【摘要】： 本文利用自然實驗的方法來探究外生沖擊對房地產(chǎn)市場的影響。所謂“外生沖擊”是指來自外部的政策或者環(huán)境的變化,而非房地產(chǎn)市場自我運行所產(chǎn)生的改變而導致的沖擊。本文所研究的外生沖擊包括：政府所采取的貨幣政策(尤其是利率政策的變化)、自然災害(汶川地震)、電廠的搬遷。所研究的具體角度包括：貨幣政策的變化對購房者貸款決策的影響；地震對消費者住房偏好選擇的影響；房地產(chǎn)市場中的“反應過度”這一價格異象；電廠的搬遷對一地區(qū)房屋價格的影響。特別指出的是,在這些外生沖擊中,之所以采用自然實驗的方法,來研究貨幣政策對房地產(chǎn)市場中購房者信貸決策的影響,原因在于同樣的貨幣政策對于不同貸款類型人群的規(guī)定有著顯著的差異,有的人群受到了政策的影響,相反有的人群則不在政策的影響范圍之內(nèi),故產(chǎn)生了研究所需要的“控制組”和“處理組”。在國內(nèi)外的學術研究中,我們稱之為“準自然實驗”(Quasi-experiment),對此Meyer(1995)有很好的論證。 為了對以上問題進行科學的論證,本文采用了較高質(zhì)量的微觀數(shù)據(jù)進行實證研究。研究中所使用的數(shù)據(jù)分別來自于：商業(yè)銀行貸款交易數(shù)據(jù)、市場調(diào)查數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)。其中,商業(yè)銀行貸款交易數(shù)據(jù)為個人貸款微觀交易數(shù)據(jù),共近3萬個隨機抽取的樣本；政府房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)是成都市15個城區(qū)(包括成都市縣級城區(qū))地震前后近40萬的房地產(chǎn)微觀交易全樣本數(shù)據(jù)；市場調(diào)查數(shù)據(jù)為地震之后對潛在購房者的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)。其主要內(nèi)容與觀點如下： (一)中央利率調(diào)控對房地產(chǎn)市場有明顯的作用,尤其是對于市場中微觀個體的貸款決策影響效果尤為顯著。實證檢驗結(jié)果顯示：當長期貸款利率升幅較短期貸款利率升幅提高0.1百分點時,貸款者選擇短期貸款的概率增加7.5--8.4個百分點。而且,利用商業(yè)性住房貸款利率和公積金貸款利率變動差異的“自然實驗”(Natural Experiment),我們有效控制了可能由宏觀政策內(nèi)生性而產(chǎn)生的計量問題,從微觀角度為長、短期利率政策的有效性提供了更可靠的實證檢驗。此外通過統(tǒng)計分析,我們還發(fā)現(xiàn)首付比例政策并沒有得到地方銀行的嚴格實施。因此,我們建議政府進一步重視利率政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)整,而包括首付比例等相關政策的實施需加強政府相關部門監(jiān)管的力度。 (二)通過問卷調(diào)查,我們對“5.12”汶川地震后成都市潛在購房者住房消費現(xiàn)狀進行了分析與研究,并與地震之前的調(diào)查數(shù)據(jù)進了對比。我們發(fā)現(xiàn)：地震對潛在購房者購房計劃并沒有很大的影響,特別是對于買與不買的決策對人們的影響不大,但對其所偏好的房屋類型以及購房決策因素影響顯著,其中包括開發(fā)商質(zhì)量的選擇；房屋樓層的選擇,表現(xiàn)在地震之后的人們更加偏好于選擇低樓層住宅。 (三)進而,為了驗證調(diào)查所得到的地震之后人們對樓層選擇偏好的改變這一現(xiàn)象,我們采用地震之前與地震之后1年的實際交易數(shù)據(jù)進行實證檢驗,研究發(fā)現(xiàn),地震造成了災區(qū)住房價值約每套37,210元的下降,占住房平均總價值的8%,進而通過觀測地震前后樓層的價格差異以及這種差異的變化趨勢,我們進一步得出,在地震后1年的時間內(nèi),不同樓層的價格均呈現(xiàn)顯著的反轉(zhuǎn)趨勢,具體表現(xiàn)在：高層住房價格先下降而后上升,低層住房價格(特別是別墅)先大幅上升而后快速的下降。根據(jù)“反應過度”理論(Be Bondt and Thaler,1985; Brooks et al.,2003等),我們得出房地產(chǎn)市場與資本市場一樣,存在“反應過度”的現(xiàn)象。 此外,為了驗證所得結(jié)論的準確性,我們做了一系列的穩(wěn)健性檢驗。