【摘要】：土地是人類社會(huì)生存和發(fā)展的基礎(chǔ),是一切人類活動(dòng)不可缺少的基本要素。而土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心。土地價(jià)格是影響城市發(fā)展的一個(gè)極為重要的因素。土地成本在一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中占有顯著比例,在某些情況下,土地成本與建筑成本的比率甚至達(dá)到了4：1(Ganesan,1986),因此,開(kāi)發(fā)商不僅要考慮建筑成本和未來(lái)收益,還要考慮潛在的地價(jià)升值或貶值。同時(shí),土地收益前的銷售是政府收入的主要來(lái)源之一,土地價(jià)格的波動(dòng)也是政府財(cái)政預(yù)算的重要影響因素。本文以青島市市內(nèi)七區(qū)地價(jià)為實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行了地價(jià)的實(shí)證研究。主要應(yīng)用了目前理論與應(yīng)用較為先進(jìn)的地理加權(quán)回歸模型(Geographical Weighted Regression, GWR)來(lái)處理地價(jià)的相關(guān)技術(shù)問(wèn)題。是較為完整的地價(jià)空間結(jié)構(gòu)的研究。本研究的數(shù)據(jù)源主要是2010年青島市基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)對(duì)土地相關(guān)部門和評(píng)估公司進(jìn)行土地銷售數(shù)據(jù)的調(diào)查,收集地價(jià)數(shù)據(jù),并對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選和相關(guān)的預(yù)處理。利用GIS方法生成青島市城區(qū)地價(jià)的空間分布圖,并從整體解釋地價(jià)的分布規(guī)律和趨勢(shì)。結(jié)果表明,青島市城區(qū)地價(jià)空間結(jié)構(gòu)不是單一趨勢(shì)分布的,而是在空間上呈現(xiàn)軸線分布。通過(guò)對(duì)青島市城區(qū)2010年和2007年的地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn),住宅用地平均地價(jià)上漲幅度最高,其中四方區(qū)和李滄區(qū)上漲幅度較大,這與青島市城市戰(zhàn)略和發(fā)展政策相吻合。通過(guò)將青島市城區(qū)平均地價(jià)與其余四個(gè)計(jì)劃單列市地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行橫向?qū)Ρ?結(jié)果證明了青島地價(jià)水平與城市經(jīng)濟(jì)水平相符。進(jìn)而對(duì)青島市城區(qū)地價(jià)影響因子進(jìn)行識(shí)別與量化,并進(jìn)行回歸分析,檢測(cè)各影響因子與地價(jià)之間的正相關(guān)或負(fù)相關(guān),引入GWR模型方法,對(duì)地價(jià)影響因子在空間上的系數(shù)分布進(jìn)行顯示,地價(jià)空間結(jié)構(gòu)的解釋分10個(gè)因素展開(kāi)論述。利用收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行深入的定量分析與解釋。在解釋和分析中,使用了詳細(xì)的地價(jià)空間結(jié)構(gòu)影響圖,比以往的研究更加具有直觀性與真實(shí)性。結(jié)果顯示,GWR模型具有技術(shù)先進(jìn)性。在定性和定量分析的基礎(chǔ)之上,對(duì)青島市土地價(jià)格的分布趨勢(shì)進(jìn)行簡(jiǎn)短的預(yù)測(cè),并對(duì)本研究做出總結(jié)和展望。
【學(xué)位授予單位】：首都師范大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：P208;F293.2;F224

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2734574