【摘要】：本文針對當(dāng)前中國的商品化居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計,研究了主流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計實踐,對居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的設(shè)計目標(biāo)、評價標(biāo)準(zhǔn)、影響因素、實現(xiàn)手段等進行了觀察分析,總結(jié)歸納出作者對價值導(dǎo)向下商品居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的研究成果。首先根據(jù)對我國居住區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計現(xiàn)狀,特別是主流商品居住區(qū)項目的設(shè)計實踐的觀察,歸納出當(dāng)前主流商品居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)——實現(xiàn)綜合價值最大化。 其次在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值觀、價值導(dǎo)向以及價值判斷的一般規(guī)律進行分析后,總結(jié)出在以人為本和追求社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)環(huán)境效益綜合平衡的理念與思路下,商品居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的主要評價標(biāo)準(zhǔn)。 隨后,系統(tǒng)歸納了影響居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計綜合價值最大化目標(biāo)及評價標(biāo)準(zhǔn)的各種因素,詳細(xì)分析了客戶需求、土地特征、企業(yè)現(xiàn)狀、政策規(guī)范、規(guī)劃條件與產(chǎn)品情況等對居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計價值實現(xiàn)的影響。 接著,歸納總結(jié)出具體實現(xiàn)這種價值觀與評價標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計方法論:提出了均好適配、整體更多、局部更高、溢價增值、創(chuàng)新優(yōu)化等具體策略,解決如何從規(guī)劃設(shè)計的角度具體地實現(xiàn)居住區(qū)綜合價值最大化目標(biāo)。 最后,以當(dāng)前標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實踐為例,進一步闡明了作者的觀點,并回顧總結(jié)了以人為本的規(guī)劃原則與價值最大化目標(biāo)的平衡。
【學(xué)位授予單位】：天津大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號】：TU984.12
【圖文】：

第一章 緒論1.1 研究背景1.1.1 當(dāng)前我國居住區(qū)的大規(guī)模建設(shè)正處在城市化浪潮中的中國，作為“世界上最大的工地”，大量的居住區(qū)如雨后春筍般拔地而起，不斷地改善著人們的居住條件。特別是從 1998 年全國住房制度改革以來，中國住房建設(shè)也進入了每年超速增長、投資規(guī)模和竣工面積均居世界首位的新階段。中國城鎮(zhèn)住宅竣工面積，1998 年為 4.76 億平方米，而到 2009 年已增加為8.21 億平方米（圖 1-1），年均增加 5.1%。城鎮(zhèn)住宅投資額 1998 年為 4310.8 億元，到 2009 年增加到 30512.7 億元，年均增長達 19.5%，扣除價格因素，年均增長 17.1%，比同期 GDP 增速高近 7%。（1-1）

設(shè)計劃與中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)保持同步，規(guī)劃設(shè)計要呼應(yīng)政府推動的大規(guī)模開的商機，并積極與之互動。要著重研究有規(guī)劃潛在價值和未來市場潛力從城市的規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略中尋找市場的價值和投資點。3.1.2 客戶需求商品化居住區(qū)開發(fā)項目最終目的是實現(xiàn)客戶的購買，因此必須研究客求。用馬斯洛的五大需求層次理論，可以對房地產(chǎn)的價值體系中的客戶需分析。根據(jù)馬斯洛的理論，人類價值體系存在著兩種需要：一種是高級需要隨著生物進化而逐漸顯現(xiàn)的潛能或需要；還有一種是低級需要（又叫生理它是指沿生物譜系上升方向逐漸變?nèi)醯谋灸芑蛘邲_動。根據(jù)馬斯洛的五大析房屋價值層次得出：最基本的是生理性需求——“棲身居住”；其次是需求，需要獨立空間和生活保障；第三是功能性需求——“照顧老人、孩工作場所”； 第四是情感性需求，體現(xiàn)主人的品位，滿足社交娛樂；第是最高的社會性需求，能夠成為社會標(biāo)志。（圖 3-1）

-2 房屋價值-家庭生命周期-支付能力示意圖 來源：萬科萬科在此三維度的客戶細(xì)分基礎(chǔ)上，最終形成 16 類客戶細(xì)分戶細(xì)分是以客戶的表層特征為基礎(chǔ)，主要重視如人口、年齡、屬性的區(qū)分。而萬科的則應(yīng)用客戶全生命周期分析來研究客戶位的家庭生命周期、家庭收入為單位的支付能力、房屋價值，大層次需求理論在房地產(chǎn)行業(yè)的表達。（3-2）

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本文編號：2762546