本文關鍵詞：大陸與臺灣商品房預售制度比較分析

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【摘要】：當前在我國大陸新建商品房銷售中預售模式占據了明顯的主導地位。在我國大陸20多年的房地產市場快速發(fā)展過程中,商品房預售模式遭遇了各種各樣的問題,新建商品房交易糾紛不斷,在預售資金監(jiān)管、購房者權益保護以及金融業(yè)風險控制等方面所暴露的問題越來越多,對現行的商品房預售制度進行改革與完善已是當務之急。預售屋交易制度自上世紀60年代末期在臺灣盛行至今,已有50余年歷史,規(guī)范該制度的相關法律法規(guī)與政策措施已經較為健全。因此,分析臺灣的預售屋交易制度,將其與大陸進行對比,對于大陸當前預售制度的改革與完善具有極高的參照價值。本文首先總結了大陸與臺灣商品房預售制度的特征與性質,簡要介紹了商品房預售制度在大陸與臺灣的發(fā)展歷程。然后詳細描述了大陸與臺灣商品房預售的具體流程,從預售準入條件、預售合同內容、預售款付款方式、預售資金監(jiān)管機制、預售商品房建設管理機制、預售商品房轉讓機制等方面對大陸與臺灣的商品房預售制度進行了深入的比較。指出臺灣商品房預售制度與大陸相比,最主要的差異在于在臺灣商品房預售過程中建筑經理公司的深度參與,臺灣建筑經理公司作為預售制度中的第三方與各個參與方之間不存在直接利益關系,其介入到整個預售流程中,加強了各參與方直接的信息交流,平衡了各參與方分擔的風險,有利于加強對房地產開發(fā)商預售行為的監(jiān)管。鑒于臺灣商品房預售履約保證體系是以建筑經理制度為核心構建的,本文隨后以臺灣建筑經理制度為重點研究對象,分析了建筑經理制度的起源和發(fā)展,從履約管理、契約鑒證、建筑融資等角度分析了其職能定位。針對當前大陸商品房預售制度的關鍵問題,從購房者、開發(fā)商和貸款銀行角度討論了臺灣建筑經理制度對于完善大陸商品房預售制度的借鑒價值,指出了將建筑經理制度引入大陸的必要性和目前面臨的現實困難。論文最后進一步指出大陸與臺灣商品房預售制度差異的根源主要體現在風險管控方面,指出大陸在商品房預售風險管控方面的若干缺陷,給出了臺灣預售屋交易制度對于大陸當前商品房預售制度的改革與完善的一些重要啟示,并對未來研究方向提出了一些針對性建議。
【關鍵詞】：商品房 預售制度 房地產 臺灣 建筑經理制度
【學位授予單位】：安徽建筑大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 摘要5-6
• Abstract6-11
• 第一章 緒論11-16
• 1.1 研究意義和研究目的11-12
• 1.2 研究現狀12-14
• 1.2.1 大陸地區(qū)商品房預售制度研究現狀12-13
• 1.2.2 臺灣地區(qū)預售屋交易制度研究現狀13-14
• 1.3 研究范圍及研究方法14-15
• 1.3.1 研究方法14
• 1.3.2 研究范圍14-15
• 1.4 主要內容及結構安排15-16
• 第二章 商品房預售制度概述16-22
• 2.1 大陸與臺灣商品房預售制度的概念與特征16-18
• 2.1.1 商品房預售制度的概念16-17
• 2.1.2 商品房預售制度的特征17-18
• 2.1.3 商品房預售的性質18
• 2.2 商品房預售制度在臺灣與大陸的發(fā)展歷程18-21
• 2.2.1 臺灣地區(qū)預售屋交易制度發(fā)展歷程19-20
• 2.2.2 大陸地區(qū)商品房預售制度發(fā)展歷程20-21
• 2.3 本章結束語21-22
• 第三章 大陸與臺灣商品房預售制度比較分析22-48
• 3.1 大陸商品房預售流程22-27
• 3.1.1 預售準入階段24
• 3.1.2 樓盤選擇階段24-25
• 3.1.3 合同簽訂階段25-26
• 3.1.4 建設施工階段26
• 3.1.5 貸款辦理階段26-27
• 3.1.6 預售合同備案登記階段27
• 3.1.7 交房、產權移交階段27
• 3.2 臺灣商品房預售流程27-32
• 3.2.1 預售準入階段29
• 3.2.2 看房議價階段29-30
• 3.2.3 訂立契約階段30
• 3.2.4 履約管理階段30-31
• 3.2.5 產權第一次登記階段31
• 3.2.6 購屋貸款階段31-32
• 3.2.7 交屋過戶階段32
• 3.3 大陸與臺灣商品房預售制度比較分析32-47
• 3.3.1 商品房預售準入條件比較32-33
• 3.3.2 《商品房認購書范本》與《不動產買賣要約書范本》比較33-35
• 3.3.3 商品房預售合同內容比較35-40
• 3.3.4 商品房預售款付款方式比較40-41
• 3.3.5 商品房預售資金監(jiān)管機制比較41-43
• 3.3.6 預售商品房建設管理機制比較43-44
• 3.3.7 預售商品房轉讓機制比較44-45
• 3.3.8 預售商品房產權登記環(huán)節(jié)比較45-46
• 3.3.9 商品房預售制度和流程其它細節(jié)差異46-47
• 3.4 本章結束語47-48
• 第四章 臺灣建筑經理制度及其對大陸的啟示48-58
• 4.1 臺灣建筑經理制度的發(fā)展歷程48-50
• 4.1.1 臺灣建筑經理制度設立背景48-49
• 4.1.2 臺灣建筑經理制度誕生過程49
• 4.1.3 臺灣建筑經理制度的發(fā)展49-50
• 4.2 建筑經理公司角色定位50-52
• 4.2.1 建筑經理公司的角色50-52
• 4.2.2 建筑經理公司職能定位及未來發(fā)展方向52
• 4.3 當前大陸商品房預售制度存在的關鍵問題52-53
• 4.4 臺灣建筑經理制度對大陸的借鑒價值53-56
• 4.4.1 購房者角度54-55
• 4.4.2 開發(fā)商角度55
• 4.4.3 銀行角度55-56
• 4.5 大陸直接引入臺灣建筑經理制度的現實問題與困難56-57
• 4.6 本章結束語57-58
• 第五章 結論58-62
• 5.1 臺灣預售屋交易制度對大陸的啟示58-59
• 5.2 本文工作總結59-60
• 5.3 后續(xù)研究方向建議60-62
• 參考文獻62-65
• 致謝65-66
• 作者簡介及讀研期間主要科研成果66

【參考文獻】

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1 韓冰;;商品房預售資金監(jiān)管對房地產市場效率影響探析[J];四川大學學報(哲學社會科學版);2008年03期

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1 楊軍鋒;商品房預售中買賣人利益保護若干問題研究[D];西北大學;2010年

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本文編號：522145