發(fā)布時(shí)間：2020-05-07 04:51

【摘要】： 城市土地供給機(jī)制,是指特定經(jīng)濟(jì)制度下土地供應(yīng)內(nèi)在關(guān)系的總和,包括土地供給計(jì)劃、土地供給渠道、土地供給方式、土地供給手段等,是一個(gè)國(guó)家進(jìn)行城市土地供求管理的作用機(jī)制。城市土地供給機(jī)制作為國(guó)家管理和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段,對(duì)土地使用權(quán)出讓價(jià)格以及住房?jī)r(jià)格都會(huì)產(chǎn)生重要影響。城市土地供給的目標(biāo)是土地資源的最優(yōu)化配置。我國(guó)是實(shí)行土地公有制的國(guó)家,土地的利用應(yīng)符合廣大人民群眾的利益的要求,因此土地資源配置不僅應(yīng)追求土地資源利用最大化的目標(biāo),而且要在分配中兼顧社會(huì)公平,并實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。 本文的研究目的在于通過(guò)總結(jié)我國(guó)城市土地供給制度中的問(wèn)題,特別是供給計(jì)劃和供給方式未能實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置、未能兼顧社會(huì)公平和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的因素,探討完善我國(guó)城市土地供給機(jī)制的建議和措施。為完善土地市場(chǎng)提供政策依據(jù),從而建立政策宏觀管理和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的土地資源合理配置的市場(chǎng)供給機(jī)制,促進(jìn)土地市場(chǎng)的發(fā)展,建立有序、高效的土地使用和管理制度,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 土地供給機(jī)制主要包括四個(gè)方面,供給計(jì)劃、供給渠道、供給方式和供給手段。由于文章篇幅所限,本論文選擇了供給計(jì)劃和供給方式這兩個(gè)方面作為研究對(duì)象,主要原因是這兩個(gè)方面是最受爭(zhēng)議的兩個(gè)方面,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也比較明顯。 本文的研究框架是： 第一章闡述了本文的研究背景、目的和意義,總結(jié)了國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)土地供給機(jī)制的研究?jī)?nèi)容、范圍和相關(guān)成果,然后提出本文的研究?jī)?nèi)容和框架,以及創(chuàng)新與不足之處。 第二章是我國(guó)城市土地供給機(jī)制的理論體系。介紹了我國(guó)城市土地供給機(jī)制的形成、發(fā)展和內(nèi)容,并就具體的內(nèi)容體系作了基本的論述。 第三章分別研究了土地供給計(jì)劃和供給手段這兩個(gè)方面。第一節(jié)和第二節(jié)分析了土地供給計(jì)劃的問(wèn)題以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和原因,第三節(jié)和第四節(jié)分析了供給手段的問(wèn)題以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和原因。這一章分析的結(jié)論是土地供給計(jì)劃一方面通過(guò)供給量影響了土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系,另一方面通過(guò)改變市場(chǎng)參與者的心理預(yù)期。影響了他們的市場(chǎng)行為。土地供給手段中與住宅市場(chǎng)密切相關(guān)的是拍賣(mài)制度,在這一制度下壟斷供給和競(jìng)爭(zhēng)需求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了過(guò)度競(jìng)爭(zhēng),主要原因一是參與競(jìng)爭(zhēng)者有財(cái)大氣粗的國(guó)企,但其中一些國(guó)企并非以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)；另外一個(gè)原因是評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)中的價(jià)高者得,提高了開(kāi)發(fā)成本。 第四章的主要內(nèi)容是借鑒香港和國(guó)外其它國(guó)家在土地供給管理方面的經(jīng)驗(yàn),在土地供給計(jì)劃和供給方式上的相關(guān)政策和規(guī)定。主要分析了香港的勾地制度和出讓計(jì)劃制度、美國(guó)的復(fù)合型規(guī)劃和定量化管理、荷蘭土地銀行的出讓方式和遞減拍賣(mài)制度。 第五章在前面分析研究的基礎(chǔ)上針對(duì)我國(guó)的土地供給計(jì)劃和供給方式提出了相關(guān)的對(duì)策建議,并分析了近期優(yōu)化土地出讓方式的兩個(gè)案例,一個(gè)是上海版的勾地制度,另外一個(gè)是莘莊地塊拍賣(mài)改成招標(biāo)的出讓方式改革。 本文的創(chuàng)新之處在第三章中土地供給計(jì)劃和方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響和原因,從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)力量、心理預(yù)期、供需關(guān)系等多方面進(jìn)行了分析。而且,分析過(guò)程中引用別人研究成果的同時(shí),也加入最新的市場(chǎng)信息和政策措施,共同展開(kāi)分析。 本文的不足之處有：第一,文中在分析土地供給計(jì)劃和方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)只進(jìn)行了定性分析,未能開(kāi)展定量分析,這樣的分析就顯得深度不夠。第二,文章結(jié)構(gòu)上,為了保持理論體系的完整性,在理論闡述時(shí)包涵了整個(gè)供給機(jī)制,但是在研究過(guò)程中考慮到文章的篇幅和深度,只選取了其中的兩個(gè)方面進(jìn)行研究,理論體系和研究主體并非完全一致；第三由于資料有限,第四部分的國(guó)外相關(guān)制度的分析還很淺顯,有些制度的實(shí)施和影響沒(méi)有分析到位。第四,文章在語(yǔ)言表達(dá)等方面還有很多不準(zhǔn)確的地方。
【圖文】：

