【摘要】：隨著房地產(chǎn)由黃金時代進(jìn)入白銀時代,房企原本粗曠的發(fā)展模式越來越不能適應(yīng)現(xiàn)實的需要。然而,房地產(chǎn)作為一個資金密集型行業(yè),在金融去杠桿、銀行收緊貸款的背景下,房企如何做好資金安排,如何提高自身的營運資金管理水平,便成了不得不面對的棘手問題。Y公司作為一家高成長型的民營房地產(chǎn)企業(yè),在近年來實現(xiàn)了銷售業(yè)績的跨越式發(fā)展,2017年進(jìn)入了房企銷售業(yè)績?nèi)珖?0強(qiáng),2018年則順利邁入了房企銷售額千億俱樂部。但在業(yè)績高速增的背后,卻是Y公司總負(fù)債超過2000億元、資產(chǎn)負(fù)債率逼近90%、凈資產(chǎn)負(fù)債率高到182.22%的艱難處境。因此,對Y公司的進(jìn)行全渠道的營運資金管理診斷,找出其渠道營運資金管理中存在的問題便成了當(dāng)務(wù)之急。基于渠道理論的營運資金管理方法重點關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的兩大特點,即流動資產(chǎn)中的存貨占比大、流動負(fù)債中的預(yù)收賬款占比大,并將不同形態(tài)的存貨和預(yù)收賬款在采購、生產(chǎn)、銷售、理財四個渠道中進(jìn)行全供應(yīng)鏈的合理劃分與配比,進(jìn)而找出房地產(chǎn)企業(yè)在各渠道營運資金管理中存在的問題,并提出有針對性的改善措施,以期提高企業(yè)的營運資金使用效率。本文以具有代表性的高成長型民營房地產(chǎn)企業(yè)Y公司為研究對象,以渠道理論為分析基礎(chǔ),對Y公司的渠道營運資金管理進(jìn)行診斷研究。首先將Y公司與同行業(yè)代表性企業(yè)的對比來確定Y公司渠道營運資金管理在同行業(yè)中的真實水平,并通過對理財活動、采購渠道、生產(chǎn)渠道和銷售渠道營運資金構(gòu)成結(jié)構(gòu)的分析來找出Y公司渠道營運資金效率低下的影響因素。之后,找出Y公司渠道營運資金管理水平低下的現(xiàn)實原因。最后,則依據(jù)前面的分析來提出有針對性的改進(jìn)建議,并總結(jié)全文的啟示。通過診斷分析,本文得出如下結(jié)論:第一,在傳統(tǒng)營運資金管理分析體系下,Y公司展現(xiàn)出了良好的營運資金管理現(xiàn)狀,資金相對充足,且短期償債能力較強(qiáng);第二,以渠道理論為基礎(chǔ)對Y公司進(jìn)行營運資金管理分析之后,卻發(fā)現(xiàn)了Y公司在理財、采購、生產(chǎn)和銷售渠道的營運資金管理中都存在著不同程度的問題;第三,Y公司理財活動營運資金管理水平低下主要受到貨幣資金不足、短期負(fù)債過大和應(yīng)付利息過多的影響,改善措施為提升自身信用等級、完善財務(wù)共享中心付款機(jī)制和確保供應(yīng)鏈金融落地;第四,Y公司采購渠道營運資金管理水平遠(yuǎn)落后于同行業(yè)的原因在于預(yù)付賬款和應(yīng)付賬款過多,改善建議為建立采購商戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系和適當(dāng)引入國有資本戰(zhàn)略投資者;第五,生產(chǎn)渠道營運資金周轉(zhuǎn)期過長則主要在于在產(chǎn)品存貨較長時間地占用了極大量的營運資金,改善措施為逆周期拿地和加強(qiáng)法務(wù)團(tuán)隊建設(shè);第六,Y公司銷售渠道營運資金管理水平低下的主要影響因素為產(chǎn)成品存貨逐年增多和預(yù)收賬款增幅下降,相應(yīng)的改善建議為細(xì)客戶種類和選擇性布局三四線城市。
【學(xué)位授予單位】：華南理工大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號】：F299.233.42
【圖文】：

大量資金積壓在存貨在產(chǎn)品上。由圖4-1 可知，我國主要城市平均地價的近年來一直處于逐年攀升的狀態(tài)，雖然增長幅度有所放緩，但平均價格卻穩(wěn)定增長。這種地價的增長會導(dǎo)致 Y 公司在公開招拍掛市場拿地必須付出更高的土地價格，大量的資金都支付在土地上，便造成了 Y 公司的在產(chǎn)品存貨營運資金猛增。圖 4-1 全國主要城市平均地價增長情況數(shù)據(jù)來源：Wind 金融終端行業(yè)數(shù)據(jù)庫4.4 銷售渠道營運資金管理問題產(chǎn)生原因通過 3.5 章節(jié)的診斷分析可知 ，在銷售渠道營運資金管理水平上，Y 公司在房地產(chǎn)代表性企業(yè)中大概處于中游位置，距離頂級房企的銷售渠道營運資金管理水平依然有著較大差距，且問題出要表現(xiàn)在產(chǎn)成品存貨、預(yù)收賬款這兩個主要方面。產(chǎn)成品存貨和預(yù)收賬款都與銷售直接相關(guān)，當(dāng)銷售下滑時，一方面商品房積壓使得產(chǎn)成品存貨占用資金量加大，另一方面則是消費者購買意愿降低時企業(yè)的銷售預(yù)收賬款急劇減少，在兩個方面的綜合作用下使得銷售渠道營運資金管理效率低下。

華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文圖 5-1 企業(yè)信用評級六大影響因素Wind 數(shù)據(jù)庫共享中心付款機(jī)制.1.2 章節(jié)付款時機(jī)安排不周的原因，本章節(jié)建議 Y 公司完善財務(wù)共享Y 公司的財務(wù)共享中心需要改進(jìn)其付款機(jī)制，具體來說，主要需要以區(qū)域公司自主上報付款金額和和付款日期，財務(wù)共享中心只審核但不務(wù)共享中心付款流程審批結(jié)束之后，等待區(qū)域公司發(fā)出付款指令時分操作看似簡單，卻對集團(tuán)總部的財務(wù)共享中心提出了更高的工作要去全面宏觀地準(zhǔn)確把握集團(tuán)的資金現(xiàn)狀，另一方面則需要集團(tuán)加強(qiáng)與避免因銀行問題耽誤付款。Y 公司具體的財務(wù)共享中心付款改進(jìn)機(jī)制

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2712679