本文關(guān)鍵詞：快速城鎮(zhèn)化中土地出讓異常價(jià)格形成機(jī)理與治理政策研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：1998年住房市場(chǎng)化改革推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。土地制度改革的深入,加快了房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程。“8.31大限”以來,所有的經(jīng)營(yíng)性土地全部通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓,一方面優(yōu)化土地資源的配置,促進(jìn)土地資源的合理利用。另一方面也使得土地的價(jià)格呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢(shì)。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,城鎮(zhèn)化的人口對(duì)于城市土地資源的需求增加,導(dǎo)致土地資源的爭(zhēng)奪和配置問題將長(zhǎng)期存在。近年來,土地交易交替出現(xiàn)高價(jià)與流拍的現(xiàn)象,異常的土地價(jià)格引發(fā)社會(huì)各界的關(guān)注。政府高度關(guān)注異常地價(jià)及其影響,不斷強(qiáng)化對(duì)于土地市場(chǎng)的政策管控。作為土地出讓的主要需求方,開發(fā)商也時(shí)刻關(guān)注著土地價(jià)格的波動(dòng),異常價(jià)格將深刻影響著開發(fā)商的土地購置與開發(fā)決策。本文選取杭州市2009-2014年土地公開出讓的385宗土地(住宅用地188宗,商業(yè)用地197宗)作為研究對(duì)象,在對(duì)土地價(jià)格的影響因素進(jìn)行系統(tǒng)梳理和對(duì)異常地價(jià)的形成機(jī)理進(jìn)行總結(jié)的理論分析基礎(chǔ)之上,構(gòu)建了土地價(jià)格特征價(jià)格模型進(jìn)行實(shí)證分析。首先,對(duì)全部樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行異常價(jià)格的影響因素實(shí)證分析,然后,再對(duì)異常樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。異常樣本數(shù)據(jù)的實(shí)證分析分為兩個(gè)部分:異常樣本的特征因素分析和異常樣本的行為因素分析。最后,在理論總結(jié)與實(shí)證分析的基礎(chǔ)上,歸納出異常地價(jià)的形成機(jī)理,并從政府的角度出發(fā),結(jié)合開發(fā)商行為因素,有針對(duì)性地提出了異常地價(jià)的治理政策。在理論和實(shí)證分析的基礎(chǔ)上,本文得出以下的結(jié)論:(1)土地儲(chǔ)備制度和“招拍掛”出讓制度是異常價(jià)格形成的制度基礎(chǔ)。在“招拍掛”的出讓過程中,土地資產(chǎn)的價(jià)值得到顯化。在此過程中,地方政府確定的土地出讓的起始價(jià)在其中發(fā)揮著重要的作用。本文實(shí)證發(fā)現(xiàn),在2009年和2013年土地出讓的起始價(jià)對(duì)土地溢價(jià)具有顯著的正向影響,影響系數(shù)分別為0.220和0.102,表明在土地公開出讓過程中土地的起始價(jià)越高,土地的溢價(jià)越高。(2)地方政府在異常地價(jià)的形成中起主導(dǎo)的作用。地方政府主導(dǎo)作用的主要體現(xiàn)在土地管制和壟斷供應(yīng)。地方政府通過控制土地的容積率和用途,以實(shí)現(xiàn)控制土地價(jià)格的目的,土地的容積率越大,土地溢價(jià)越高。不同用途的土地對(duì)土地出讓溢價(jià)的而影響不同,商業(yè)用地比住宅用地的影響系數(shù)大0.246。在異常數(shù)據(jù)的實(shí)證中,二、三季度的土地供應(yīng)對(duì)土地溢價(jià)呈現(xiàn)正向的作用,第四季度的土地供應(yīng)對(duì)土地溢價(jià)呈現(xiàn)的反向作用,且影響顯著。(3)開發(fā)商的非理性競(jìng)買行為對(duì)異常地價(jià)具有一定的推動(dòng)作用。開發(fā)商作為市場(chǎng)上的主要需求者,其特征和行為對(duì)土地價(jià)格具有一定的影響,在全樣本數(shù)據(jù)的實(shí)證中,開發(fā)商的企業(yè)屬性對(duì)土地價(jià)格具有顯著的影響,非國(guó)有企業(yè)對(duì)土地溢價(jià)的推動(dòng)作用要比國(guó)有企業(yè)要大。在異常數(shù)據(jù)中,開發(fā)商的土地競(jìng)價(jià)行為對(duì)異常地價(jià)的形成具有顯著的正向作用,開發(fā)商企業(yè)的資質(zhì)越高和本地企業(yè)對(duì)土地溢價(jià)的推動(dòng)作用明顯。
【關(guān)鍵詞】：土地市場(chǎng) 異常價(jià)格 影響因素 特征價(jià)格模型
【學(xué)位授予單位】：浙江工業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號(hào)】：F299.23
【目錄】：

