【摘要】：住房租賃市場作為我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分,并未充分發(fā)揮解決居民住房問題的作用。長久以來,我國住房租賃市場沒有受到應(yīng)有的重視,住房供應(yīng)體系長期處于銷售市場“單極化”發(fā)展的狀態(tài)。近年來,隨著購租并舉政策的提出,房住不炒觀念的推廣,住房租賃市場開始呈現(xiàn)出規(guī)�；c規(guī)范化發(fā)展趨勢。在此背景下,對(duì)住房租賃市場租金定價(jià)機(jī)制的研究,有助于規(guī)范住房租賃市場發(fā)展,形成成熟的租賃市場體系。本文以購租并舉政策為著力點(diǎn),通過分析政策對(duì)住房租賃市場供需兩側(cè)的影響,深入探討了影響住房租賃市場租金定價(jià)的宏微觀因素,并在因素分析的基礎(chǔ)上得出不同層次住房租賃市場租金定價(jià)機(jī)制,指出影響各層次住房租賃市場定價(jià)機(jī)制的核心因素。論文依照“政策影響—租金影響因素分析—租金定價(jià)形成機(jī)制——政策建議”的邏輯框架進(jìn)行展開。本文主要由五個(gè)章節(jié)構(gòu)成,除了第一章緒論之外,各章節(jié)的主要內(nèi)容歸納如下:第二章(概念界定與理論基礎(chǔ))對(duì)論文所涉及的重要概念進(jìn)行解釋說明,對(duì)住房租賃市場租金定價(jià)的相關(guān)理論進(jìn)行闡釋。主要觀點(diǎn)和結(jié)論是:信息資源在租金定價(jià)中發(fā)揮著重要的作用,在住房租賃市場租金定價(jià)的研究中,要將信息租理論與傳統(tǒng)的租金理論相結(jié)合。第三章(購租并舉政策對(duì)住房租賃市場的影響分析)重點(diǎn)分析購租并舉政策對(duì)住房租賃市場供需兩側(cè)的影響,為租金影響因素的分析奠定基礎(chǔ),并以廣州市為例,對(duì)試點(diǎn)城市居民的租房行為進(jìn)行研究,以深入探討住房租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀。主要觀點(diǎn)和結(jié)論是:購租并舉政策的確立,對(duì)住房租賃市場供需兩側(cè)帶來影響。供給側(cè)的變化主要表現(xiàn)在:住房租賃供給方式由個(gè)人出租向機(jī)構(gòu)性房東轉(zhuǎn)化,促進(jìn)住房租賃的規(guī)模化發(fā)展;金融機(jī)構(gòu)積極參與,為住房租賃市場提供資金支持;公共教育資源在租購?fù)瑱?quán)的沖擊下稀缺性愈發(fā)凸顯;租賃住房供地方式優(yōu)化創(chuàng)新。需求側(cè)的影響主要表現(xiàn)為傳統(tǒng)的重購輕租理念受到?jīng)_擊,“房住不炒”的理念漸入人心,居民租房需求增加。第四章(住房租賃市場租金定價(jià)機(jī)制探究)首先對(duì)影響住房租賃市場的宏微觀因素進(jìn)行分析,并在此基礎(chǔ)上分析不同層次住房租賃市場的租金定價(jià)機(jī)制。其次,從租金價(jià)格形成主體、租賃價(jià)格形成方式及優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)租金影響程度三個(gè)方面分析購租并舉政策前后租金定價(jià)差異。最后,通過相關(guān)性分析和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析法對(duì)住房租賃租金影響因素進(jìn)行了深入探討。主要觀點(diǎn)和結(jié)論是:不同層次的住房租賃市場租金定價(jià)機(jī)制有所不同。公共租賃住房市場租金定價(jià)以政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)為主,結(jié)合社會(huì)資金投資回報(bào)要求,在考慮承租人支付能力和市場租金水平的基礎(chǔ)上確定公租房租金水平。閑散房源住房租賃市場類似于完全競爭市場,租金定價(jià)機(jī)制主要受供求關(guān)系的影響,但由于集中度小且缺乏規(guī)范,該市場租金定價(jià)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。