發(fā)布時(shí)間：2020-06-12 06:55

【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè),經(jīng)過20多年的快速發(fā)展,已成為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展有利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展,但同時(shí)也帶來了相關(guān)行業(yè)投資過度并影響國家的金融安全和社會(huì)穩(wěn)定問題。這是由于房地產(chǎn)很容易演變?yōu)橥稒C(jī)品,其投資過度不僅可以引發(fā)房地產(chǎn)本身產(chǎn)業(yè)過熱,出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)泡沫,而且還能夠通過后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)和前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的供給推動(dòng),引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。更為嚴(yán)重的是,由于巨大的經(jīng)濟(jì)慣性,即使政府采取強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控措施,經(jīng)濟(jì)也很難實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的“軟著陸”,常常帶來經(jīng)濟(jì)長期緊縮或停滯。最近幾年在各種因素推動(dòng)下住宅價(jià)格快速上漲,住房價(jià)格已經(jīng)成為社會(huì)普遍關(guān)注的重大民生問題。 目前給人們一種直覺是房價(jià)與居民收入支付能力之間出現(xiàn)了偏離,這是因?yàn)樽≌鳛橐环N特殊商品具有自身獨(dú)特的稟賦特性,兼具商品和金融屬性(剛性和投機(jī)性需求),而投機(jī)性需求在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下對(duì)房價(jià)的影響極為特殊,其影響路徑表現(xiàn)為住宅價(jià)格上漲引起居民資產(chǎn)財(cái)富增加,資產(chǎn)財(cái)富增長伴隨資產(chǎn)升值預(yù)期將演變?yōu)閮r(jià)格上漲的持續(xù)推動(dòng)力。因此,房地產(chǎn)市場的投機(jī)性問題研究,不僅是要解決房價(jià)本身與實(shí)際收入水平的偏離問題,而且還應(yīng)該能夠詮釋這種偏離的誘發(fā)機(jī)理和演變規(guī)律。資產(chǎn)升值性預(yù)期是投機(jī)性需求的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力,為此本文通過博弈模型來研究升值性預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)性需求的生成和演化過程,并通過推導(dǎo)出升值性預(yù)期的數(shù)理公式。在研究中發(fā)現(xiàn)有一個(gè)被普遍忽略的問題應(yīng)更值得關(guān)注,在房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同地區(qū)和階段,投機(jī)性需求和房價(jià)的作用關(guān)系應(yīng)該是存在差異的,或者可以說這種作用關(guān)系應(yīng)該是一個(gè)分地區(qū)的、動(dòng)態(tài)階段性的變化。鑒于此,本文將采用2000年至2009年我國房價(jià)、可支配收入、資產(chǎn)升值預(yù)期的季度數(shù)據(jù),對(duì)房價(jià)的投機(jī)性效應(yīng)進(jìn)行地區(qū)性和階段性的影響分析,研究投機(jī)性需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)理,進(jìn)而揭示投機(jī)性需求對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格影響的地區(qū)差異性和階段性特征;隨后又研究了資產(chǎn)升值性預(yù)期與房地產(chǎn)市場的長期均衡關(guān)系及資產(chǎn)升值性預(yù)期對(duì)房價(jià)短期波動(dòng)的影響效應(yīng)。為此本文共分6章,對(duì)該問題的具體研究內(nèi)容如下。 第1章是緒論。本章主要介紹了研究的背景意義、研究框架、主要內(nèi)容和研究方法,并就房地產(chǎn)投機(jī)性需求和剛性需求對(duì)房價(jià)的影響在國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀進(jìn)行了綜述,并通過對(duì)以往研究理論的學(xué)習(xí),更加明確了本文研究的側(cè)重點(diǎn)。 第2章是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫及其相關(guān)理論。