【摘要】：近幾年,國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)蓬勃發(fā)展,國(guó)家層面積極推行各種政策法規(guī),意在大力支持房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展。其中包括商業(yè)性質(zhì)房屋改租賃可以按照普通住宅按照民水民電標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi),同時(shí)給予稅收優(yōu)惠,例如居住類(lèi)住宿發(fā)票可以抵扣個(gè)人個(gè)稅。除此之外,國(guó)內(nèi)各大銀行、金融機(jī)構(gòu)同步推行長(zhǎng)租公寓類(lèi)的REITs資產(chǎn)證券化試點(diǎn),租賃市場(chǎng)客戶群體存在多樣性,不同年齡、不同職業(yè)的人都有著相應(yīng)的需求。隨著社會(huì)的發(fā)展,90后年輕人進(jìn)入租賃市場(chǎng),成為租賃市場(chǎng)消費(fèi)主力軍,其帶來(lái)的消費(fèi)需求升級(jí)直擊了原行業(yè)的裝修材料不合格、服務(wù)差、配套差等各種痛點(diǎn),使整個(gè)租賃市場(chǎng)加速進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展的時(shí)期,如何能夠突破市場(chǎng)瓶頸是相關(guān)企業(yè)需突破的難題。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)民支柱性行業(yè),過(guò)去的十年房產(chǎn)投資作為民生首選,一線城市房?jī)r(jià)突破20萬(wàn)的樓盤(pán)都不在少數(shù),由于面臨著國(guó)家層面的調(diào)控,銀行利率上漲,二套房的貸款政策變動(dòng)等因素直接影響,杠桿炒房時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在,存量房時(shí)代的到來(lái)加上政策鼓勵(lì),長(zhǎng)租公寓成為新一輪的行業(yè)風(fēng)口,租賃市場(chǎng)反應(yīng)良好,資本紛紛涌入。長(zhǎng)租公寓盡管面臨著回報(bào)周期長(zhǎng)、資本風(fēng)險(xiǎn)高、盈利難等尷尬問(wèn)題,但也無(wú)法阻止整個(gè)租賃市場(chǎng)井噴式增長(zhǎng),已經(jīng)進(jìn)入萬(wàn)億級(jí)別,且在未來(lái)5年仍能保持高速增長(zhǎng)。作為初創(chuàng)企業(yè)的Y公司,本論文力求通過(guò)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,結(jié)合項(xiàng)目的地理位置各項(xiàng)屬性,對(duì)長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀、項(xiàng)目品牌定位、運(yùn)營(yíng)管理、商業(yè)模式、融資模式、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面進(jìn)行剖析,形成一份具有實(shí)操型的商業(yè)計(jì)劃書(shū),指導(dǎo)Y公司長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。
【圖文】：

圖 2-1 Y 公寓項(xiàng)目效果圖Y（深圳）科技有限公司，總部位于深圳前海灣區(qū)輻射區(qū)西鄉(xiāng)一號(hào)科技大廈，公司致力于將智能科技融入生活，深耕“智能家裝”和“公寓運(yùn)營(yíng)”兩大業(yè)務(wù)板塊。其中，“公寓運(yùn)營(yíng)”板塊是以長(zhǎng)租公寓改造和運(yùn)營(yíng)為主，Y 公司第一個(gè)公寓項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)共和社區(qū)，一號(hào)科技大廈 B 棟。項(xiàng)目為“廠改”項(xiàng)目，原物業(yè)屬性為配套宿舍設(shè)計(jì)通過(guò)外立面翻新，內(nèi)部裝修、增加消防設(shè)施等改造，打造深圳西鄉(xiāng)首個(gè)全智能公寓——“一號(hào)智能+”�！耙惶�(hào)智能+”公寓主打 90 年輕群體，力求打造一個(gè)年輕人專(zhuān)屬的智能化公寓，電動(dòng)窗簾系統(tǒng)、智能空調(diào)系統(tǒng)、智能音響系統(tǒng)、智能管家系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、24 小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)等，只要通過(guò)手機(jī) APP，就能完全掌控智能生活。2.1.2 公寓項(xiàng)目商業(yè)定位Y 公司“一號(hào)智能+”公寓目標(biāo)客戶是 90 后年輕群體，他們愛(ài)科技，愛(ài)時(shí)尚，愛(ài)交

圖 4-1 原有建筑物外觀實(shí)景圖原物業(yè)為舊廠房配套宿舍，所以二次改造費(fèi)用很大。按 70 套房投入折算，單房投入均價(jià)=總投入/房間數(shù)=56133.06 元/套，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)約 35000-40000 元/套，高出行業(yè) 40%。表 4-2 投入預(yù)算表公寓裝修投入預(yù)算表編號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總價(jià)（元） 備注1 土建改造 1340851.60此部分土建改造費(fèi)用超標(biāo)導(dǎo)致整體投入過(guò)高2 標(biāo)準(zhǔn)套房裝修（70 套） 1610939.333 24 小時(shí)熱水系統(tǒng) 185000.004 無(wú)線電視及 wifi 系統(tǒng) 153000.005 監(jiān)控系統(tǒng) 95300.006 智能化系統(tǒng) 102100.007 空調(diào)分體機(jī)系統(tǒng) 255500.00
【學(xué)位授予單位】：華南理工大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類(lèi)號(hào)】：F299.233.4

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本文編號(hào)：2662460