【摘要】： 房價上漲是近年來社會廣泛關注的一個熱點問題,房價上漲的持續(xù)性以及房價過快上漲的危害是大家關注的重點。本文正是基于這樣的背景,選取房地產業(yè)與經濟的切合點,即房地產價格作為研究對象,以房價供求形成機制為出發(fā)點,研究分析房價變動的影響因素,現(xiàn)階段我國房價上漲的特點及其治理對策。 首先,分析房地產市場的需求、供給曲線,需求曲線一般表現(xiàn)為一條右下方傾斜的曲線,供給曲線經推理表現(xiàn)為一條右上方傾斜的曲線。市場上的房產均衡價格是由房屋供給曲線和房屋需求曲線的交點決定的。房屋供給方為開發(fā)商,房屋需求方包括房屋消費者和房屋投資者。投資者對房屋的購買具有不同于消費者的顯著特點,價格越高,上漲越快,投資者購買意愿越強。一旦房價漲幅趨緩,投資者就會離開房產市場,另尋投資機會。房產市場上出現(xiàn)大量的投資者,是近年來我國房產市場上的新現(xiàn)象。為了研究包含投資者在內的房屋需求曲線及其對房屋均衡價格的影響,本文分析了房產市場的四種均衡類型及相應的房價走勢:(1)消費者主導的短期均衡;(2)消費者主導的長期均衡;(3)投資者主導的短期均衡;(4)投資者主導的長期均衡。筆者運用我國1998至2009年間房價與租金同比增幅走勢圖進行了驗證。其次,分別從需求和供給兩個方面選取影響其上漲的因素進行分析。其中既包括長期因素,也包括由于現(xiàn)階段我國體制變革而出現(xiàn)的特殊影響因素。影響需求的主要有人均收入水平提高等因素;影響供給的因素主要從房價的構成部分進行分析,有土地取得成本、開發(fā)管理成本等部分。以上兩大方面因素的變動引起曲線發(fā)生左右平移,從而表現(xiàn)為房地產價格的上下波動。最后,在分析我國現(xiàn)階段房價上漲的特點的基礎上提出了治理現(xiàn)階段房價上漲的措施:(1)增加住房有效供給;(2)抑制住房不合理需求;(3)加強市場的監(jiān)督管理;(4)推出房地產價格指數期貨品種。本文的研究成果對于正確看待當前的房地產市場狀況具有一定的理論和實際意義,通過對房價形成機制和影響因素的分析,我們既要看到房價上漲的必然性,也要看到投資者介入以后導致的房價巨幅波動的可能性,從而端正對待房價上漲的態(tài)度,明確控制房價過快上漲的可操作性辦法。
【圖文】：

圖 3-18 1998—2009 年中國房價與租金同比增幅走勢從中可以看出，近 10 年來，除了 1998 至 2001 年間我國房價同比增幅圍繞租金增幅上下波動外，大部分時間房價同比增幅遠高于租金。1999 年至 2001 年間租金增幅快速回升主要得益于公房租金改革。而 2001 年后，房價的高幅增長主要源于房市場的逐步增長與繁榮。尤其是 2004 年至 2008 年間，租金漲幅維持在 2%上下價漲幅卻高達 6-10%，這種房價脫離房租的現(xiàn)象，說明房價增長過快，已經不合理007 年我國樓市瘋狂后，房地產市場終有所降溫，房價同比增幅在 2008 年 4 季度進值，可以說是一種合理回歸。圖中租金增幅走勢可以代表房屋消費者(不包括投資者)需求曲線決定的均衡價格勢，房價增幅走勢代表含投資者在內的行業(yè)需求曲線決定的均衡價格的走勢�？梢�，我國 1998—2009 年實際的房屋價格走勢狀況和以上理論分析的結果是非常一致

注釋：1 地價 10%—30% 2 稅費 26%以上 3 建筑安裝成本 20%左右4 貸款利息 6%—8%； 5 經營成本 5%—8%圖 4-1 房地產企業(yè)基本成本構成圖以上四個因素的變動會引起住宅供給曲線的左右移動。如圖 4-2 我們可知，，房地產企業(yè)成本的 5 個基本構成的組成情況中，地價、稅費、建筑安裝成本的構成因素，其中地價和稅費的影響最大。2.1 土地取得成本土地出讓金是指國家以國有土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年土地使用者時，由土地使用者向國家支付的“對價”。土地出讓金是國有土地經濟上的實現(xiàn)形式。從法律意義上說，國家以所有者身份取得的具有地租折現(xiàn)地出讓金和國家利用強制手段征收的稅收是兩個截然不同的概念，，但是在沒有的房地產財產稅以前，土地出讓金中可能確實隱含著一部分具有稅收性質的款
【學位授予單位】：華南理工大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3

【參考文獻】

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本文編號：2617474