【摘要】：住房租賃市場作為我國住房供應體系的重要組成部分,并未充分發(fā)揮解決居民住房問題的作用。長久以來,我國住房租賃市場沒有受到應有的重視,住房供應體系長期處于銷售市場“單極化”發(fā)展的狀態(tài)。近年來,隨著購租并舉政策的提出,房住不炒觀念的推廣,住房租賃市場開始呈現(xiàn)出規(guī)�；c規(guī)范化發(fā)展趨勢。在此背景下,對住房租賃市場租金定價機制的研究,有助于規(guī)范住房租賃市場發(fā)展,形成成熟的租賃市場體系。本文以購租并舉政策為著力點,通過分析政策對住房租賃市場供需兩側(cè)的影響,深入探討了影響住房租賃市場租金定價的宏微觀因素,并在因素分析的基礎上得出不同層次住房租賃市場租金定價機制,指出影響各層次住房租賃市場定價機制的核心因素。論文依照“政策影響—租金影響因素分析—租金定價形成機制——政策建議”的邏輯框架進行展開。本文主要由五個章節(jié)構(gòu)成,除了第一章緒論之外,各章節(jié)的主要內(nèi)容歸納如下:第二章(概念界定與理論基礎)對論文所涉及的重要概念進行解釋說明,對住房租賃市場租金定價的相關(guān)理論進行闡釋。主要觀點和結(jié)論是:信息資源在租金定價中發(fā)揮著重要的作用,在住房租賃市場租金定價的研究中,要將信息租理論與傳統(tǒng)的租金理論相結(jié)合。第三章(購租并舉政策對住房租賃市場的影響分析)重點分析購租并舉政策對住房租賃市場供需兩側(cè)的影響,為租金影響因素的分析奠定基礎,并以廣州市為例,對試點城市居民的租房行為進行研究,以深入探討住房租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀。主要觀點和結(jié)論是:購租并舉政策的確立,對住房租賃市場供需兩側(cè)帶來影響。供給側(cè)的變化主要表現(xiàn)在:住房租賃供給方式由個人出租向機構(gòu)性房東轉(zhuǎn)化,促進住房租賃的規(guī)�；l(fā)展;金融機構(gòu)積極參與,為住房租賃市場提供資金支持;公共教育資源在租購同權(quán)的沖擊下稀缺性愈發(fā)凸顯;租賃住房供地方式優(yōu)化創(chuàng)新。需求側(cè)的影響主要表現(xiàn)為傳統(tǒng)的重購輕租理念受到?jīng)_擊,“房住不炒”的理念漸入人心,居民租房需求增加。第四章(住房租賃市場租金定價機制探究)首先對影響住房租賃市場的宏微觀因素進行分析,并在此基礎上分析不同層次住房租賃市場的租金定價機制。其次,從租金價格形成主體、租賃價格形成方式及優(yōu)質(zhì)教育資源對租金影響程度三個方面分析購租并舉政策前后租金定價差異。最后,通過相關(guān)性分析和神經(jīng)網(wǎng)絡分析法對住房租賃租金影響因素進行了深入探討。主要觀點和結(jié)論是:不同層次的住房租賃市場租金定價機制有所不同。公共租賃住房市場租金定價以政府定價或政府指導價為主,結(jié)合社會資金投資回報要求,在考慮承租人支付能力和市場租金水平的基礎上確定公租房租金水平。閑散房源住房租賃市場類似于完全競爭市場,租金定價機制主要受供求關(guān)系的影響,但由于集中度小且缺乏規(guī)范,該市場租金定價缺乏統(tǒng)一標準。長租公寓市場逐漸朝著品牌化趨勢發(fā)展,其租金定價主要受運營成本和品牌定位的影響。運營成本決定最低價格,品牌定位決定核心價格,兩者相互結(jié)合最終確定租金水平。購租并舉政策前后住房租賃市場租金定價的差異主要表現(xiàn)在:住房租賃價格形成主體弱化了中介機構(gòu)的功能;價格形成方式逐漸由政府主導轉(zhuǎn)向市場主導;優(yōu)質(zhì)教育資源成為影響租賃價格的重要因素。第五章(政策建議)在前文分析的基礎上,得出促進我國住房租賃市場租金定價規(guī)范化發(fā)展的建議。完善住房租賃價格調(diào)節(jié)機制的政策建議主要有:制定稅收優(yōu)惠政策,轉(zhuǎn)移住房租賃成本;利用利率杠桿作用,調(diào)節(jié)租賃供求關(guān)系;完善相關(guān)土地政策,控制租金浮動水平;發(fā)揮銀行信用優(yōu)勢,完善價格信息系統(tǒng)。另外,借鑒國外經(jīng)驗,參照德國租金編制方法,構(gòu)建住房租賃價格指導體系。最后,優(yōu)化公共教育資源配置,謹防學區(qū)房租金過度上漲。
【圖文】：

圖 3.3.1 2016.6-2018.7 廣州市住宅租賃登記備案套數(shù)情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)廣州市政府網(wǎng)站住宅租賃登記備案數(shù)據(jù)整理在供給方面，廣州市住房租賃房源供給主體多樣，主要包括房地產(chǎn)企業(yè)提商品性租賃住房、個人房源、廉租房和公共租賃住房等保障性住房。雖然屬于體供給，，但房源供給主體比例不協(xié)調(diào)，仍然以個人房源出租為主，其他渠道的供給未充分發(fā)揮應有的作用。近兩年來，商品性租賃住宅（機構(gòu)性房東）開始快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開展住宅租賃業(yè)務，為住房租賃市場增添了發(fā)展活力與動力。廣州市住宅租賃面在波動中上升，2108 年 7 月，住宅租賃面積占比為 22.03%，租賃住宅套數(shù)占60.49%。圖 3.3.2 為 2016 年 6 月—2018 年 7 月廣州市住房租賃面積月均變化

圖 3.3.1 2016.6-2018.7 廣州市住宅租賃登記備案套數(shù)情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)廣州市政府網(wǎng)站住宅租賃登記備案數(shù)據(jù)整理在供給方面，廣州市住房租賃房源供給主體多樣，主要包括房地產(chǎn)企業(yè)提供的商品性租賃住房、個人房源、廉租房和公共租賃住房等保障性住房。雖然屬于多主體供給，但房源供給主體比例不協(xié)調(diào)，仍然以個人房源出租為主，其他渠道的房源供給未充分發(fā)揮應有的作用。近兩年來，商品性租賃住宅（機構(gòu)性房東）開始快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開始發(fā)展住宅租賃業(yè)務，為住房租賃市場增添了發(fā)展活力與動力。廣州市住宅租賃面積也在波動中上升，2108 年 7 月，住宅租賃面積占比為 22.03%，租賃住宅套數(shù)占比為60.49%。圖 3.3.2 為 2016 年 6 月—2018 年 7 月廣州市住房租賃面積月均變化情況
【學位授予單位】：聊城大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2019
【分類號】：F299.23

【參考文獻】

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本文編號：2604741