃可以有效防止或部分消除項目投資風(fēng)險。中國商品住房市場發(fā)展20余年來,商品住房項目策劃經(jīng)驗取得了長足發(fā)展。同時,學(xué)術(shù)界也分析總結(jié)了豐富的商品住宅項目策劃理論和方法,并有效指導(dǎo)開發(fā)實踐。然而,當(dāng)前旅游消費(fèi)型酒店式公寓項目策劃實踐經(jīng)驗有限,同時形成的相關(guān)策劃理論和方法仍不足以支撐此類項目的成功開發(fā)。為了有力提升度假型酒店式公寓項目開發(fā)的成功率,筆者參考商品住宅項目策劃理論和方法,結(jié)合多年工作經(jīng)驗,系統(tǒng)地梳理和總結(jié)了度假型酒店式公寓項目策劃的理論和方法。以此為基礎(chǔ),充分運(yùn)用文獻(xiàn)研究法、市場調(diào)研法、數(shù)理統(tǒng)計等方法,對實踐工作中實施的“廣州市從化區(qū)溫泉鎮(zhèn)度假型酒店式公寓項目”進(jìn)行全程策劃,并對項目策劃理論、方法和技巧進(jìn)行歸納、總結(jié)與提升。主要結(jié)論如下。(1)度假型酒店式公寓項目策劃與住宅類型的項目策劃具有共通之處。在區(qū)域宏觀環(huán)境分析、市場調(diào)研、地塊分析以及定價中的核心理論是相通的,但是在分析指標(biāo)和方法選擇上各有側(cè)重。(2)度假型酒店式公寓項目策劃要深入分析最終消費(fèi)者需求和經(jīng)營市場。在進(jìn)行項目策劃實踐過程中發(fā)現(xiàn),僅僅抓住購買客戶及其需求的研究是不夠的,必須深入到經(jīng)營過程中消費(fèi)者及其需求上來,這樣才利于項目的持續(xù)發(fā)展。(3)度假型酒店式公寓項目選址、檔次和特色尤為重要。在公寓銷售市場和酒店市場分析過程中發(fā)現(xiàn),項目的資源條件、檔次和項目特色決定了項目的去化速度和入住率。積極創(chuàng)新是項目持續(xù)向好發(fā)展的主要途徑。(4)度假型酒店式公寓項目,甚至于投資性強(qiáng)的物業(yè),客戶最為關(guān)注是投資回報。在項目建筑規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計中,應(yīng)充分考慮項目的配套功能,提升項目附加價值。(5)度假型酒店式公寓項目采用市場比較法進(jìn)行經(jīng)營價格定位時,要注意對客戶團(tuán)體和入住時間的修正,保證各參照項目的價格在可比基礎(chǔ)上。項目開發(fā)過程中,相關(guān)政策可能發(fā)生變化,如一些原本可以分割產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售的項目或被要求整體確權(quán)并持有經(jīng)營。這需要創(chuàng)新或突破現(xiàn)有營收模式。如一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其持有經(jīng)營的長租公寓、寫字樓、酒店等不能快速收回投資的物業(yè),通過房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)工具進(jìn)行融資,及早回籠投資資金�？梢灶A(yù)見,度假型酒店式公寓項目不可分割產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售,開發(fā)企業(yè)普遍采用RETTs工具進(jìn)行融資是未來的發(fā)展方向。
【學(xué)位授予單位】：廣州大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號】：F299.23;F592;F719.2
【圖文】：

析章在度假型酒店式公寓市場調(diào)研和項目定位理論和方法指導(dǎo)下，對從化區(qū)溫型酒店式公寓項目進(jìn)行市場研究和定位實操。通過理論與實踐相的結(jié)合，對研和定位過程中遇到的問題進(jìn)行總結(jié)和提升。目基本情況泉鎮(zhèn)項目地處溫泉牌坊外，無河景資源，緊挨 105 國道和大廣高速；距溫泉0 米，廣東溫泉賓館約 1.7 公里，已開通最近地鐵站東方站 10 公里，規(guī)劃約 1.1 公里的路程，與流溪河、天湖風(fēng)景區(qū)的直線距離分別約為 900 米和 3州市區(qū)（天河區(qū)）到達(dá)本項目車程 40 分鐘，經(jīng)從莞深高速 1 小時內(nèi)通達(dá)增深圳。項目區(qū)位如圖 3-1。

圖 3-2 項目地塊及其四至實景圖總之，項目處于從化區(qū)溫泉鎮(zhèn)溫泉風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)，在傳統(tǒng)溫泉鎮(zhèn)外；項性好，1 小時便捷通達(dá)廣州市區(qū)、增城區(qū)，以及周邊東莞市、深圳市、佛山等；項目用地規(guī)模較小，整體素質(zhì)較好；項目臨 105 國道、大廣高速和從莞，昭示性好，同時噪音和揚(yáng)塵對項目影響較大。 從化區(qū)宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析是項目策劃的基礎(chǔ)工作。本節(jié)從城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域規(guī)面對從化區(qū)域宏觀環(huán)境進(jìn)行分析。.1 城市概況從化區(qū)位于華南地區(qū)廣東省廣州市東北面，珠江三角洲到北部山區(qū)的過渡帶橫跨其境內(nèi)南端的太平鎮(zhèn)，氣候溫和，雨量充沛。從化區(qū)政府與廣州珠江新城直線距離僅 57 公里，到東莞、佛山、深圳均在 半徑內(nèi)，已融入珠三角 1 小時度假生活圈。2018 年，廣州地鐵 14 號線開通

圖 3-3 廣州市從化區(qū)行政去化及戶籍人口分布017 年從化區(qū)戶籍人口約 62.6 萬人，約占全市 7.3%，其中非農(nóng)業(yè)人口 16.2口 64.2 萬人，約占全市 4.8%。在廣州十一區(qū)中，從化戶籍人口數(shù)多于南常住人口排末位。約 39%的戶籍人口生活在主城區(qū)街道。如圖 3-3 所示化區(qū)以珍稀溫泉聞名于世，有"中國溫泉之都"之美稱，且素有"北回歸線上州后花園"之譽(yù)。曾先后獲得“中國文化生態(tài)旅游示范地”、“中國最佳旅、“中國優(yōu)秀生態(tài)旅游城市”和“廣東省國民旅游休閑計劃示范市”等稱問從化區(qū)政府溫泉風(fēng)景區(qū)負(fù)責(zé)人了解到，從化溫泉風(fēng)景區(qū)總面積 28.8 平人口約 5000 人。當(dāng)前從化溫泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)有酒店、賓館 100 多家，客房位 12000 個。溫泉風(fēng)景區(qū)溫泉水資源單井涌水量 150-1087m3/d，總2488 m3/d，水溫40-72℃。水質(zhì)類型屬重碳酸鈉型（蘇打水），礦化度240-3 6.9-7.8，氡 63-710Bg/L，二氧化硅 50-80mg/L，氟 9.0-11.0 mg/L，含鈉種有益于人體健康的微量元素。水物理感官良好，無色透明，無臭無味。水分類屬含氡、硅、氟的復(fù)合型熱礦水。

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2763571