我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改革在提高人們居住條件的同時(shí),一些深層次的矛盾也在不斷積累,某些因素促成了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成、發(fā)展和膨脹。當(dāng)對(duì)房屋的真實(shí)需求不能支撐目前的發(fā)展模式時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于危險(xiǎn)之中,因此,必須對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)進(jìn)行深層次的制度變革。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)30年來(lái)保持了基本穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì),其利用高度市場(chǎng)化的投融資模式、科學(xué)合理的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)、買賣與租賃市場(chǎng)并舉等措施,維護(hù)了房子只住不炒的基本屬性。借鑒相關(guān)經(jīng)驗(yàn),我國(guó)應(yīng)在未來(lái)拓展民間資本參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道,利用征收房產(chǎn)稅等手段來(lái)削弱房子的投資屬性,發(fā)展市場(chǎng)化的租賃市場(chǎng)彌補(bǔ)短板,創(chuàng)造條件鼓勵(lì)城郊置業(yè)等多種手段,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。 

【文章來(lái)源】：經(jīng)濟(jì)論壇. 2020,(01)

【文章頁(yè)數(shù)】：9 頁(yè)

【部分圖文】：

城鎮(zhèn)化過(guò)程的S形曲線

美國(guó)土地約58%為私人所有，使得美國(guó)的土地開發(fā)主要由市場(chǎng)來(lái)主導(dǎo)，土地的市場(chǎng)價(jià)格由經(jīng)濟(jì)學(xué)中“理性人”的決策來(lái)決定，從而促進(jìn)土地價(jià)格維持在合理的區(qū)間。政府的作用主要是對(duì)土地利用的類型進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)土地使用的容積和密度進(jìn)行控制。由于土地私有制，政府并不能在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，通過(guò)出讓土地而獲取財(cái)政收入，美國(guó)地方政府的財(cái)政收入很大一部分來(lái)源于房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是對(duì)土地和房屋直接征收財(cái)產(chǎn)稅，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種。美國(guó)房產(chǎn)稅普遍占地方稅收收入的50%以上（有的地方甚至高達(dá)80%)[26]。各地方政府將房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一定比例作為征稅稅基（一般為20%-100%），然后按照1%-3%的稅率征稅，稅率的確定是通過(guò)當(dāng)?shù)刈h會(huì)審議的來(lái)年預(yù)算減去除房產(chǎn)稅以外的其他政府收入總額“倒算”出來(lái)的，使房產(chǎn)稅的征收額既保持了一定的靈活性，同時(shí)也能滿足財(cái)政預(yù)算的需要。房產(chǎn)稅不僅擴(kuò)大了地方政府的稅收來(lái)源，同時(shí)在持有端征稅，提高了房產(chǎn)的維護(hù)成本能有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資投機(jī)行為。美國(guó)房產(chǎn)稅的稅額較高，周毅（2011）指出，如果在一個(gè)稅率為3%的地方居住，即使房?jī)r(jià)不上漲，33年后用于繳納房產(chǎn)稅的金額也將超過(guò)房?jī)r(jià)的一倍[9]。同時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值隨著市場(chǎng)的行情處在動(dòng)態(tài)變化中，房?jī)r(jià)漲，征稅的基數(shù)也在增加。因此，美國(guó)普通民眾除了買房自住以外，并不會(huì)將住房作為投資的對(duì)象。

由分析得知，除了底特律、休斯頓、芝加哥、費(fèi)城等少數(shù)城市外，大部分城市的居民購(gòu)買一套房子，將承受巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，對(duì)一般收入家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)房后生活的壓力也很大，相當(dāng)大一部分家庭選擇租房居住。反觀美國(guó)的住房租賃市場(chǎng)則十分健全和完善，政府制定了許多法律法規(guī)保障租客的利益。美國(guó)還修建了許多專門用于租住的公寓，其優(yōu)點(diǎn)有：一是具備完善的物業(yè)管理，房屋維修及時(shí)；二是租房合約、流程規(guī)范，形成一套系統(tǒng)；三是租期能得到保證，業(yè)主不能強(qiáng)行逼迫租客搬出，否則會(huì)面臨巨額賠償。另外，對(duì)租客的租住行為也有嚴(yán)格規(guī)定，不及時(shí)交付租金會(huì)在個(gè)人信用上產(chǎn)生不良記錄，對(duì)房屋造成損毀要進(jìn)行賠償，搬出時(shí)要對(duì)房屋進(jìn)行打掃使其基本恢復(fù)成入住時(shí)的狀態(tài)等等。因此，租住雙方的利益都能得到最大程度的保證。此外，在美國(guó)不論你是租房還是買房，家庭子女均享有同樣的入學(xué)權(quán)利，只要能提供租房合同，或是房屋水電等的繳費(fèi)證明，子女就近入學(xué)就不存在任何障礙。

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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