本文關(guān)鍵詞：收益法在商品房評(píng)估中的應(yīng)用探討

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【摘要】：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了數(shù)年的飛速發(fā)展,其中尤其是商品房市場(chǎng)規(guī)律巨大,與商品房相關(guān)的出售、轉(zhuǎn)讓、投資、抵押等業(yè)務(wù)非常頻繁,這些交易活動(dòng)都對(duì)商品房的價(jià)值評(píng)估提出了較高要求。而目前市場(chǎng)法是評(píng)估商品房?jī)r(jià)值的主要方法,市場(chǎng)法一枝獨(dú)秀也是商品房評(píng)估行業(yè)的一大弱點(diǎn)。目前我國(guó)的實(shí)際評(píng)估活動(dòng)幾乎不使用收益法,與此同時(shí)在國(guó)外收益法已經(jīng)成為房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)的一大重要方法。盡快修正收益法并建立與之相關(guān)的數(shù)據(jù)收集體系,使之能適應(yīng)國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)具有重要意義。本文旨在對(duì)收益法三大參數(shù)進(jìn)行修正,從而使其具有操作性。本文將市場(chǎng)法的思想融入收益法中,將實(shí)際經(jīng)濟(jì)可能帶來的各種因素加入對(duì)收益法各因素的考查中,對(duì)三大參數(shù)分別進(jìn)行了討論。首先,收益法中的收益額取自市場(chǎng),而沒有考慮未來經(jīng)濟(jì)可能的變動(dòng),經(jīng)本文修正后的收益額加入了未來經(jīng)濟(jì)情況和公眾心里預(yù)期帶來的增長(zhǎng)。其中,使用行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素的參數(shù),行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)具有一定的維持能力,通常不會(huì)出現(xiàn)巨幅變動(dòng),在對(duì)商品房進(jìn)行評(píng)估時(shí),商品房單位面積價(jià)格能在一定程度上反映行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)。使用CPI作為評(píng)估公眾心理預(yù)期的參數(shù),CPI將人們?nèi)粘Ｉ唐�、服�?wù)計(jì)入,是人們接觸到的最直觀的商品價(jià)格變動(dòng),公眾通過這一參數(shù)對(duì)日常生活中貨幣價(jià)值有一個(gè)敏銳的感受,受此影響,公眾可據(jù)以做出對(duì)未來收益額的預(yù)測(cè)。其次,在計(jì)算折現(xiàn)率時(shí),使用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法計(jì)算出基礎(chǔ)折現(xiàn)率,同時(shí)考慮到國(guó)內(nèi)目前利率市場(chǎng)化的推進(jìn),這一改革必然影響銀行等金融中介機(jī)構(gòu)的利率,進(jìn)而這一變動(dòng)會(huì)從銀行傳遞至商品房市場(chǎng),以此作為修正折現(xiàn)率的一個(gè)角度。最后,收益年限是目前失真最為嚴(yán)重的一個(gè)參數(shù),人們對(duì)商品房的需求逐漸從剛性需求轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y需求,越來越多的人購(gòu)置商品房進(jìn)行投資,待價(jià)而沽,此時(shí)商品房的持有年限并非法律規(guī)定的土地使用年限的剩余年限。本文將商品房分為兩類:一類是住宅類商品房,在此引入二手房換手率這一概念,根據(jù)二手房換手率計(jì)算商品房的平均持有年限,以此作為商品房的收益年限;另一類是商業(yè)用商品房,由于商業(yè)用商品房之間的差別巨大,交易活動(dòng)不頻繁,此時(shí),將租賃合同簽訂雙方約定的年限作為收益年限。根據(jù)真實(shí)案例,分別使用市場(chǎng)法、收益法和本文使用的考查經(jīng)濟(jì)因素的收益法進(jìn)行評(píng)估,并對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比較,其中,市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果來自某評(píng)估事務(wù)所,因此以此結(jié)果作為標(biāo)準(zhǔn)。將收益法和本文修正后的收益法兩種方法得出的結(jié)果與評(píng)估公司提供的市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比較,最終的結(jié)果顯示,收益法的評(píng)估結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)法,而本文論述的結(jié)合市場(chǎng)法的收益法的結(jié)果與市場(chǎng)法相近,略高于市場(chǎng)法。考慮到被評(píng)估房地產(chǎn)的實(shí)際情況,顯然收益法的結(jié)果是嚴(yán)重失實(shí)的。本文對(duì)這三種方法在由于參數(shù)不同和確定方法不同進(jìn)行對(duì)比,重點(diǎn)對(duì)考查了經(jīng)濟(jì)因素的收益法進(jìn)行了分析,從三大參數(shù)與實(shí)際經(jīng)濟(jì)的結(jié)合分別分析該方法的科學(xué)性,并根據(jù)最終結(jié)果對(duì)可能產(chǎn)生的誤差進(jìn)行探討,分別考察由于各經(jīng)濟(jì)因素可能的預(yù)測(cè)誤差導(dǎo)致的最終評(píng)估結(jié)果的誤差。文章的最后對(duì)未來該方法在實(shí)際中的運(yùn)用進(jìn)行了說明和建議。
【關(guān)鍵詞】：商品房評(píng)估 市場(chǎng)法 收益法 利率市場(chǎng)化 二手房折現(xiàn)率
【學(xué)位授予單位】：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號(hào)】：F299.233.32
【目錄】：

