【摘要】：近年來(lái),房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲引起了社會(huì)各界的關(guān)注。在關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根本原因的討論中,土地儲(chǔ)備制度與房?jī)r(jià)的關(guān)系引起了爭(zhēng)議,其中很多輿論將房?jī)r(jià)上漲歸因于土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施。的確,作為國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)重要手段的土地儲(chǔ)備制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)具有緊密的關(guān)系,但是,該制度是否是引起城市房?jī)r(jià)上漲的主因,這就需要進(jìn)行深入的研究,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度今后的發(fā)展與完善。因此探討和研究土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制具有重要的實(shí)踐意義。 本文在大量閱讀國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)形成原理的把握,分析了土地儲(chǔ)備制度對(duì)鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格的影響。本文首先分析了土地儲(chǔ)備制度對(duì)鄭州市地價(jià)的影響,得出了如下結(jié)論:土地“招拍掛”的出讓方式會(huì)引起地價(jià)的上漲,但其帶來(lái)的地價(jià)合理上漲是土地價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn),而不是推動(dòng)地價(jià)上漲的內(nèi)在機(jī)制,同時(shí)否定了鄭州市由于土地供應(yīng)量不足導(dǎo)致地價(jià)上漲的結(jié)論。 其次,分析了土地儲(chǔ)備制度對(duì)鄭州市房產(chǎn)市場(chǎng)的影響:提升了經(jīng)營(yíng)性用地的價(jià)格;促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰;強(qiáng)化了消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期。進(jìn)而又分析了土地儲(chǔ)備制度對(duì)鄭州市房?jī)r(jià)的影響。在大量收集數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,本文運(yùn)用房?jī)r(jià)與地價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)系分析、數(shù)學(xué)關(guān)系分析及格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)分析,得出了這樣的結(jié)論:房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的;房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系基本上為正相關(guān)關(guān)系,建安成本、稅費(fèi)和容積率將決定地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度;地價(jià)上漲不是房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)生機(jī)制,地價(jià)上漲只是房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。接著,通過(guò)運(yùn)用大量較新的數(shù)據(jù)和圖表,緊緊結(jié)合鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,就鄭州市房?jī)r(jià)上漲的原因進(jìn)行了定性分析,并且得出了鄭州市房?jī)r(jià)上漲的真正原因:土地取得成本的增加、建筑材料價(jià)格的上漲、消費(fèi)者價(jià)格預(yù)期的增強(qiáng)、外地人在鄭購(gòu)房比例的增加、剛性需求和投機(jī)投資性需求的疊加、通貨膨脹預(yù)期的加強(qiáng)等。然后為了印證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性,本文又利用灰色關(guān)聯(lián)分析理論對(duì)引起鄭州市房?jī)r(jià)上漲的原因進(jìn)行了定量化的研究,從而進(jìn)一步確認(rèn)了分析結(jié)果的正確性。 最后,文章從完善土地儲(chǔ)備制度,創(chuàng)新儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式;規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),增加市場(chǎng)透明度,正確引導(dǎo)消費(fèi)者的心理預(yù)期;實(shí)現(xiàn)住宅資源的有效配置等方面提出了調(diào)控鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格的建議。
【圖文】：

3 鄭州市土地儲(chǔ)備制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 研究區(qū)概況鄭州是河南省省會(huì)，是河南省的政治、經(jīng)濟(jì)、教育、科研、文化中心。位于河部偏北，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。鄭州市總面積 7446.口 752.1 萬(wàn)（2009 年 12 月底），現(xiàn)轄金水、二七、中原、管城、惠濟(jì)、上街六、鞏義、登封、新密、新鄭五市及中牟縣，是全國(guó)重要的交通、通訊樞紐，是陸橋上的重要城市（圖 3-1）。

圖 5-3 拍賣地塊區(qū)位圖2.2 促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰土地儲(chǔ)備制度和經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”制度的實(shí)施，必然會(huì)促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)劣汰。招拍掛造成地價(jià)高漲，資金門檻提高，一些核心地塊只有少數(shù)資金雄厚的大開商才有實(shí)力參與，這使得土地迅速向少數(shù)大開發(fā)商集中，造成土地壟斷局面。那些資較差、自有資金少、綜合實(shí)力弱的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地價(jià)格上漲、融資困難面臨被市場(chǎng)淘汰的危險(xiǎn)；而那些綜合實(shí)力強(qiáng)，資質(zhì)高的房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)圍，向省內(nèi)外發(fā)展。根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局 2010 年 7 月對(duì) 50 家重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)顯示：30.9%的開發(fā)企業(yè)由于資金問(wèn)題沒有新購(gòu)置土地，沒有土地將意味著這些企業(yè)能會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；16%的開發(fā)企業(yè)由于擁有較雄厚的資金和土地儲(chǔ)備量而加大了發(fā)的步伐。2.3 強(qiáng)化了消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期
【學(xué)位授予單位】：河南大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號(hào)】：F293.35

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2591466