招拍掛制度的確立在短期內(nèi)對(duì)上海土地價(jià)格市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)確實(shí)產(chǎn)生了一定影響。從全國(guó)范圍來(lái)看，如圖9所示，由于2004我國(guó)對(duì)土地開(kāi)展大規(guī)模的整頓清理工作，尤其是8·31大限政策顯示效果的2005年以后，全國(guó)范圍內(nèi)招拍掛出讓土地使用權(quán)的比率達(dá)到35%，，全國(guó)不同用途(工業(yè)用地除外)地價(jià)水平均表現(xiàn)出明顯的上漲趨勢(shì)，尤其是按照規(guī)定必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓使用權(quán)的城市商業(yè)用地和居住用地，增長(zhǎng)幅度非常明顯。圖9:2000一2008年全國(guó)地價(jià)水平(單位:元/平方米)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

第三章土地供給計(jì)劃和方式存在的問(wèn)題及影響長(zhǎng)三角地區(qū)的地價(jià)水平與全國(guó)的地價(jià)水平變化趨勢(shì)相近，大幅度的增長(zhǎng)出現(xiàn)在2004年8·31大限之后(如圖10所示)。綜合用地、商業(yè)用地和居住用地均有大幅度的上漲。土地使用權(quán)出讓制度改革前后地價(jià)水平變化明顯，可以印證出該制度的實(shí)施確實(shí)對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響。圖10:2000一008長(zhǎng)三角地區(qū)地價(jià)水平(單位:元/平方米)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)綜上所述，居住用地價(jià)格與住宅價(jià)格在實(shí)施招拍掛的時(shí)間節(jié)點(diǎn)都產(chǎn)生了大幅度的上漲，因此可以得出土地與住宅價(jià)格與招拍掛制度具有相關(guān)性的定性結(jié)論。目前居住用地普遍采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式出讓使用權(quán)，其中都涉及到與拍賣(mài)相關(guān)的競(jìng)價(jià)制度，由于政府定位及行政目標(biāo)、競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)的不理性、大型央企以其它產(chǎn)業(yè)資金參與房地產(chǎn)市場(chǎng)、競(jìng)價(jià)制度本身惟一目標(biāo)性等等相關(guān)因素，招拍掛制度在一定程度上對(duì)土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的價(jià)格起到了抬升作用。二、土地供給方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的原因從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，我國(guó)現(xiàn)行的土地招拍掛制度屬于供給壟斷和需求競(jìng)爭(zhēng)型
【學(xué)位授予單位】：華東師范大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類(lèi)號(hào)】：F293.2

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前1條

1 宋守鵬;馬克思地租理論視角下的我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題研究[D];河南科技大學(xué);2011年

本文編號(hào)：2652464