房地產(chǎn)屬于資金密集性質的行業(yè),其投資開發(fā)、項目建設均以雄厚的資金量為支撐,因此對于財務杠桿具有較強的依賴性。2008年國際金融危機全面爆發(fā),為了應對危局,我國政府推出“4萬億經(jīng)濟刺激計劃”,自此迎來了房地產(chǎn)業(yè)的新一輪擴張和勢力洗牌,各大房企競相加杠桿購置土地,信貸規(guī)模持續(xù)擴大,杠桿率迅速上漲。然而,研究發(fā)現(xiàn),在此過程中,不同企業(yè)形成了極具差異化的財務杠桿結構�；谝陨媳尘�,本文著重闡釋房地產(chǎn)企業(yè)的財務杠桿結構、形成原因及其具體影響。首先,根據(jù)債務來源的異質性,本文創(chuàng)新性地將企業(yè)財務杠桿分為金融性杠桿和經(jīng)營性杠桿。通過對比分析恒大集團和碧桂園集團的發(fā)展歷程、財務杠桿水平及成因,進一步闡明了兩家房企差異化的財務杠桿結構。研究表明,恒大集團采取了較為激進的財務策略,即提高金融性杠桿、降低經(jīng)營性杠桿,最終二者趨于平衡;碧桂園集團采取了較為保守的財務策略,即提高經(jīng)營性杠桿、降低金融性杠桿,并且二者差距不斷擴大。在確定恒大集團和碧桂園集團選擇采用的財務杠桿結構之后,本文從擴張規(guī)模、盈利能力、企業(yè)風險承擔三個方面研究財務杠桿結構對房地產(chǎn)企業(yè)的具體影響,最終得出結論:以經(jīng)營性負債為主的企業(yè),其擴張規(guī)模... 

【文章來源】：華東交通大學江西省

【文章頁數(shù)】：67 頁

【學位級別】：碩士

【部分圖文】：

001—2018年我國房地產(chǎn)投資完成額與投資增速Fig.1-1China"srealestateinvestmentcompletedandinvestmentgrowthratefrom2001to2018

予深圳地鐵集團；同年引入三輪戰(zhàn)略投資者，合計對地產(chǎn)板塊增資1300億元。另一方面，放緩擴張速度、提高盈利能力。2018年，恒大集團新增土地儲備建筑面積4993萬平方米，同期土地消耗卻達到7225萬平方米，實現(xiàn)了土地負儲備，大幅降低土地費用支出；同時當年度完成凈利潤373.9億元，在毛利率基本不變的情況下，凈利率較2017年增加2.36個百分點，盈利能力的提升增加了企業(yè)留存收益，進一步補充了內源性資金。恒大集團的去杠桿措施取得了顯著成效，2017年資產(chǎn)負債率得到有效控制，漲幅不足1%，2018年資產(chǎn)負債率同比下降2.67%。圖4-1恒大集團資產(chǎn)負債率變化趨勢圖Fig.4-1ThevariationtrendofHengdaGroup’sasset-liabilityratio數(shù)據(jù)來源：東方財富網(wǎng)。4.1.2碧桂園集團杠桿簡介如圖4-2，2010—2018年，碧桂園集團的資產(chǎn)負債率大致呈快速增長趨勢，從2010年的69.03%增長到2018年的89.36%，漲幅約20%。高企的負債率與其激進的擴張模式不可分割。自2007年在香港聯(lián)合交易所主板上市，碧桂園開啟了全國性布局，并且從2011年起積極發(fā)展海外業(yè)務。2010年，碧桂園集團擁有84個處于不同發(fā)展階段的項目，其中51個項目位于廣東省內，另外33個項目分布于10�。ㄖ陛犑校�23個市；到2018年，集團擁有2165個處于不同發(fā)展階段的項目，其中2148個位于中國31省（直轄市），17個位于海外。迅速推進的全國性布局和海外業(yè)務擴張需要巨額資金支持，而碧桂園自籌資金有限，因此通過銀行借款、發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、發(fā)行債券、占用上下游企業(yè)生產(chǎn)資金等方式支撐

第4章案例公司杠桿現(xiàn)狀與成因分析23項目運轉，從而逐步壘高了債務規(guī)模，杠桿率一路飆升。隨著全國業(yè)務擴大，碧桂園集團同時加大了土地儲備力度。2010年碧桂園總土地儲備面積僅有3200萬平方米，2018年則快速增加至24064萬平方米，八年時間完成了6.5倍的增長。此外，在城鎮(zhèn)化的加持下，土地價格飛速上漲，碧桂園集團的土地費用支出也水漲船高。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年，碧桂園新增土地儲備面積7079萬平方米，累計支出金額2645億元，新增土地平均成本達到了3736元，遠高于同期恒大集團的拿地成本。圖4-2碧桂園集團資產(chǎn)負債率變化趨勢圖Fig.4-2ThevariationtrendofHengdaGroup’sasset-liabilityratio數(shù)據(jù)來源：東方財富網(wǎng)。4.2案例公司杠桿成因分析截至2018年12月31日，恒大集團和碧桂園集團的資產(chǎn)負債率均超過80%，其中碧桂園以89.36%的杠桿率超過了絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)。兩家房企債務高企的原因包括以下三個方面：4.2.1行業(yè)模式的特異性房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，經(jīng)營上基本采用項目開發(fā)模式，資金投入大。尤其在土地購置階段期和項目施工階段，資金需求更加旺盛。根據(jù)“銀發(fā)121號”，在兩種情況下商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款：其一，房地產(chǎn)企業(yè)用作購置土地的土地出讓金；其二，房地產(chǎn)企業(yè)尚未取得“四證”的項目，“四證”包括土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

【參考文獻】：
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本文編號：3063832