本文關(guān)鍵詞：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同中“跳單”行為研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：近年來(lái),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)交易市場(chǎng)的重要媒介作用也愈發(fā)顯現(xiàn)出來(lái),房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為房產(chǎn)交易市場(chǎng)舉足輕重的一部分,房地產(chǎn)市場(chǎng)與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相互作用,相互影響,房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身的發(fā)展也能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但是,在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展進(jìn)步的今天,房產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展還不能完全趕上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的步伐,中介機(jī)構(gòu)與委托人之間的矛盾不斷出現(xiàn),特別是“跳單”糾紛不斷產(chǎn)生,影響了房產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展。目前,針對(duì)“跳單”糾紛,只有2011年最高院發(fā)布的1號(hào)指導(dǎo)性案例--上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華居間合同糾紛案,指導(dǎo)性案例僅為“跳單”糾紛的解決提供方向,并不能完全解決“跳單”糾紛。而且,在實(shí)踐中,司法審判不統(tǒng)一,這些問(wèn)題引起了筆者的思考,糾紛的解決離不開(kāi)對(duì)主要矛盾的準(zhǔn)確把握,所以本文將對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同中的“跳單”行為進(jìn)行研究。第一部分,概述“跳單”行為。通過(guò)分析有些學(xué)者的觀點(diǎn)概括出“跳單”的定義:委托人為購(gòu)買(mǎi)房屋與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂居間合同,約定由中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)以達(dá)到購(gòu)買(mǎi)或出售房屋目標(biāo),目標(biāo)達(dá)成后,由委托人向提供居間服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)支付合同約定的居間報(bào)酬,但是,委托人為逃避向該中介機(jī)構(gòu)支付居間費(fèi)用而選擇與房屋所有權(quán)人私下交易或者另選中介機(jī)構(gòu)達(dá)成交易。事實(shí)上,交易的達(dá)成是利用了原中介機(jī)構(gòu)提供的房源信息、訂約機(jī)會(huì),委托人的此種行為被稱為“跳單”。然后列舉其特征和表現(xiàn)形式,特征:存在居間合同關(guān)系、是委托人有意識(shí)的行為、是違反合同義務(wù)的行為、是侵害債權(quán)的行為,形式:半跳、全跳、隱跳。進(jìn)而分析“跳單”行為因價(jià)格、朋友關(guān)系而出現(xiàn),準(zhǔn)確把握“跳單”行為產(chǎn)生的深層原因:委托人法律意識(shí)不夠高、中介機(jī)構(gòu)未盡力履行居間義務(wù)、中介市場(chǎng)惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),以及帶來(lái)的敗訴、行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)、安全交易風(fēng)險(xiǎn)增大等風(fēng)險(xiǎn)。接下來(lái)分析“跳單”行為的法律屬性,從行為侵害的后果是居間人的債權(quán)利益、違法性質(zhì)是違約行為、主體是居間合同委托人以及主觀過(guò)錯(cuò)是故意四個(gè)方面全面分析,得出“跳單”行為是違約行為的結(jié)論。第二部分,“跳單”行為的法律屬性及其認(rèn)定。委托人與中介機(jī)構(gòu)之間存在有效的委托協(xié)議、中介機(jī)構(gòu)積極履行居間義務(wù)、委托人利用了中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)信息、委托人為逃避支付居間報(bào)酬以及委托人與第三人達(dá)成房產(chǎn)交易等五個(gè)方面可作為“跳單”行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。第三部分,禁止“跳單”條款的效力。禁止“跳單”條款,是指房產(chǎn)居間中介機(jī)構(gòu)提供的格式條款,其中有禁止委托人的“跳單”行為,還有出現(xiàn)“跳單”行為時(shí)委托人要承擔(dān)違約金或全部傭金的責(zé)任。通過(guò)市場(chǎng)交易習(xí)慣和意思自治闡述禁止“跳單”條款有效,通過(guò)委托人任意解除權(quán)的排除以及責(zé)任的加重闡述禁止“跳單”條款無(wú)效。第四部分,通過(guò)居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)、違約賠償請(qǐng)求權(quán)、必要費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)三方面分析“跳單”行為相關(guān)費(fèi)用請(qǐng)求權(quán),并通過(guò)分析居間行為與締約結(jié)果有因果關(guān)系、居間人完全履行居間義務(wù)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效,闡述居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。第五部分,“跳單”行為的防范。通過(guò)規(guī)范房產(chǎn)中介服務(wù)合同、確定居間報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建交易誠(chéng)信機(jī)制、建立房源共享機(jī)制,完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范,防范“跳單”行為。
【關(guān)鍵詞】：居間合同 居間報(bào)酬 違約
【學(xué)位授予單位】：河南大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號(hào)】：D923.6
【目錄】：

• 摘要4-6
• ABSTRACT6-10
• 引言10-12
• 一、“跳單”行為概述12-16
• （一）“跳單”行為的概念12-13
• 1．“跳單”行為的定義12
• 2．“跳單”行為的特征12
• 3．“跳單”行為的表現(xiàn)形式12-13
• （二）“跳單”行為的產(chǎn)生與風(fēng)險(xiǎn)13-16
• 1．“跳單”行為產(chǎn)生13
• 2．“跳單”行為產(chǎn)生的原因13-14
• 3．“跳單”行為產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)14-16
• 二、“跳單”行為的法律屬性及其認(rèn)定16-22
• （一）“跳單”行為的法律屬性16-17
• 1．“跳單”行為侵害的后果是居間人的債權(quán)利益16
• 2．“跳單”行為的違法性質(zhì)是違約行為16
• 3．“跳單”行為的主體是居間合同的委托人16-17
• 4．“跳單”行為主體的主觀過(guò)錯(cuò)是故意17
• （二）“跳單”行為的認(rèn)定17-22
• 1．存在有效的委托協(xié)議17-18
• 2．中介機(jī)構(gòu)積極履行居間義務(wù)18
• 3．委托人利用了居間服務(wù)信息18-19
• 4．委托人逃避支付居間報(bào)酬19-20
• 5．委托人與第三人達(dá)成房產(chǎn)交易20-22
• 三、禁止“跳單”條款的效力22-30
• （一）禁止“跳單”條款有效22-26
• 1．交易習(xí)慣22-24
• 2．意思自治24-26
• （二）禁止“跳單”條款無(wú)效26-30
• 1．排除了委托人的任意解除權(quán)26-27
• 2．加重了委托人的責(zé)任27-30
• 四、“跳單”行為相關(guān)費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)30-38
• （一）居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)30-32
• 1．居間行為與締約結(jié)果有因果關(guān)系30-31
• 2．居間人完全履行居間義務(wù)31
• 3．房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效31-32
• （二）違約賠償請(qǐng)求權(quán)32-35
• （三）必要費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)35-38
• 五、“跳單”行為的防范38-42
• （一）規(guī)范中介服務(wù)合同38-39
• （二）確定居間報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)39
• （三）構(gòu)建交易誠(chéng)信機(jī)制39-41
• （四）建立房源共享機(jī)制41-42
• 結(jié)語(yǔ)42-44
• 參考文獻(xiàn)44-46
• 致謝46-47

【參考文獻(xiàn)】

中國(guó)期刊全文數(shù)據(jù)庫(kù) 前5條

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  本文關(guān)鍵詞：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同中“跳單”行為研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號(hào)：406041