首先,我們對不同物業(yè)(別墅、普通多層、電梯公寓、商住兩用房)地震前后的變化進行了分類描述,進而在實證模型部分,我們把被解釋變量房屋總價變換為房屋的均價,而且剔除了通貨膨脹因素進行了回歸,最后我們得出,文章所得到的結(jié)論是穩(wěn)健的。此研究,對于現(xiàn)今我國房地產(chǎn)市場中房價存在的大起大落現(xiàn)象,能夠從微觀的角度給予很好的解釋,對于政策的制定有著一定的指導和借鑒意義。 (四)除了以上幾個方面,本文還研究了電廠的存在對其周邊房價的影響,利用成都市成華區(qū)“華能電廠”和“成都熱電廠”搬遷這一自然實驗現(xiàn)象,結(jié)果我們發(fā)現(xiàn),電廠的存在確實對一地區(qū)的房價產(chǎn)顯著的影響,在控制房屋自身屬性以及鄰里屬性的前提下,根據(jù)模型估計得出,搬遷帶來環(huán)境的變好顯著的體現(xiàn)在房價上。 筆者認為,論文的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在以下幾個方面： (一)“自然實驗”的實證思想貫穿全文。在現(xiàn)今國內(nèi)外的有關房地產(chǎn)的研究當中,采用自然實驗的方法并利用超大量的微觀數(shù)據(jù)樣本,進行深入的研究相對較少,尤其是在國內(nèi)的現(xiàn)有文獻來看更是如此。采用“自然實驗”的方法,在很大程度上由于它的完全隨機性可以解決很多經(jīng)濟問題的內(nèi)生性,因此在理論的證實或證偽以及對現(xiàn)實問題的研究過程中占有重要地位。此外,本文研究所采用的數(shù)據(jù)無論從國內(nèi)還是從國外來看,都是相對缺乏的。特別是關于住房抵押貸款的微觀數(shù)據(jù),自從Deng et.al (2005)采用北京市部分銀行抵押貸款的數(shù)據(jù),對購房者還款特征進行研究之外,我們還沒有發(fā)現(xiàn)相關研究采用相似的數(shù)據(jù),對房地產(chǎn)市場中微觀個體的行為進行過深入的研究與分析。本文采用的另外一個房地產(chǎn)微觀交易數(shù)據(jù)更是如此,我們的樣本量有40萬之多,從現(xiàn)有的國內(nèi)外文獻,如此大的樣本量還是第一次使用。 (二)本文全篇是從微觀的角度來研究相關問題。首先,采用大樣本的微觀貸款數(shù)據(jù)來考察貨幣政策的變化對購房者的貸款行為影響的研究,從現(xiàn)今的房地產(chǎn)相關研究還是第一次出現(xiàn)。結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀,對于這樣的研究尤其是在現(xiàn)今我們國家顯得尤為重要,因為研究的結(jié)論可以為貨幣政策是否能夠有效影響房地產(chǎn)中的微觀個體做出很好的回答。此外這樣的研究結(jié)論可以在很大程度上對于我國政府,如何有效的制定銀行的貸款利率期限結(jié)構,防范信貸風險問題的出現(xiàn)也有著很大的參考價值。 (三)本文另外一個研究的重點是來探討房地產(chǎn)市場中的“反應過度”問題,在此前的一系列反應過度問題的研究中,幾乎全部都集中在金融資產(chǎn)市場,比如股票市場、債券市場、利率市場以及心理學領域的相關研究當中,而在房地產(chǎn)市場中研究此問題并沒有出現(xiàn)過。這是迄今為止,首次從行為經(jīng)濟學的角度來驗證此種現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場中的存在。也是繼Rachel and Tenreyro (2008)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場中存在“季節(jié)效應”之后,又一種新的房地產(chǎn)“價格異象”。同時,對于此問題的深入研究和分析,也能夠?qū)ΜF(xiàn)今政府出臺政策如何考慮購房者的心理變化,從而使得政策的實施更有效給予一定的實證借鑒。 最后,本文采用電廠搬遷對房價影響的研究,雖然在國外有過類似的研究,但在國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的研究卻是第一次出現(xiàn)。此研究,對于現(xiàn)今我國所提倡的“低碳經(jīng)濟”發(fā)展模式建設,給予強有力的實證支持。
【學位授予單位】：西南財經(jīng)大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3

【參考文獻】

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本文編號：2722219