本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)研究

2012-10-20 14:27:33 字體：     

摘　要：本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的角度出發(fā),分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征,進(jìn)而從宏觀經(jīng)濟(jì)、投資、消費(fèi)、政策等方面分析了不同因素對房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。本文對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)界在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期領(lǐng)域展開的研究進(jìn)行梳理,并探討了在研究中存在的問題和需拓展的方向。本文將文獻(xiàn)綜述分成兩部分,一部分是國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述;另一部分是國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、周期、影響因素、解決對策

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期影響因素分析 影響房地產(chǎn)市場的因素有很多.首先, 宏觀經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行情況與房地產(chǎn)的發(fā)展往往呈現(xiàn)出正相關(guān)性，即當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，社會總財(cái)富持續(xù)增加，人均收入不斷增加的情況下，經(jīng)常伴隨著房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展又直接促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于不景氣的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)往往遭受沉重打擊，房地產(chǎn)泡沫的破滅，也會影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況可作為房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要參考標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于不景氣的時(shí)期，而房地產(chǎn)卻異常繁榮，就有可能是危機(jī)爆發(fā)的前兆。其次,房地產(chǎn)的發(fā)展從根本上說是為了滿足人們居住的需求，而城市化進(jìn)程又可以使大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市，從而造成了對房屋的需求。我國正處在城市化高速發(fā)展的時(shí)期，每年大量進(jìn)程農(nóng)民工、大學(xué)畢業(yè)生進(jìn)入城市，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)的繁榮。再次,從歷史看，政策包括財(cái)政政策、稅收政策、信貸政策、貨幣政策等對房地產(chǎn)的影響很大。當(dāng)國家出臺支持政策時(shí)，往往能迎來房地產(chǎn)發(fā)展的高峰；當(dāng)國家收緊銀根，房地產(chǎn)受到的沖擊又是最大的，考察房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期要看清楚政策的調(diào)控力度。同時(shí),房地產(chǎn)的需求主要表現(xiàn)在兩方面，一是人們的住房需求，即所謂的剛性需求；一是人們的投資需求。而供給也主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是私人部門開發(fā)的商品房，一是政府投資興建的保障住房。從住房需求看，當(dāng)一個(gè)國家的人口結(jié)構(gòu)呈年輕化時(shí)，需求比較旺盛，而處于人口老齡化的社會，需求相對較少；對于投資需求，我們主要從房屋的價(jià)值與價(jià)格的關(guān)系來進(jìn)行說明，當(dāng)人們普遍感到房子的價(jià)格低于價(jià)值，而未來存在升值預(yù)期時(shí)，，人們購買住房用來投資的意愿比較強(qiáng)烈。從供給角度來看，開發(fā)商的供給受到了建設(shè)成本，經(jīng)濟(jì)情況、未來預(yù)期、資金充裕度等多方面的因素影響。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格急劇攀升時(shí)，往往是由于供需矛盾比較突出，我們一方面盡量保障人們的住房需求，另一方面又要加大供給力度，從而抑制房價(jià)過快上漲。 最后,房地產(chǎn)的周期還受到城市規(guī)劃和房屋使用壽命的影響，如果城市規(guī)劃不合理或沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃，房屋經(jīng)常性拆除或房屋使用壽命不長，最終結(jié)果是雖然耗費(fèi)來大量的生產(chǎn)資料，但房屋的存量并沒有得到同等程度的增加。雖然表面現(xiàn)象是到處在興建房子，但供給量沒有相應(yīng)的增加，從而造成了房地產(chǎn)市場虛假的繁榮。 二、 中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要影響因素分析 在房地產(chǎn)周期波動(dòng)中，房地產(chǎn)投資是一個(gè)十分重要的內(nèi)生因素。特別是對投資主導(dǎo)下的中國宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)來說，投資波動(dòng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響作用就更為明顯。對處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國來說，政府不但是經(jīng)濟(jì)體制改革的推動(dòng)者和經(jīng)濟(jì)制度變遷的供給者，同時(shí)還是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者。這樣一來，政府行為的確立與變動(dòng)，也就成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要因素。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，由包括房地產(chǎn)業(yè)體制和房地產(chǎn)業(yè)政策供給者、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理者構(gòu)成的政府行為，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的形成與傳導(dǎo)產(chǎn)生了重要影響。 三、保證我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策 一）改革住房稅費(fèi)政策，通過稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)。近年來，國家出臺了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購買或換購住宅的負(fù)擔(dān)。 二）研究保障房政策，抑制商品房價(jià)格。國家要抑制房價(jià)的不合理上漲，防止房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出保障房。如果大規(guī)模建設(shè)保障房等政策付諸實(shí)施，房價(jià)持續(xù)上漲的空間就會被抑制。 三）強(qiáng)化土地資源管理，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，控制一些城市地價(jià)過高。在土地市場上形成地價(jià)的看跌預(yù)期。 四）中央銀行適時(shí)調(diào)控，能夠抑制房產(chǎn)泡沫的快速產(chǎn)生。中央銀行從全國整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及社會穩(wěn)定為出發(fā)點(diǎn)，使用多種金融工具收緊M2。我國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金60%以上來自銀行貸款。從我國目前情況來看，房產(chǎn)開發(fā)每一個(gè)階段都離不開商業(yè)銀行的支持，即房產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等方面。但同時(shí)我們應(yīng)該看到房產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高，所以房價(jià)的大幅下跌必然將房產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。      房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮健康發(fā)展，不僅是人們能夠過上安居樂業(yè)的幸福生活，而且可以帶動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但是如果泡沫破裂，會發(fā)生人們無房可住、有房買不起或背上沉重的房貸壓力，而同

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