長租公寓市場逐漸朝著品牌化趨勢發(fā)展,其租金定價(jià)主要受運(yùn)營成本和品牌定位的影響。運(yùn)營成本決定最低價(jià)格,品牌定位決定核心價(jià)格,兩者相互結(jié)合最終確定租金水平。購租并舉政策前后住房租賃市場租金定價(jià)的差異主要表現(xiàn)在:住房租賃價(jià)格形成主體弱化了中介機(jī)構(gòu)的功能;價(jià)格形成方式逐漸由政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場主導(dǎo);優(yōu)質(zhì)教育資源成為影響租賃價(jià)格的重要因素。第五章(政策建議)在前文分析的基礎(chǔ)上,得出促進(jìn)我國住房租賃市場租金定價(jià)規(guī)范化發(fā)展的建議。完善住房租賃價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制的政策建議主要有:制定稅收優(yōu)惠政策,轉(zhuǎn)移住房租賃成本;利用利率杠桿作用,調(diào)節(jié)租賃供求關(guān)系;完善相關(guān)土地政策,控制租金浮動(dòng)水平;發(fā)揮銀行信用優(yōu)勢,完善價(jià)格信息系統(tǒng)。另外,借鑒國外經(jīng)驗(yàn),參照德國租金編制方法,構(gòu)建住房租賃價(jià)格指導(dǎo)體系。最后,優(yōu)化公共教育資源配置,謹(jǐn)防學(xué)區(qū)房租金過度上漲。
【圖文】：

圖 3.3.1 2016.6-2018.7 廣州市住宅租賃登記備案套數(shù)情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)廣州市政府網(wǎng)站住宅租賃登記備案數(shù)據(jù)整理在供給方面，廣州市住房租賃房源供給主體多樣，主要包括房地產(chǎn)企業(yè)提商品性租賃住房、個(gè)人房源、廉租房和公共租賃住房等保障性住房。雖然屬于體供給，，但房源供給主體比例不協(xié)調(diào)，仍然以個(gè)人房源出租為主，其他渠道的供給未充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。近兩年來，商品性租賃住宅（機(jī)構(gòu)性房東）開始快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開展住宅租賃業(yè)務(wù)，為住房租賃市場增添了發(fā)展活力與動(dòng)力。廣州市住宅租賃面在波動(dòng)中上升，2108 年 7 月，住宅租賃面積占比為 22.03%，租賃住宅套數(shù)占60.49%。圖 3.3.2 為 2016 年 6 月—2018 年 7 月廣州市住房租賃面積月均變化

圖 3.3.1 2016.6-2018.7 廣州市住宅租賃登記備案套數(shù)情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)廣州市政府網(wǎng)站住宅租賃登記備案數(shù)據(jù)整理在供給方面，廣州市住房租賃房源供給主體多樣，主要包括房地產(chǎn)企業(yè)提供的商品性租賃住房、個(gè)人房源、廉租房和公共租賃住房等保障性住房。雖然屬于多主體供給，但房源供給主體比例不協(xié)調(diào)，仍然以個(gè)人房源出租為主，其他渠道的房源供給未充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。近兩年來，商品性租賃住宅（機(jī)構(gòu)性房東）開始快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開始發(fā)展住宅租賃業(yè)務(wù)，為住房租賃市場增添了發(fā)展活力與動(dòng)力。廣州市住宅租賃面積也在波動(dòng)中上升，2108 年 7 月，住宅租賃面積占比為 22.03%，租賃住宅套數(shù)占比為60.49%。圖 3.3.2 為 2016 年 6 月—2018 年 7 月廣州市住房租賃面積月均變化情況
【學(xué)位授予單位】：聊城大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號(hào)】：F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2604741