【摘要】：當(dāng)前“高房價”成為社會公眾的熱點話題,房價是否合理以及形成原因是政府部門和公眾探尋的焦點。房地產(chǎn)中介業(yè)作為盤活存量房、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要部門,其在“高房價”的形成過程中又起到了什么作用?信息不對稱嚴(yán)重阻礙了二手房市場運行效率的提高,是否會助漲房價?故本文將以房地產(chǎn)中介業(yè)房源信息共享機(jī)制為切入點和核心問題進(jìn)行深入研究,并解釋和探討該機(jī)制設(shè)計對房地產(chǎn)市場的價格變動可能產(chǎn)生的影響。 論文以房地產(chǎn)中介業(yè)房源信息共享機(jī)制為對象,重點分析了該行業(yè)現(xiàn)有的公盤制、私盤制房源共享模式的具體運作規(guī)則,以及不同模式下不同中介機(jī)構(gòu)的策略與行為對經(jīng)濟(jì)效率的影響。同時,分析了網(wǎng)絡(luò)推廣平臺對房地產(chǎn)中介市場效率和消費者利益的影響。論文還探討了我國現(xiàn)有房源共享方式對當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格可能產(chǎn)生的影響。結(jié)合當(dāng)前北京地區(qū)試行二手房交易服務(wù)平臺的情況,將其與美國多重上市服務(wù)列表(Multiple Listing Services)系統(tǒng)進(jìn)行對比,討論其不同之處,進(jìn)而得出相關(guān)結(jié)論,提出建立適宜我國國情的真正意義上的房源共享系統(tǒng)的意見和建議如下：1.應(yīng)當(dāng)逐步全面推行房地產(chǎn)中介獨家代理房源的運行機(jī)制；2.鼓勵不同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行良性合作,并合理協(xié)商分配房源開發(fā)與促成方的傭金分配比例；3.由行業(yè)自律性組織以企業(yè)形式經(jīng)營房源信息共享系統(tǒng)；4.反壟斷部門需要針對中介機(jī)構(gòu)中介費定價等市場行為進(jìn)行有效監(jiān)督與約束。 文章的創(chuàng)新之處在于,與目前側(cè)重于利用宏觀調(diào)控政策來控制房價的總體思路不同,本文側(cè)重從行業(yè)層面,借助產(chǎn)業(yè)組織理論,通過探討我國房地產(chǎn)中介業(yè)市場結(jié)構(gòu)與企業(yè)行為來關(guān)注房價高低的影響因素。但由于房地產(chǎn)中介業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取難度較大,本文對競爭影響的分析主要從定性角度出發(fā),定量分析有所不足,且由于北京二手房網(wǎng)上交易平臺試點運行時間較短,對其研究分析相對不足。在今后的研究中,還需要進(jìn)一步關(guān)注房地產(chǎn)中介業(yè)房源共享系統(tǒng)的發(fā)展情況,逐步完善相關(guān)研究。
【圖文】：

圖3一2北京地區(qū)前四大房地產(chǎn)中介市場占有率數(shù)據(jù)來源:北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會，網(wǎng)址為httP://210.75.213.161/user/bjraa王叮web/index.asp。大的房地產(chǎn)中介企業(yè)由于規(guī)模大、成交率高，，且客戶信任度較高，房主傾向于將房產(chǎn)委托給它們出售、出租。公盤制下，這些大企業(yè)在機(jī)構(gòu)內(nèi)部共享房源信息，從而將中小房地產(chǎn)中介企業(yè)屏蔽于其獨自亨有的房源信息之外。而房屋買主與租客也更傾向于去信譽好的大中介買房租房，而這則進(jìn)一步促進(jìn)了大的房地產(chǎn)中介企業(yè)運用其房源信息優(yōu)勢的能力。市場占有率高的房地產(chǎn)中介企業(yè)能夠通過其房源信息優(yōu)勢及客戶優(yōu)勢，制定出促進(jìn)其利潤提升而損害客戶利益的策略，并產(chǎn)生一定的排除限制競爭影響。價格方面，較大的

市、市內(nèi)某區(qū)域等)的信息置頂服務(wù)，房源信息檢索顯示結(jié)果頁的前五項為推廣位，支付相應(yīng)費用后便可使希望推廣的房源列于頁面的前五位以更好地推廣(見圖3)。此外，在網(wǎng)站為客戶提供發(fā)布房源廣告的同時，售后人員還定期組織房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人對其進(jìn)行網(wǎng)站客戶端的操作培訓(xùn)和技巧講解，并跟蹤回訪以改善服務(wù)性能和品質(zhì)。大洛‘價井琢布l任七58器拱，沉硯鉀二萬F一扮咨護(hù)抓卜.易苗搖，賈，仁遨鄉(xiāng)歲國哪護(hù)吸鑫協(xié)悅二;嗽琪匕.州】坡卜:趕‘盆魏.尸‘屠粗卜鄉(xiāng)口t二二勺:腳‘畢丹;嗽、己丫圖3一358同城置頂推廣服務(wù)顯示頁面購買專業(yè)網(wǎng)站房地產(chǎn)推廣服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人則需要注冊相應(yīng)網(wǎng)站的用戶名和密碼，并登錄自身的客戶端，按照不同網(wǎng)站提供的房源模板錄入房源信息并發(fā)布其房源廣告(見圖4)。發(fā)布的房源信息主要包括樓盤的名稱、地理位置、樓層、建筑年代、戶型、裝修情況、樓盤周邊的生活設(shè)施、交通狀況、學(xué)區(qū)情況，以及房源和小區(qū)的圖片信息等等，當(dāng)然最重要的是經(jīng)紀(jì)人的聯(lián)系方式，以便看到其房源廣告的意向買房者聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行后續(xù)交易行為。對于購買網(wǎng)站服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)
【學(xué)位授予單位】：東北財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2651240