【摘要】：在房地產(chǎn)估價中,主要有三大重要的方法,即市場比較法、成本法和收益法。其中,收益法的基本思想是比較容易理解的,它是建立在資金具有時間價值觀念上的,是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值,但該方法的計(jì)算難點(diǎn)主要體現(xiàn)在凈收益和還原利率的求取上,特別是還原利率,它的一點(diǎn)微小變動都會直接對房地產(chǎn)估價的結(jié)果產(chǎn)生很大的影響,還會間接影響到資產(chǎn)重組和結(jié)構(gòu)調(diào)整的合理性、房地產(chǎn)交易各方當(dāng)事人的合法權(quán)益、房地產(chǎn)市場的規(guī)范性、房地產(chǎn)融資風(fēng)險、房地產(chǎn)稅的征管工作等各方面。由此可見,它的計(jì)算必須十分謹(jǐn)慎。對于還原利率的求取,現(xiàn)在已有不少方法,它們都得到了估價人員的廣泛使用,但這些方法有的主觀性太強(qiáng),有的所需估算成本太高,從而導(dǎo)致求出的還原利率的數(shù)值并不是那么的精確,存在一些人為因素。因此,本文對現(xiàn)有確定還原利率的方法進(jìn)行了比較研究,并提出了一種新的確定方法,希望能為房地產(chǎn)估價行業(yè)做出微薄的貢獻(xiàn)。 本論文的研究對象就是房地產(chǎn)估價中收益法的重要參數(shù)——還原利率。論文通過發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的方式,首先是第一章從房地產(chǎn)估價、收益法和還原利率這三個層次各自的重要性說明了對于還原利率的確定方法有進(jìn)一步研究的必要；然后是第二章對還原利率的實(shí)質(zhì)進(jìn)行了具體分析,還原利率就是投資者要求的投資收益率,它并不是一個確定的數(shù)值,會受到許多不同因素的影響,并且還原利率主要由延期消費(fèi)補(bǔ)償、通貨膨脹補(bǔ)償和風(fēng)險補(bǔ)償三部分組成；接著是第三章對現(xiàn)有還原利率確定方法的比較研究,主要比較了市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法和投資結(jié)構(gòu)法這五種方法的應(yīng)用原理、適用范圍和優(yōu)缺點(diǎn),經(jīng)過比較發(fā)現(xiàn)了它們共同存在的問題,這些問題影響到了還原利率的準(zhǔn)確性；最后是第四章提出了基于蒙特卡洛法來確定還原利率的方法,主要研究了該方法的相關(guān)理論,該方法用來確定還原利率的可行性以及蒙特卡洛法確定還原利率的具體過程,在第五章的案例分析中應(yīng)用蒙特卡洛法求取還原利率,進(jìn)一步證明了該方法的有效性。 通過一系列的分析和研究,可以看出基于蒙特卡洛法確定還原利率是一種行之有效的方法,如果該方法能成功運(yùn)用到房地產(chǎn)估價中,那么它不僅是彌補(bǔ)了現(xiàn)有確定還原利率方法的不足,大大提高了還原利率的精度,更是推進(jìn)了我國房地產(chǎn)估價的信息化建設(shè),具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。
【學(xué)位授予單位】：武漢理工大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2627449