• 摘要4-6
• Abstract6-11
• 1 緒論11-16
• 1.1 研究背景及意義11-12
• 1.1.1 研究背景11
• 1.1.2 研究意義11-12
• 1.2 國(guó)內(nèi)外研究綜述12-14
• 1.2.1 國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)值理論研究綜述12-13
• 1.2.2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值理論研究綜述13-14
• 1.3 研究?jī)?nèi)容與方法14
• 1.3.1 研究思路14
• 1.3.2 研究方法14
• 1.4 論文的創(chuàng)新點(diǎn)與不足14-16
• 1.4.1 論文創(chuàng)新點(diǎn)14-15
• 1.4.2 本研究的不足15-16
• 2 商品房評(píng)估方法及比較分析16-19
• 2.1 商品房評(píng)估方法介紹16-17
• 2.1.1 市場(chǎng)法16
• 2.1.2 成本法16
• 2.1.3 收益法16-17
• 2.2 收益法的優(yōu)勢(shì)17
• 2.3 收益法的不足及市場(chǎng)法的彌補(bǔ)17-19
• 2.3.1 收益法在我國(guó)商品房評(píng)估中的不足17
• 2.3.2 市場(chǎng)法思想的彌補(bǔ)17-19
• 3 基于經(jīng)濟(jì)因素的收益法各參數(shù)的確定19-24
• 3.1 收益額經(jīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、公眾心理預(yù)期修正后的確定19-20
• 3.1.1 運(yùn)用市場(chǎng)法確定類似商品房基礎(chǔ)收益19
• 3.1.2 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)商品房收益額的影響19
• 3.1.3 公眾心理預(yù)期對(duì)商品房收益額的影響19-20
• 3.2 基于經(jīng)濟(jì)因素的收益法中折現(xiàn)率的確定方式20-22
• 3.2.1 現(xiàn)有折現(xiàn)率的四種確定方法20-21
• 3.2.2 基準(zhǔn)折現(xiàn)率的確定21-22
• 3.2.3 基于利率市場(chǎng)化的折現(xiàn)率的確定方法22
• 3.3 換手率對(duì)收益年限的影響22-23
• 3.4 參考市場(chǎng)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)商品房出售價(jià)值23-24
• 4 市場(chǎng)法、收益法和基于經(jīng)濟(jì)因素的收益法在案例中的運(yùn)用24-30
• 4.1 案例簡(jiǎn)介24
• 4.2 市場(chǎng)法的應(yīng)用24
• 4.3 收益法的應(yīng)用24-26
• 4.3.1 收益額24-25
• 4.3.2 折現(xiàn)率25-26
• 4.3.3 評(píng)估結(jié)果26
• 4.4 基于經(jīng)濟(jì)因素的收益法的應(yīng)用26-29
• 4.4.1 結(jié)合行業(yè)發(fā)展與公眾預(yù)期的收益額26-27
• 4.4.2 確定折現(xiàn)率27-28
• 4.4.3 確定收益年限28
• 4.4.4 最終評(píng)估價(jià)值的測(cè)算28-29
• 4.5 三種方法的結(jié)果比較29-30
• 5 案例所用三種評(píng)估方法結(jié)果的比較分析30-34
• 5.1 評(píng)估方法中參數(shù)的確定方式30-31
• 5.1.1 市場(chǎng)法中的參數(shù)30
• 5.1.2 收益法中的參數(shù)30-31
• 5.1.3 基于經(jīng)濟(jì)因素的收益法中的參數(shù)31
• 5.2 與實(shí)際經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系31-32
• 5.2.1 與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的聯(lián)系32
• 5.2.2 與公眾預(yù)期的聯(lián)系32
• 5.2.3 與利率市場(chǎng)化的聯(lián)系32
• 5.2.4 與商品房交易狀況的聯(lián)系32
• 5.3 計(jì)算誤差問題32-34
• 6 結(jié)論34-35
• 參考文獻(xiàn)35-37
• 后記37-38
• 攻讀學(xué)位期間取得的科研成果清單38

【相似文獻(xiàn)】

中國(guó)期刊全文數(shù)據(jù)庫(kù) 前10條

1 陸飛;對(duì)一個(gè)技術(shù)型資產(chǎn)收益法評(píng)估算式的質(zhì)疑[J];科研管理;2000年01期

2 李敏;潘向陽(yáng);;收益法評(píng)估三大參數(shù)確定的實(shí)證研究[J];上海國(guó)資;2002年06期

3 張馳;;收益法的理論依據(jù)與應(yīng)用研究[J];商業(yè)會(huì)計(jì);2006年24期

4 張?zhí)鞁?王蓉輝;;收益法相關(guān)問題研究[J];合作經(jīng)濟(jì)與科技;2008年13期

5 劉元兵;劉春暉;;品牌資產(chǎn)收益法評(píng)估模型參數(shù)的取值探討[J];商業(yè)會(huì)計(jì);2010年20期

6 豐雷 ,齊暢年;用“收益法”鑒定的實(shí)踐[J];中國(guó)商檢;1994年07期

7 黃喻R，

本文編號(hào)：644320