【摘要】：經(jīng)過(guò)三個(gè)城市更新項(xiàng)目橫向課題的實(shí)踐后發(fā)現(xiàn),政府在城市更新項(xiàng)目的方案制定階段存在將方案貨幣化的需求,但尚未有方法,由此提出了如何依據(jù)城市更新項(xiàng)目的空間規(guī)劃方案估測(cè)現(xiàn)金流這一研究問(wèn)題。估測(cè)方法由邏輯步驟和具體技法構(gòu)成。邏輯步驟的提出需在公司項(xiàng)目現(xiàn)金流估測(cè)方法的基礎(chǔ)上進(jìn)行。政府項(xiàng)目與公司項(xiàng)目存在異同,城市更新項(xiàng)目與其他政府項(xiàng)目相比也有其特點(diǎn)。因此,公司項(xiàng)目現(xiàn)金流估測(cè)方法并不能直接應(yīng)用,還需先分析城市更新項(xiàng)目的特點(diǎn),然后依據(jù)這些特點(diǎn)對(duì)公司項(xiàng)目現(xiàn)金流估測(cè)方法的邏輯步驟進(jìn)行增加或刪減,最后提出城市更新項(xiàng)目現(xiàn)金流估測(cè)方法的邏輯步驟:(1)羅列實(shí)施項(xiàng)目后每一年會(huì)發(fā)生的現(xiàn)金流,包括征收土地和房屋方面、土地出讓方面、其他方面;(2)估測(cè)每一年每一種現(xiàn)金流的值;(3)得出每一年的凈現(xiàn)金流。基于邏輯步驟可知,估測(cè)現(xiàn)金流的關(guān)鍵在于明晰每一年需要估測(cè)哪些現(xiàn)金流,以及如何估測(cè)出這些現(xiàn)金流的值�；谑崂沓龅某鞘懈马�(xiàng)目中利益相關(guān)者及其間的現(xiàn)金往來(lái)關(guān)系,篩選出與政府直接相關(guān)的關(guān)系,得出城市更新項(xiàng)目中圍繞政府產(chǎn)生的四大類(lèi)現(xiàn)金流:征收土地和房屋現(xiàn)金流出、公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)金流出、土地出讓現(xiàn)金流入和稅費(fèi)現(xiàn)金流入。四大類(lèi)現(xiàn)金流又可細(xì)分為42個(gè)種類(lèi),確定一個(gè)具體項(xiàng)目的現(xiàn)金流種類(lèi)時(shí)便可從這42個(gè)種類(lèi)中進(jìn)行篩選。各種現(xiàn)金流在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的時(shí)點(diǎn)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的計(jì)劃相關(guān)。每一種現(xiàn)金流有其特點(diǎn),估測(cè)時(shí)采用的技法也不相同。估測(cè)征收土地和房屋現(xiàn)金流出主要依據(jù)補(bǔ)償政策和客觀數(shù)據(jù),在這些資料不可得的條件下則需采用地圖識(shí)別、調(diào)研訪(fǎng)談和相似案例研究法等。估測(cè)公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)金流出有賴(lài)于單方成本的準(zhǔn)確性,在歷史大樣本數(shù)據(jù)可得的條件下可采用回歸分析法,通過(guò)構(gòu)建估測(cè)模型估測(cè)單方成本,否則采用專(zhuān)家會(huì)議法。估測(cè)土地出讓現(xiàn)金流入有賴(lài)于樓面地價(jià)的準(zhǔn)確性,通過(guò)改良后的市場(chǎng)比較法和剩余法分別估測(cè)樓面地價(jià),綜合兩個(gè)結(jié)果得到估測(cè)值。估測(cè)稅費(fèi)現(xiàn)金流入主要依據(jù)稅法和規(guī)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn),其中,增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三大稅種的征收規(guī)定較為復(fù)雜,需根據(jù)估測(cè)時(shí)信息的可獲取程度進(jìn)行簡(jiǎn)化處理。將各部分研究結(jié)果進(jìn)行歸納,并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析,由此提出估測(cè)方法。估測(cè)方法包括邏輯步驟和具體技法。邏輯步驟包括三步。具體技法包括四類(lèi):城市更新項(xiàng)目中所有現(xiàn)金流種類(lèi)及產(chǎn)生時(shí)點(diǎn)集成圖;所有種類(lèi)現(xiàn)金流的估測(cè)技法,包括42種現(xiàn)金流,可歸納為8個(gè)方面的技法;估測(cè)一個(gè)具體的城市更新項(xiàng)目時(shí)的操作步驟和操作技法,包括6個(gè)一級(jí)步驟和15個(gè)二級(jí)步驟,每個(gè)步驟中包含操作技法,主要有9個(gè)關(guān)鍵技法;估測(cè)時(shí)的注意事項(xiàng),包括7項(xiàng)。
【圖文】：