本章主要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及其波動(dòng)進(jìn)行理論闡述,并詳細(xì)介紹投機(jī)性現(xiàn)象的歷史回顧,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的內(nèi)涵、特征及其價(jià)格的影響效應(yīng)進(jìn)行了詳細(xì)分析,特別指出了投機(jī)性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的巨大推動(dòng)作用;隨后聯(lián)系我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,從供給和需求角度、貨幣供應(yīng)量角度及住宅房價(jià)變化現(xiàn)狀分析中發(fā)現(xiàn),從1999年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來看,住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的增長起到至關(guān)重要的作用,大量樓市投資也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展,伴隨房價(jià)的不斷上漲,整個(gè)社會(huì)對(duì)該行業(yè)的重視程度越來越高。1999-2009年,我國住宅銷售面積、住宅價(jià)格和土地價(jià)格等都有了很大增幅,并在很大程度上滿足了民生的居住需求;但近年來國內(nèi)眾多城市房價(jià)的快速上漲已經(jīng)脫離了大部分居民的可支付能力,其原因在于房地產(chǎn)的投資屬性,只有對(duì)該問題理論和實(shí)證的研究才能更好的理解我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀,并有利于國家宏觀調(diào)控政策的制定。 第3章主要闡釋了升值性預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)性需求的生成和演化過程,其中金融因素對(duì)資產(chǎn)投機(jī)性需求的推動(dòng)產(chǎn)生了莫大影響,包括銀行信用制度和金融監(jiān)管制度的效應(yīng)影響。其后運(yùn)用博弈理論構(gòu)建了資產(chǎn)升值性預(yù)期與投機(jī)性需求間生成與演化的博弈模型,模型推導(dǎo)結(jié)果發(fā)現(xiàn),市場預(yù)期認(rèn)為只有當(dāng)房地產(chǎn)市場處于非繁榮狀態(tài)時(shí),才不會(huì)出現(xiàn)跟風(fēng)和正反饋行為,這種狀態(tài)下房地產(chǎn)投機(jī)性需求不會(huì)產(chǎn)生;而其他情況則相反,購房者將產(chǎn)生投機(jī)偏好,而投機(jī)偏好的強(qiáng)弱取決于資產(chǎn)升值性預(yù)期收益,并在羊群作用下,導(dǎo)致整體市場投機(jī)行為的蔓延,并最終容易誘發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。博弈模型闡釋了收益預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)性需求的重要影響,通過對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)行態(tài)勢的研究發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)升值預(yù)期主導(dǎo)了投機(jī)預(yù)期的產(chǎn)生和蔓延;之后本章就資產(chǎn)升值性預(yù)期和房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)的數(shù)理推導(dǎo),最終得到了基于資產(chǎn)升值性預(yù)期的住宅價(jià)格模型。 第4章主要研究了投機(jī)性需求影響房價(jià)的地區(qū)差異性特征,構(gòu)建基于資產(chǎn)升值預(yù)期的分地區(qū)住宅價(jià)格模型,其主要結(jié)論概括如下。⑴東部省份的預(yù)期資產(chǎn)收益變量的系數(shù)相對(duì)中西部地區(qū)普遍偏高,表明東部省份投機(jī)性需求對(duì)住宅價(jià)格影響更大,投機(jī)效應(yīng)更明顯。部分地區(qū)資產(chǎn)升值性預(yù)期系數(shù)明顯大于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入系數(shù),上海、江蘇、浙江,表明這些地區(qū)投機(jī)性需求已經(jīng)超過剛性需求成為主導(dǎo)房價(jià)走勢的關(guān)鍵性因素;東部其他省份預(yù)期資產(chǎn)收益系數(shù)和收入系數(shù)相差不大,如北京、廣東、天津,表明投機(jī)性需求對(duì)該地區(qū)的住宅價(jià)格影響日益體現(xiàn),并已經(jīng)成為影響房價(jià)地區(qū)性走勢的重要因素。⑵中西部省市除重慶、四川偏發(fā)達(dá)省份外,其預(yù)期資產(chǎn)收益對(duì)價(jià)格影響多為不顯著,表明地區(qū)性投機(jī)效應(yīng)并不明顯;相反收入對(duì)房價(jià)有同向影響且多為顯著,但絕對(duì)值相對(duì)東部省份偏小,對(duì)比預(yù)期資產(chǎn)收益系數(shù)值,我們認(rèn)為對(duì)中部省份而言住房需求更多由收入所影響,其房價(jià)的上漲更多來源于收入水平提高誘發(fā)的剛性需求。