【摘要】：經(jīng)過三個城市更新項目橫向課題的實踐后發(fā)現(xiàn),政府在城市更新項目的方案制定階段存在將方案貨幣化的需求,但尚未有方法,由此提出了如何依據(jù)城市更新項目的空間規(guī)劃方案估測現(xiàn)金流這一研究問題。估測方法由邏輯步驟和具體技法構(gòu)成。邏輯步驟的提出需在公司項目現(xiàn)金流估測方法的基礎(chǔ)上進(jìn)行。政府項目與公司項目存在異同,城市更新項目與其他政府項目相比也有其特點。因此,公司項目現(xiàn)金流估測方法并不能直接應(yīng)用,還需先分析城市更新項目的特點,然后依據(jù)這些特點對公司項目現(xiàn)金流估測方法的邏輯步驟進(jìn)行增加或刪減,最后提出城市更新項目現(xiàn)金流估測方法的邏輯步驟:(1)羅列實施項目后每一年會發(fā)生的現(xiàn)金流,包括征收土地和房屋方面、土地出讓方面、其他方面;(2)估測每一年每一種現(xiàn)金流的值;(3)得出每一年的凈現(xiàn)金流。基于邏輯步驟可知,估測現(xiàn)金流的關(guān)鍵在于明晰每一年需要估測哪些現(xiàn)金流,以及如何估測出這些現(xiàn)金流的值�；谑崂沓龅某鞘懈马椖恐欣嫦嚓P(guān)者及其間的現(xiàn)金往來關(guān)系,篩選出與政府直接相關(guān)的關(guān)系,得出城市更新項目中圍繞政府產(chǎn)生的四大類現(xiàn)金流:征收土地和房屋現(xiàn)金流出、公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)金流出、土地出讓現(xiàn)金流入和稅費(fèi)現(xiàn)金流入。四大類現(xiàn)金流又可細(xì)分為42個種類,確定一個具體項目的現(xiàn)金流種類時便可從這42個種類中進(jìn)行篩選。各種現(xiàn)金流在項目實施過程中產(chǎn)生的時點與項目開發(fā)的計劃相關(guān)。每一種現(xiàn)金流有其特點,估測時采用的技法也不相同。估測征收土地和房屋現(xiàn)金流出主要依據(jù)補(bǔ)償政策和客觀數(shù)據(jù),在這些資料不可得的條件下則需采用地圖識別、調(diào)研訪談和相似案例研究法等。估測公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)金流出有賴于單方成本的準(zhǔn)確性,在歷史大樣本數(shù)據(jù)可得的條件下可采用回歸分析法,通過構(gòu)建估測模型估測單方成本,否則采用專家會議法。估測土地出讓現(xiàn)金流入有賴于樓面地價的準(zhǔn)確性,通過改良后的市場比較法和剩余法分別估測樓面地價,綜合兩個結(jié)果得到估測值。估測稅費(fèi)現(xiàn)金流入主要依據(jù)稅法和規(guī)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn),其中,增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三大稅種的征收規(guī)定較為復(fù)雜,需根據(jù)估測時信息的可獲取程度進(jìn)行簡化處理。將各部分研究結(jié)果進(jìn)行歸納,并結(jié)合實踐經(jīng)驗進(jìn)行分析,由此提出估測方法。估測方法包括邏輯步驟和具體技法。邏輯步驟包括三步。具體技法包括四類:城市更新項目中所有現(xiàn)金流種類及產(chǎn)生時點集成圖;所有種類現(xiàn)金流的估測技法,包括42種現(xiàn)金流,可歸納為8個方面的技法;估測一個具體的城市更新項目時的操作步驟和操作技法,包括6個一級步驟和15個二級步驟,每個步驟中包含操作技法,主要有9個關(guān)鍵技法;估測時的注意事項,包括7項。
【圖文】：

附錄 5 估測工具的構(gòu)建方法及構(gòu)建過程示例節(jié) 5.2 的步驟 3 中闡述了估測的過程中需借助 Excel 估測工具進(jìn)行估測。Excel 估測工具能夠使估測過程達(dá)到事半功倍之效，具體來說，它能幫助估測人員匯總數(shù)據(jù)、梳理數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系、記錄估測過程；同時，在規(guī)劃方案的修改和完善過程中，使得估測人員能夠快速地通過改變某幾個數(shù)據(jù)獲得估測結(jié)果，，提高估測效率。本節(jié)將以第六章中 ZA 城市更新項目為例，分析一個城市更新項目現(xiàn)金流估測工具構(gòu)建的過程。第一步：構(gòu)建項目用地情況統(tǒng)計表城市更新項目的現(xiàn)狀和規(guī)劃后土地信息是估測時的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，將所有土地相關(guān)數(shù)據(jù)匯總起來，可方便估測時取數(shù)，如圖 1 所示。表中的數(shù)據(jù)在步驟三和步驟四中已經(jīng)獲取，構(gòu)建時同時輸入數(shù)據(jù)。

圖 2 項目開發(fā)計劃和各年現(xiàn)金流估測結(jié)果表示意圖第三步：構(gòu)建四大類現(xiàn)金流估測工作頁估測現(xiàn)金流所需的三個要素是變量數(shù)值、計算公式和現(xiàn)金流時點，因此，每一類現(xiàn)金流的估測工作頁應(yīng)包括變量數(shù)值表、估測過程表和各年現(xiàn)金流匯總表，其中，變量數(shù)值表用于匯總估測時涉及的所有變量值；估測過程表用于計算各明細(xì)項；最后按照項目開發(fā)計劃和各項現(xiàn)金流產(chǎn)生的時間，將估測過程表的所得出的結(jié)果匯總至各年現(xiàn)金流匯總表。在構(gòu)建的同時應(yīng)當(dāng)將步驟一至步驟五中已經(jīng)明確的變量數(shù)值填入表中，并將已經(jīng)明確的各個現(xiàn)金流明細(xì)項計算方法在單元格中設(shè)置勾稽關(guān)系和公式。征收土地估測過程表如圖 3 所示。由于征收土地和房屋補(bǔ)償現(xiàn)金流出包含的現(xiàn)金流明細(xì)項和變量較多，因此可將征收房屋現(xiàn)金流與征收土地現(xiàn)金流估測表分為兩個工作頁，使得估測過程和結(jié)果能夠更加清晰地呈現(xiàn)。同時，可將表格中手動輸入的數(shù)據(jù)表上顏色，在后續(xù)的數(shù)據(jù)更新過程中修改表了顏色的數(shù)據(jù)即可，較為方便。
【學(xué)位授予單位】：華南理工大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號】：F299.2

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