本文關鍵詞：房產(chǎn)買賣居間合同中“跳單”行為研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：近年來,隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,房產(chǎn)中介機構在房產(chǎn)交易市場的重要媒介作用也愈發(fā)顯現(xiàn)出來,房產(chǎn)中介機構已經(jīng)成為房產(chǎn)交易市場舉足輕重的一部分,房地產(chǎn)市場與房產(chǎn)中介機構相互作用,相互影響,房產(chǎn)中介機構自身的發(fā)展也能推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但是,在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展進步的今天,房產(chǎn)中介市場的發(fā)展還不能完全趕上房地產(chǎn)市場發(fā)展的步伐,中介機構與委托人之間的矛盾不斷出現(xiàn),特別是“跳單”糾紛不斷產(chǎn)生,影響了房產(chǎn)中介市場的發(fā)展。目前,針對“跳單”糾紛,只有2011年最高院發(fā)布的1號指導性案例--上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案,指導性案例僅為“跳單”糾紛的解決提供方向,并不能完全解決“跳單”糾紛。而且,在實踐中,司法審判不統(tǒng)一,這些問題引起了筆者的思考,糾紛的解決離不開對主要矛盾的準確把握,所以本文將對房產(chǎn)買賣居間合同中的“跳單”行為進行研究。第一部分,概述“跳單”行為。通過分析有些學者的觀點概括出“跳單”的定義:委托人為購買房屋與房產(chǎn)中介機構簽訂居間合同,約定由中介機構提供居間服務以達到購買或出售房屋目標,目標達成后,由委托人向提供居間服務的中介機構支付合同約定的居間報酬,但是,委托人為逃避向該中介機構支付居間費用而選擇與房屋所有權人私下交易或者另選中介機構達成交易。事實上,交易的達成是利用了原中介機構提供的房源信息、訂約機會,委托人的此種行為被稱為“跳單”。然后列舉其特征和表現(xiàn)形式,特征:存在居間合同關系、是委托人有意識的行為、是違反合同義務的行為、是侵害債權的行為,形式:半跳、全跳、隱跳。進而分析“跳單”行為因價格、朋友關系而出現(xiàn),準確把握“跳單”行為產(chǎn)生的深層原因:委托人法律意識不夠高、中介機構未盡力履行居間義務、中介市場惡性價格競爭,以及帶來的敗訴、行業(yè)惡性競爭、安全交易風險增大等風險。接下來分析“跳單”行為的法律屬性,從行為侵害的后果是居間人的債權利益、違法性質(zhì)是違約行為、主體是居間合同委托人以及主觀過錯是故意四個方面全面分析,得出“跳單”行為是違約行為的結論。第二部分,“跳單”行為的法律屬性及其認定。委托人與中介機構之間存在有效的委托協(xié)議、中介機構積極履行居間義務、委托人利用了中介機構的居間服務信息、委托人為逃避支付居間報酬以及委托人與第三人達成房產(chǎn)交易等五個方面可作為“跳單”行為的認定標準。第三部分,禁止“跳單”條款的效力。禁止“跳單”條款,是指房產(chǎn)居間中介機構提供的格式條款,其中有禁止委托人的“跳單”行為,還有出現(xiàn)“跳單”行為時委托人要承擔違約金或全部傭金的責任。通過市場交易習慣和意思自治闡述禁止“跳單”條款有效,通過委托人任意解除權的排除以及責任的加重闡述禁止“跳單”條款無效。第四部分,通過居間報酬請求權、違約賠償請求權、必要費用請求權三方面分析“跳單”行為相關費用請求權,并通過分析居間行為與締約結果有因果關系、居間人完全履行居間義務、房屋買賣合同合法有效,闡述居間報酬請求權。第五部分,“跳單”行為的防范。通過規(guī)范房產(chǎn)中介服務合同、確定居間報酬標準、構建交易誠信機制、建立房源共享機制,完善房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)規(guī)范,防范“跳單”行為。
【關鍵詞】：居間合同 居間報酬 違約
【學位授予單位】：河南大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：D923.6
【目錄】：

• 摘要4-6
• ABSTRACT6-10
• 引言10-12
• 一、“跳單”行為概述12-16
• （一）“跳單”行為的概念12-13
• 1．“跳單”行為的定義12
• 2．“跳單”行為的特征12
• 3．“跳單”行為的表現(xiàn)形式12-13
• （二）“跳單”行為的產(chǎn)生與風險13-16
• 1．“跳單”行為產(chǎn)生13
• 2．“跳單”行為產(chǎn)生的原因13-14
• 3．“跳單”行為產(chǎn)生的風險14-16
• 二、“跳單”行為的法律屬性及其認定16-22
• （一）“跳單”行為的法律屬性16-17
• 1．“跳單”行為侵害的后果是居間人的債權利益16
• 2．“跳單”行為的違法性質(zhì)是違約行為16
• 3．“跳單”行為的主體是居間合同的委托人16-17
• 4．“跳單”行為主體的主觀過錯是故意17
• （二）“跳單”行為的認定17-22
• 1．存在有效的委托協(xié)議17-18
• 2．中介機構積極履行居間義務18
• 3．委托人利用了居間服務信息18-19
• 4．委托人逃避支付居間報酬19-20
• 5．委托人與第三人達成房產(chǎn)交易20-22
• 三、禁止“跳單”條款的效力22-30
• （一）禁止“跳單”條款有效22-26
• 1．交易習慣22-24
• 2．意思自治24-26
• （二）禁止“跳單”條款無效26-30
• 1．排除了委托人的任意解除權26-27
• 2．加重了委托人的責任27-30
• 四、“跳單”行為相關費用請求權30-38
• （一）居間報酬請求權30-32
• 1．居間行為與締約結果有因果關系30-31
• 2．居間人完全履行居間義務31
• 3．房屋買賣合同合法有效31-32
• （二）違約賠償請求權32-35
• （三）必要費用請求權35-38
• 五、“跳單”行為的防范38-42
• （一）規(guī)范中介服務合同38-39
• （二）確定居間報酬標準39
• （三）構建交易誠信機制39-41
• （四）建立房源共享機制41-42
• 結語42-44
• 參考文獻44-46
• 致謝46-47

【參考文獻】

中國期刊全文數(shù)據(jù)庫 前5條

1 毛海波;;司法對房地產(chǎn)居間糾紛案件相關困境的解決路徑[J];法治研究;2013年04期

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  本文關鍵詞：房產(chǎn)買賣居間合同中“跳單”行為研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號：406041