20世紀(jì)90年代初我國建立了商品房預(yù)售合同登記備案制度,司法界主流觀點(diǎn)認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案不具有物權(quán)公示作用,不產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)效力。在此觀點(diǎn)下,商品房預(yù)售合同登記備案制度存在不能保護(hù)購房人權(quán)益的諸多問題。同時我國還存在商品房預(yù)告登記制度,經(jīng)預(yù)告登記的商品房產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的效力,在保護(hù)購房人權(quán)益方面有明顯優(yōu)勢。綜合比較商品房預(yù)告登記制度與商品房預(yù)售合同登記備案制度,發(fā)現(xiàn)這兩個制度有明顯的同質(zhì)性和相似性。從保護(hù)購房人利益的角度考慮及理順我國商品房預(yù)售登記管理法律體系的角度出發(fā),筆者認(rèn)為商品房預(yù)告登記制度應(yīng)當(dāng)吸收合并商品房預(yù)售合同登記備案制度。

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【文章目錄】：
一、主流觀點(diǎn)下商品房預(yù)售合同登記備案制度存在的問題
    1.商品房預(yù)售合同登記備案在先者不當(dāng)然取得房屋所有權(quán)
    2.已登記備案的商品房預(yù)售合同不能排除人民法院基于第三人對開發(fā)商的裁判文書對該登記備案商品房的強(qiáng)制執(zhí)行
    3.開發(fā)商破產(chǎn)時登記備案的購房人只能變成破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人
    4.已登記備案的商品房預(yù)售合同不能對抗建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人
    5.商品房預(yù)售合同已登記備案的非自住型購房人不能對抗該建設(shè)工程承包人的工程價款法定優(yōu)先受償權(quán)
二、商品房預(yù)售合同登記備案具有物權(quán)公示作用
三、商品房預(yù)售合同登記備案制度應(yīng)與商品房預(yù)告登記制度合并
    1.從物權(quán)公示的角度考慮商品房預(yù)售合同登記備案制度與商品房預(yù)告登記制度具有同質(zhì)性
    2.賦予商品房預(yù)售合同登記備案后的準(zhǔn)物權(quán)效力符合民眾對法律的認(rèn)知
    3.從商品房預(yù)售合同登記備案制度的主流觀點(diǎn)出發(fā),商品房預(yù)售合同登記備案制度應(yīng)與商品房預(yù)告登記制度合并
        (1)商品房交易應(yīng)充分保護(hù)弱勢交易方(購房人)的權(quán)益。
        (2)理順我國商品房預(yù)售登記管理法律體系。
    4.商品房預(yù)告登記制度應(yīng)合并吸收商品房預(yù)售合同登記備案制度
四、結(jié) 語



本文編號：3947625