非金融企業(yè)部門杠桿率過高一直是我國經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的隱患。今年8月,中國人民銀行對房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比提出了"三道紅線"要求,這是首次從供給端設(shè)定了房地產(chǎn)企業(yè)融資的債務指標,進一步豐富了房地產(chǎn)宏觀審慎監(jiān)管框架的實踐。測算表明,約1/3以上的A股上市房地產(chǎn)企業(yè)都將受到房企融資新政的影響,尤其是在滿足現(xiàn)金短債比方面的監(jiān)管壓力更大。未來,既要落實好"房住不炒"的調(diào)控精神,防范房企不當加杠桿,又要做好政策銜接,防止房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道轉(zhuǎn)換過程中出現(xiàn)債務鏈條斷裂風險。 

【文章來源】：中國國情國力. 2020,(11)

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【部分圖文】：

2016年-2020年7月房地產(chǎn)新增貸款比重變化

(1)房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿率在加速企業(yè)擴張的同時,更為企業(yè)的長期發(fā)展埋下隱患。2018年以來,在“房住不炒”和“防范化解金融風險”等宏觀調(diào)控政策實施的背景下,國民經(jīng)濟各行業(yè)部門的杠桿率穩(wěn)中趨降,但房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率居高不下,是所有行業(yè)中杠桿率最高的行業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局信息,2018年規(guī)模以上工業(yè)行業(yè)平均資產(chǎn)負債率為56.5%,而房地產(chǎn)業(yè)平均資產(chǎn)負債率為79.1%,高于工業(yè)行業(yè)22.6個百分點,也高于通用設(shè)備(53.4%)和汽車制造(59.2%)等制造業(yè)企業(yè)(見圖2)其中,A股上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率從2007年的62.8%逐年攀升至今年一季度末的80.5%,遠遠超過資產(chǎn)負債率40%-60%的合理區(qū)間。房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿率在加速企業(yè)擴張的同時,更為企業(yè)的長期發(fā)展埋下隱患。尤其是當前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式復雜,甚至部分企業(yè)購置土地的競買保證金也來自外部融資,其抗風險能力較弱,如果未來融資環(huán)境出現(xiàn)變化,則發(fā)生現(xiàn)金流斷裂的風險巨大,不僅加大了銀行壞賬風險,也對地方政府的財政收入形成巨大考驗。(2)相比工業(yè)、制造業(yè)等實體經(jīng)濟部門,我國房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率過高,主要有三方面原因:一是房地產(chǎn)企業(yè)形成高負債、高周轉(zhuǎn)的依賴模式。作為資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)有通過高負債、高周轉(zhuǎn)、低持有的發(fā)展模式來實現(xiàn)快速滾動發(fā)展的傾向,其通過向銀行融資,實現(xiàn)用貸款買地和建樓,建好后抵押給銀行又可繼續(xù)獲得貸款,繼續(xù)開發(fā)樓盤,如此循環(huán)往復,形成高負債率的資金運作模式。二是房地產(chǎn)預售制度放大了杠桿率。目前,我國房地產(chǎn)銷售分為預售和現(xiàn)售兩種,由于預售房價格相比現(xiàn)房通常更低,也能幫助開發(fā)商提前回籠資金,因此,不論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是購房者都偏好于預售方式購房,目前預售房銷售額占比在75%左右。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的預收賬款主要包括定金、首付款等。在竣工前預售款是房地產(chǎn)企業(yè)的負債,竣工后才能轉(zhuǎn)換為收入,這意味著預售越多,負債越高。三是影子銀行野蠻生長為房地產(chǎn)企業(yè)盲目加杠桿創(chuàng)造了條件。2010年之前,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要依賴于銀行信貸、自有資金和預售額,其分別占其資金來源的17%、36.5%和39%。其中,來自于銀行機構(gòu)資金約占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的30%左右(主要包括房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款以及居民個人住房按揭貸款等)。2012年以來,隨著監(jiān)管部門收緊銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策,房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托融資、非標融資、海外發(fā)債等“影子銀行”渠道,這突出體現(xiàn)在企業(yè)自籌資金占比上升,2014年達到41.3%的較高占比(見表1)�？偟膩砜�,影子銀行的快速擴張為房地產(chǎn)企業(yè)進一步加杠桿創(chuàng)造了條件。

【參考文獻】：
期刊論文
[1]“三道紅線”政策環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資對策[J]. 張翔.  綠色財會. 2021(09)



本文編號：3537254