• 摘要3-6
• ABSTRACT6-12
• 1 緒論12-19
• 1.1 研究背景和意義12-15
• 1.1.1 研究背景12-13
• 1.1.2 研究意義13-15
• 1.2 研究目標(biāo)和基本概念15-16
• 1.2.1 研究目標(biāo)15
• 1.2.2 基本概念15-16
• 1.3 研究方法與技術(shù)路線16-17
• 1.3.1 研究方法16
• 1.3.2 技術(shù)路線16-17
• 1.4 研究?jī)?nèi)容和篇章結(jié)構(gòu)17-19
• 2 文獻(xiàn)綜述19-36
• 2.1 城市土地價(jià)格理論19-23
• 2.1.1 地租地價(jià)理論19-21
• 2.1.2 區(qū)位理論21-23
• 2.2 城市土地價(jià)格的影響因素研究23-31
• 2.2.1 宏觀因素24-26
• 2.2.2 中觀因素26-27
• 2.2.3 微觀因素27-31
• 2.3 城市土地價(jià)格的形成機(jī)制研究31-36
• 2.3.1 引致需求理論32-33
• 2.3.2 資產(chǎn)價(jià)格泡沫理論33-36
• 3 城市土地異常價(jià)格形成的制度基礎(chǔ)分析36-42
• 3.1 城市土地出讓的制度基礎(chǔ)36-38
• 3.1.1 城市土地市場(chǎng)的發(fā)展36-37
• 3.1.2 城市土地儲(chǔ)備制度的建立37-38
• 3.2 土地出讓方式和出讓流程38-41
• 3.2.1 土地出讓方式38-40
• 3.2.2 土地公開出讓程序40-41
• 3.3 城市土地異常價(jià)格形成的制度基礎(chǔ)總結(jié)41-42
• 4 城市土地異常價(jià)格形成的影響因素實(shí)證分析42-55
• 4.1 研究思路和方法42-43
• 4.1.1 研究思路42
• 4.1.2 研究方法42-43
• 4.2 土地出讓結(jié)果的分類和測(cè)量43-44
• 4.3 模型的構(gòu)建與變量的選取44-46
• 4.3.1 模型的構(gòu)建44
• 4.3.2 指標(biāo)與變量選取44-46
• 4.4 數(shù)據(jù)的來源與說明46-50
• 4.4.1 樣本情況分析46-49
• 4.4.2 樣本數(shù)據(jù)分析49-50
• 4.5 回歸分析及結(jié)果50-55
• 4.5.1 土地出讓總樣本的分析及結(jié)果50-53
• 4.5.2 土地出讓異常樣本的分析及結(jié)果53-55
• 5 城市土地異常價(jià)格形成的主體行為實(shí)證分析55-62
• 5.1 地方政府土地供應(yīng)行為分析55-58
• 5.2 開發(fā)商土地競(jìng)買行為分析58-59
• 5.3 地方政府與開發(fā)商行為的實(shí)證分析59-62
• 5.3.1 異常樣本數(shù)據(jù)分析60
• 5.3.2 異常樣本回歸分析及結(jié)果60-62
• 6 城市土地異常價(jià)格的治理政策62-69
• 6.1 城市土地異常地價(jià)的形成機(jī)理總結(jié)62-63
• 6.2 城市土地異常價(jià)格的治理政策63-69
• 6.2.1 規(guī)范土地收入使用制度63-64
• 6.2.2 制訂并公開土地儲(chǔ)備與供給計(jì)劃，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期64-65
• 6.2.3 引入“勾地”制度，引導(dǎo)集體土地入市65-66
• 6.2.4 形成土地供給到項(xiàng)目開發(fā)的全流程監(jiān)管系統(tǒng)66-68
• 6.2.5 形成土地綜合評(píng)價(jià)體系，避免價(jià)格過快上漲68-69
• 參考文獻(xiàn)69-72
• 附錄72-102
• 致謝102-103
• 攻讀學(xué)位期間主要科研成果103

【參考文獻(xiàn)】

中國(guó)期刊全文數(shù)據(jù)庫 前10條

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中國(guó)博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫 前1條

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  本文關(guān)鍵詞：快速城鎮(zhèn)化中土地出讓異常價(jià)格形成機(jī)理與治理政策研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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本文編號(hào)：340333