⑶投機(jī)性需求和剛性需求的住宅價(jià)格計(jì)量模型不僅反映了目前房地產(chǎn)市場的基本特征,而且對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場是否真正存在投機(jī)性具有較強(qiáng)的解釋能力,說明我們所采用的方法具有一定的合理性,模型函數(shù)中納入了剛性需求變量和投機(jī)性需求變量,兩者相互對(duì)比可以清晰地揭示影響我國住宅價(jià)格當(dāng)前走勢的關(guān)鍵因素。東、中、西三個(gè)地區(qū),由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、開放性等不同導(dǎo)致投機(jī)性需求和剛性需求具有明顯地域性特征。其中,資產(chǎn)升值預(yù)期引起的投機(jī)訴求是影響東部地區(qū)房價(jià)走勢的關(guān)鍵性因素,而剛性需求則主導(dǎo)了西部地區(qū)房價(jià)走勢。 第5章通過研究貨幣政策與房價(jià)的影響機(jī)理,選取相應(yīng)廣義貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率作為門限變量,之后運(yùn)用門限面板模型對(duì)房價(jià)的階段性影響效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證分析,來探討房地產(chǎn)投機(jī)性需求和剛性需求對(duì)房價(jià)影響的階段性演變規(guī)律;在此基礎(chǔ)上其主要結(jié)論概括如下。房價(jià)階段性影響效應(yīng)模型結(jié)果顯示,(1)門限面板中的門限變量是基于貨幣政策對(duì)房價(jià)的傳導(dǎo)機(jī)理來選取的,本章選擇廣義貨幣供給量、通貨膨脹量、利率作為研究住宅價(jià)格階段性影響效應(yīng)的門限變量。(2)隨后的結(jié)果估計(jì)表明投機(jī)性需求和剛性需求在貨幣政策背景下對(duì)房價(jià)的影響分為兩個(gè)階段,即第一階段2000-2005年,第二階段2006年-2009年;在第一階段中投機(jī)性需求對(duì)房價(jià)無顯著影響,房價(jià)的波動(dòng)主要受剛性需求的影響;在第二階段中投機(jī)性需求對(duì)房價(jià)的影響系數(shù)已經(jīng)和剛性需求相差不大,并已經(jīng)逐漸成為影響房價(jià)走勢的關(guān)鍵性因素。(3)從中可以發(fā)現(xiàn)自2000年后房價(jià)的動(dòng)態(tài)階段性規(guī)律,投機(jī)性需求隨著時(shí)間的推移對(duì)房價(jià)的影響明顯增強(qiáng),到目前為止投機(jī)性需求和剛性需求已經(jīng)共同成為我國房價(jià)快速上漲的主要原因,而投機(jī)性需求更成為影響房價(jià)波動(dòng)的主因。 第6章研究了升值性預(yù)期的短期波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場長期均衡關(guān)系的影響。估計(jì)結(jié)果顯示,升值性預(yù)期行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的短期調(diào)整效應(yīng)是顯著的,升值性預(yù)期行為和房地產(chǎn)價(jià)格長期均衡關(guān)系的偏離將在下一期獲得相應(yīng)的修正,基于面板協(xié)整的升值性預(yù)期行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格長期均衡關(guān)系總體上是趨于穩(wěn)定的。在短期,升值性預(yù)期行為和房地產(chǎn)價(jià)格是互為Granger原因的,即在短期存在著雙向的因果關(guān)系。結(jié)果表明,如果從短期來看,升值性預(yù)期行為的提高會(huì)進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的水平。并且房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)刺激升值性預(yù)期行為的提高。升值性預(yù)期行為與房地產(chǎn)價(jià)格相互影響效應(yīng)非常明顯。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的研究表明我國房價(jià)持續(xù)升值預(yù)期在長期狀態(tài)下是穩(wěn)定的,投資房產(chǎn)可以帶來收益,而敢于投機(jī)的原因在于房地產(chǎn)市場升值趨勢沒有改變;升值預(yù)期已成為房價(jià)長期均衡的重要影響部分值得引起我們深思,因?yàn)轭A(yù)期的長期穩(wěn)定化將加劇泡沫的持續(xù)形成,使泡沫持續(xù)膨脹,預(yù)期也是全民參與投機(jī)的根源,并將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定帶來極大威脅和隱患。
【學(xué)位授予單位】：吉林大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號(hào)】：F293.3

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)博士學(xué)位論文 前1條

1 李斌;預(yù)期對(duì)中國商品住宅市場的影響研究[D];山西財(cái)經(jīng)大學(xué);2013年

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本文編號(hào)：2709163