發(fā)布時(shí)間：2020-07-30 21:47

【摘要】：隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展,住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的差異逐漸為人們所認(rèn)識(shí)。作為最能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特性的業(yè)態(tài)--城市綜合體,日漸走入大眾的視線。作為一個(gè)逐漸崛起的商業(yè)業(yè)態(tài),如何定位、如何開(kāi)發(fā),更重要的如何評(píng)價(jià)一個(gè)“城市綜合體”項(xiàng)目的投資價(jià)值,目前業(yè)內(nèi)莫衷一是,中國(guó)的“城市綜合體”還處于“摸著石頭過(guò)河”階段。 本文主要解決的是厘清人們對(duì)“城市綜合體”的概念認(rèn)識(shí),以及如何對(duì)“城市綜合體”項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。通過(guò)分析,建立分析模型探討如何評(píng)判一個(gè)“城市綜合體”項(xiàng)目的投資價(jià)值,并結(jié)合“商圈”理論,提出了營(yíng)業(yè)額投資評(píng)價(jià)模型,并在此基礎(chǔ)上建立了綜合評(píng)價(jià)模型。最后,以徐州世茂廣場(chǎng)為例對(duì)論文的理論進(jìn)行案例分析,以期對(duì)建立的模型進(jìn)行應(yīng)用評(píng)估。 本文的創(chuàng)新之處在于基于成熟的商圈理論基礎(chǔ)之上來(lái)研究項(xiàng)目的投資價(jià)值評(píng)價(jià)問(wèn)題。在傳統(tǒng)的商圈理論模型基礎(chǔ)之上,提出了簡(jiǎn)單的營(yíng)業(yè)額評(píng)價(jià)分析方法;鑒于評(píng)價(jià)方法的單一、片面,引入了綜合評(píng)價(jià)分析體系,這幾點(diǎn)創(chuàng)新應(yīng)用為投資分析提供了新的方法與思路。
【學(xué)位授予單位】：上海交通大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類(lèi)號(hào)】：F293.3
【圖文】：

文獻(xiàn)來(lái)源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站圖 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額對(duì) GDP 直接貢獻(xiàn)率FIGURE 2, Total Investment In Real Estate Development＇s Direct Contribution To The GDP第三、房地產(chǎn)行業(yè)成為財(cái)政收入主要來(lái)源。財(cái)政收入是我國(guó)進(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配水平等的重要手段。而房地產(chǎn)對(duì)全國(guó)和地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)功不可沒(méi)。據(jù)國(guó)土資源部 2010 年2 月 2 日公布的數(shù)據(jù)顯示，2009 年全國(guó)土地出讓收入高達(dá) 1.59 萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超 2007 年房地產(chǎn)鼎盛時(shí)期，同比大增 63.4％。以北京為例，2009 年北京市級(jí)主要收入來(lái)源中，增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等等并未有明顯增幅，而涉及房地產(chǎn)業(yè)的契稅和土地增值稅大幅增長(zhǎng)，增幅分別為 24.3％和 54.5％。如圖 3 所示。0500001000001500002000002500003000002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20090.005.0010.0015.0020.00

上海交通大學(xué) MBA 學(xué)位論文 商業(yè)地產(chǎn)“城市綜合體”項(xiàng)目投資價(jià)值分析1.2 商業(yè)地產(chǎn)在城市中的地位根據(jù)西方的經(jīng)驗(yàn)（圖 4），他們按照人均 GDP 數(shù)值以及城市化的速度，把商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展劃分為四個(gè)階段：[10]第一階段為初始階段，體現(xiàn)在這個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均 GDP 在 1100 美元以下，在城市化水平的 25％以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)。第二階段為百貨階段，這時(shí)人均 GDP 從 1100 到 2000 美元，城市化在 45％以下，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)�、集貿(mào)市場(chǎng)，為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障。第三階段為購(gòu)物中心階段，人均 GDP 達(dá)到 2000 到 4400 美元，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購(gòu)物中心、超市、專(zhuān)賣(mài)店、精品店等。第四階段為超級(jí)購(gòu)物中心階段，這一階段的人均GDP達(dá)到4400美元以上，城市化水平在70％以上，超越商業(yè)范疇的商業(yè)如 ShoppingMall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開(kāi)始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的動(dòng)力。

圖 5 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段FIGURE 5 Stages of Commercial Real Estate Development In China2002 年起，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)從房地產(chǎn)行業(yè)中獨(dú)立出來(lái)受到人們的特別關(guān)注，得到大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，各地的商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍般興起，并出現(xiàn)了諸如大連萬(wàn)達(dá)訂單商業(yè)模式。隨后幾年，各種形式的商業(yè)建筑出現(xiàn)在中國(guó)各地，各地政府也競(jìng)相規(guī)劃發(fā)展大型、超大型的商業(yè)建筑群。所謂“商業(yè)地產(chǎn)”是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等地產(chǎn)形式。[11]從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)指除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報(bào)為目的，包括商場(chǎng)、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場(chǎng)等；而狹義上的商業(yè)地產(chǎn)指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見(jiàn)的如“城市綜合體”、大型批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等。萬(wàn)達(dá)總裁王健林則認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡(jiǎn)單的商業(yè)加地產(chǎn)。它是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資，如果開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售出去，稱(chēng)不上商業(yè)地產(chǎn)。綜上所述，我們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)就是用于從事商業(yè)活動(dòng)的房產(chǎn)或者地產(chǎn)，在商業(yè)活動(dòng)中有經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生，是一種生產(chǎn)要素。[12]商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中承載城市新引擎的作用。商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政策向第三產(chǎn)業(yè)傾斜及第三產(chǎn)業(yè)自身的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位也越來(lái)越重要，商業(yè)房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。盡管最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)投資總額的比重稍有下降，但商業(yè)地

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前2條

1 宗式華;商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)公司稅收籌劃方案分析與探討[D];上海交通大學(xué);2013年

2 陳秀容;“只租不售”型城市商業(yè)綜合體營(yíng)銷(xiāo)策略研究[D];福建農(nóng)林大學(xué);2013年

本文編號(hào)：2776123