【摘要】：2008年金融危機結束之后,我國政府為了復蘇經(jīng)濟實施了“四萬億”刺激計劃,使得2009年房地產(chǎn)市場迅速從疲軟狀態(tài)恢復,但全國房價卻普遍出現(xiàn)急速上漲。2010年4月,國務院出臺了史上最為嚴厲的房產(chǎn)限購政策以控制房價過快上漲,保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康、發(fā)展。然而,我國樓市在經(jīng)歷限購政策的短暫降溫后又開始升溫發(fā)酵,多個城市房價暴漲。為了抑制房地產(chǎn)泡沫膨脹、打擊住房投機行為,2016年部分城市先后出臺了限購政策或?qū)σ殉雠_的限購政策繼續(xù)加碼。中央先后出臺的這兩次房地產(chǎn)限購政策,在有效抑制了房價上漲的同時,也對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展產(chǎn)生較大沖擊,導致其違約風險出現(xiàn)較大幅度增加。但是2010年和2016年兩次限購政策的出臺背景和調(diào)控范圍有較大差異,因而房地產(chǎn)企業(yè)違約風險在兩次政策調(diào)控后也表現(xiàn)出不同的變化特征。為了深入剖析限購政策及其調(diào)控時機、調(diào)控范圍對房產(chǎn)企業(yè)違約風險的影響,本文首先從理論上分析限購政策對房地產(chǎn)企業(yè)違約風險的傳導機理,探討了房地產(chǎn)企業(yè)違約風險的可能變化。然后,以我國滬深A股房地產(chǎn)上市企業(yè)為樣本,利用違約風險模型度量了限購政策對房地產(chǎn)企業(yè)整體違約風險的影響,對比分析了不同產(chǎn)權性質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)違約風險變化的差異,并對其背后的經(jīng)濟原因進行深入剖析。之后,針對2010年和2016年兩次限購政策調(diào)控時機、調(diào)控思路和調(diào)控范圍的不同,重點對比分析了這兩次限購政策對房產(chǎn)企業(yè)違約風險影響的差異性。研究結論顯示:(1)兩次限購政策均使得房地產(chǎn)企業(yè)的違約風險大幅上升,但與國有房產(chǎn)企業(yè)相比,民營房產(chǎn)企業(yè)受到限購政策的影響更大,違約風險上升速度更快;(2)2010年限購政策對房地產(chǎn)企業(yè)違約風險影響的程度遠高于2016年限購政策,房企在2016年限購政策期間反應速度更快,能夠及時作出調(diào)整,管控自身違約風險;最后,本文在理論研究以及實證分析結論的基礎上,分別對房地產(chǎn)企業(yè)違約風險管理和房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的時機、調(diào)控范圍以及調(diào)控方式的選擇提出了針對性的建議。
【圖文】：

碩士學位論文逡逑ＭＡＳＴＥＲ＇Ｓ邋ＴＨＥＳＩＳ逡逑房價過快上漲的同時也可能導致房地產(chǎn)企業(yè)違約風險產(chǎn)生變化。故本文下節(jié)將重點逡逑從理論角度闡述限購政策影響房地產(chǎn)企業(yè)違約風險的傳導路徑。逡逑３．２限購政策對房地產(chǎn)企業(yè)違約風險的影響機理逡逑房地產(chǎn)企業(yè)的違約風險是指在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動中，由于存在各種逡逑不確定因素，導致其實際財務收益與預期出現(xiàn)偏差，進而出現(xiàn)違約的可能性。影響逡逑房地產(chǎn)企業(yè)違約風險的因素可分類為微觀因素和宏觀因素。逡逑微觀層而的因素乜括房企的經(jīng)營和投、融資活動，宏觀因素主要是宏觀經(jīng)濟逡逑環(huán)境和Ｗ家宏觀調(diào)控政策。國家宏觀調(diào)控政策是特殊時期政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的非逡逑市場手段，其中在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策中，限購政策地影響非常大。限購政策逡逑足作用于房地產(chǎn)市場的典型宏觀調(diào)控政策，主要通過抑制市場過熱投機購房行為以逡逑實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場泡沫的控制。房地產(chǎn)限購政策的核心目標，主要是通過限購抑制逡逑投資和投機性購房，控制房價過快上漲，促進房價合理回歸。逡逑

１、民營房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力大、融資成本較高逡逑銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資的方式，對項目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資逡逑金審核嚴格，對民營房企審貸程序和對貸款的限制條件較國有企業(yè)更嚴格。限購政逡逑策出臺后，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等紛紛出臺的新規(guī)，嚴格控制資金大規(guī)模涌入房逡逑地產(chǎn)市場，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給全面趨緊。這一嚴厲調(diào)控使民營房企經(jīng)營逡逑活動現(xiàn)金流、融資資金受到極大沖擊。逡逑以民營房企如泰禾集團（０００７３２）為例。泰禾集團－足一家福迷本土房企，，但在逡逑２０１３年前后轉變發(fā)Ｍ戰(zhàn)略，拓展業(yè)務區(qū)域，在全國，以大概每一個月一塊地的頻率逡逑刷新土地記錄，高調(diào)進入一線城市和二線城市。泰禾正在使用“高周轉”的商業(yè)發(fā)逡逑展模式來解決自夂“高負債、高杠桿”的融資問題。然而，在２０１６年樓市調(diào)控之逡逑下，泰禾融資渠道收窄，融資成本攀升，償債壓力增大。由于難以獲得銀行貸款和逡逑公司債券等低成本融資的資金，泰禾只能轉向高成本的融資渠道，如中短期融資和逡逑短期融資，導致其２０１６年平均融資成本達到了邋７．邋６２％，大大高于國營房企的融資成逡逑本。另一方面，山于限購令的影響，泰禾“高周轉”發(fā)展模式遇到極大挑戰(zhàn)。２０１６逡逑年財報顯示其存貨量不降反升，由２０１５年的５８０．邋４２億增至８８８．邋５５億。同時，泰逡逑
【學位授予單位】：華中師范大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2018
【分類號】：F299.23

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本文編號：2609042