附錄 5 估測(cè)工具的構(gòu)建方法及構(gòu)建過(guò)程示例節(jié) 5.2 的步驟 3 中闡述了估測(cè)的過(guò)程中需借助 Excel 估測(cè)工具進(jìn)行估測(cè)。Excel 估測(cè)工具能夠使估測(cè)過(guò)程達(dá)到事半功倍之效，具體來(lái)說(shuō)，它能幫助估測(cè)人員匯總數(shù)據(jù)、梳理數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系、記錄估測(cè)過(guò)程；同時(shí)，在規(guī)劃方案的修改和完善過(guò)程中，使得估測(cè)人員能夠快速地通過(guò)改變某幾個(gè)數(shù)據(jù)獲得估測(cè)結(jié)果，，提高估測(cè)效率。本節(jié)將以第六章中 ZA 城市更新項(xiàng)目為例，分析一個(gè)城市更新項(xiàng)目現(xiàn)金流估測(cè)工具構(gòu)建的過(guò)程。第一步：構(gòu)建項(xiàng)目用地情況統(tǒng)計(jì)表城市更新項(xiàng)目的現(xiàn)狀和規(guī)劃后土地信息是估測(cè)時(shí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，將所有土地相關(guān)數(shù)據(jù)匯總起來(lái)，可方便估測(cè)時(shí)取數(shù)，如圖 1 所示。表中的數(shù)據(jù)在步驟三和步驟四中已經(jīng)獲取，構(gòu)建時(shí)同時(shí)輸入數(shù)據(jù)。

圖 2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和各年現(xiàn)金流估測(cè)結(jié)果表示意圖第三步：構(gòu)建四大類(lèi)現(xiàn)金流估測(cè)工作頁(yè)估測(cè)現(xiàn)金流所需的三個(gè)要素是變量數(shù)值、計(jì)算公式和現(xiàn)金流時(shí)點(diǎn)，因此，每一類(lèi)現(xiàn)金流的估測(cè)工作頁(yè)應(yīng)包括變量數(shù)值表、估測(cè)過(guò)程表和各年現(xiàn)金流匯總表，其中，變量數(shù)值表用于匯總估測(cè)時(shí)涉及的所有變量值；估測(cè)過(guò)程表用于計(jì)算各明細(xì)項(xiàng)；最后按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和各項(xiàng)現(xiàn)金流產(chǎn)生的時(shí)間，將估測(cè)過(guò)程表的所得出的結(jié)果匯總至各年現(xiàn)金流匯總表。在構(gòu)建的同時(shí)應(yīng)當(dāng)將步驟一至步驟五中已經(jīng)明確的變量數(shù)值填入表中，并將已經(jīng)明確的各個(gè)現(xiàn)金流明細(xì)項(xiàng)計(jì)算方法在單元格中設(shè)置勾稽關(guān)系和公式。征收土地估測(cè)過(guò)程表如圖 3 所示。由于征收土地和房屋補(bǔ)償現(xiàn)金流出包含的現(xiàn)金流明細(xì)項(xiàng)和變量較多，因此可將征收房屋現(xiàn)金流與征收土地現(xiàn)金流估測(cè)表分為兩個(gè)工作頁(yè)，使得估測(cè)過(guò)程和結(jié)果能夠更加清晰地呈現(xiàn)。同時(shí)，可將表格中手動(dòng)輸入的數(shù)據(jù)表上顏色，在后續(xù)的數(shù)據(jù)更新過(guò)程中修改表了顏色的數(shù)據(jù)即可，較為方便。
【學(xué)位授予單位】：華南理工大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類(lèi)號(hào)】：F299.2

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本文編號(hào)：2626252