【摘要】：預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記是伴隨著我國大陸地區(qū)房屋預(yù)售制度發(fā)展起來的一項(xiàng)配套制度,它是香港房屋按揭制度經(jīng)過大陸本土化改造的結(jié)果。該制度作為房屋預(yù)售中保障銀行利益主要擔(dān)保方式,在房地產(chǎn)實(shí)踐中已經(jīng)經(jīng)過了近十多年的應(yīng)用,由于實(shí)踐中的迅猛發(fā)展,使法律上出現(xiàn)滯后結(jié)果。終于在2007年頒布的《物權(quán)法》中首次對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行了規(guī)定,緊接著在2008年的《房屋登記管理辦法》中首次出現(xiàn)“預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記”的字眼,并將其歸入到預(yù)告登記的類型中。目前在立法中雖然存在此登記的相關(guān)規(guī)定,但在法律層面上對(duì)此制度的規(guī)定存在缺失,大多散落在一些部門規(guī)章以及部門內(nèi)部文件中,其法律位階較低,法律效力較弱。而且在學(xué)界對(duì)該制度也存在較大的分歧,理論上的不統(tǒng)一和立法上的缺失,導(dǎo)致了在法院判決中涉及到該制度的案件的審判結(jié)果也迥然不同,損害了司法的權(quán)威性與公平性。作為商品房預(yù)售領(lǐng)域中較新的制度,其制度的設(shè)計(jì)和相關(guān)配套制度還存在缺失,有待進(jìn)一步在法律層面予以明確。本文從預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的基本概念入手,運(yùn)用文獻(xiàn)研究和案例剖析的方法,立足于該制度在立法和司法實(shí)踐中的現(xiàn)狀,總結(jié)實(shí)踐中的爭議焦點(diǎn),并對(duì)爭議問題進(jìn)行理論分析,對(duì)于抵押預(yù)告登記制度的性質(zhì)、與抵押登記的關(guān)系、抵押預(yù)告登記的效力以及失效問題加以明確,并在此基礎(chǔ)上提出構(gòu)建預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記制度的若干設(shè)想,以期為健全我國預(yù)告登記制度提供法理上的支持。本文除引言和結(jié)論外,共包括四個(gè)部分:第一部分是預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的基本概念。該部分將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的概念拆分開來進(jìn)行分析,通過語義分析對(duì)預(yù)購商品房、預(yù)告登記、抵押登記的基本概念分別予以明確,在準(zhǔn)確界定相關(guān)概念的基礎(chǔ)上,把握預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的應(yīng)有含義,即在房屋預(yù)售中,預(yù)購商品房還沒建造完成,不滿足辦理本登記的條件,而此時(shí)房屋預(yù)購人又與銀行間的抵押貸款合同生效,為了保障在商品房滿足抵押登記的條件時(shí)銀行能確定的取得抵押權(quán),將銀行對(duì)購房人以未來抵押登記為目的請(qǐng)求權(quán)而辦理的預(yù)告登記。在準(zhǔn)確理解基本概念的基礎(chǔ)上為后續(xù)的論述做最基本的理論鋪墊。第二部分是預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的現(xiàn)狀及問題,該部分分別從我國的司法實(shí)踐、立法和域外現(xiàn)狀三個(gè)方面進(jìn)行分析,通過將司法實(shí)踐中涉及到此制度的審判觀點(diǎn)總結(jié)、分類以及將立法中有關(guān)此制度的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行匯總并對(duì)比域外的立法,指出目前在預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記中存在相關(guān)規(guī)定的法律位階低、法律效力弱、內(nèi)容籠統(tǒng)、預(yù)告登記與本登記的區(qū)分模糊、預(yù)購商品房與法律中的“正在建造的建筑物”認(rèn)識(shí)不一、該登記法律效力不明確以及轉(zhuǎn)換本登記存在缺陷等問題。第三部分是預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的法理分析。該部分是文章的重點(diǎn)章節(jié),主要針對(duì)審判實(shí)踐中存在的爭議對(duì)預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記從法理上進(jìn)行分析。首先從該制度的性質(zhì)入手,確定其屬于預(yù)告登記的種類之一。其次在該基礎(chǔ)上,將該登記與抵押登記的關(guān)系進(jìn)行明晰,并對(duì)抵押預(yù)告登記的效力進(jìn)行分析,其除具有預(yù)告登記的保全效力、順位效力以及完全效力之外,還重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了權(quán)利人無優(yōu)先受償權(quán)。最后對(duì)該登記的失效原因進(jìn)行了說明,為司法裁判提供理論依據(jù)。第四部分是預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的制度設(shè)計(jì)。該部分立足于我國國情和理論分析基礎(chǔ)上,提出了首先應(yīng)明確預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記制度的法律地位,將該登記規(guī)定到《物權(quán)法》中。其次,明確該登記的性質(zhì),即其屬于預(yù)告登記的范疇,并在此前提下對(duì)預(yù)告登記的相關(guān)效力加以完善,同時(shí)對(duì)抵押預(yù)告登記特有的效力進(jìn)行補(bǔ)充。最后健全相關(guān)配套制度,分別對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管體系和資信體系加以完善,以期為我國預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記制度提供一些參考。
【學(xué)位授予單位】：山西大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號(hào)】：D923.2

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本文編號(hào)：2763340