【摘要】：泡沫理論實際是資產(chǎn)定價理論的應(yīng)用,高出資產(chǎn)基礎(chǔ)價值部分的超高價格便是泡沫。定價是金融學(xué)的核心研究領(lǐng)域,資產(chǎn)定價的合理與否將決定此產(chǎn)品的市場秩序,特別像住房這樣對國民經(jīng)濟和人民生活有重大影響的資產(chǎn)的定價合理性更是影響深遠(yuǎn)。一旦住房定價含有的泡沫高到一定程度,便會引發(fā)一連串的社會問題,泡沫的破滅甚至?xí)䦟?dǎo)致國際經(jīng)濟和社會的動蕩。然而現(xiàn)有的關(guān)于中國住房價格投機泡沫的實證研究較少,且由于所用數(shù)據(jù)樣本或計量方法的差異,對同一城市的研究結(jié)果并不一致。也有文章借用國際上的相關(guān)指標(biāo)來判斷我國是否存在房價泡沫,但由于國內(nèi)外國情的差異,這種判斷方法遭到了質(zhì)疑�，F(xiàn)有的報道和市場言論又缺乏科學(xué)依據(jù),由此引發(fā)了本文對中國房價是否存在投機泡沫的深入思考。什么是房價投機泡沫?怎樣判斷房價是否存在投機泡沫?有哪些調(diào)控措施?這些將是本文研究的重點。 本文在國內(nèi)外學(xué)者對泡沫和房價投機泡沫的研究成果基礎(chǔ)上,結(jié)合正反饋理論和局部均衡理論構(gòu)造了一個房價計量模型,用模型對北京市房價是否存在投機泡沫做了宏觀和微觀領(lǐng)域相結(jié)合的研究。本文分析了房價泡沫的形成機理和主要原因,并在同一模型框架下采用北京(2006-2010)數(shù)據(jù)和美國(1991-2006年)數(shù)據(jù)進行了實證檢驗,提供了一種判斷我國當(dāng)前房價是否含有投機泡沫的方法。之后,在計量模型基礎(chǔ)上又構(gòu)造出泡沫度指標(biāo),通過對房價泡沫度的分析進一步證實了計量模型的判斷。 本文的內(nèi)容共分為以下五個部分。第一部分為導(dǎo)論,提出研究房價泡沫的背景和選題的意義。第二部分為泡沫和房價泡沫的理論基礎(chǔ),介紹了泡沫的定義、分類、檢驗方法,以及房價泡沫的相關(guān)文獻。第三部分詳細(xì)闡述了局部均衡理論,并進行了簡要的靜態(tài)分析。第四部分是實證研究部分,包括：數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)統(tǒng)計性描述、實證模型的構(gòu)建和檢驗。實證模型分別用北京(2006-2010)數(shù)據(jù)和美國(1991-2006年)數(shù)據(jù)做對比分析,之后又利用偏相關(guān)系數(shù)構(gòu)造了房價投機泡沫度指標(biāo)。第五部分是結(jié)論和政策建議。 本文的結(jié)論是：第一,目前北京市居民實際購買力較低,房價增長過快。房價收入差距較大,房價收入比為4.72-10.64倍,大于國際標(biāo)準(zhǔn)3-6倍,且有進一步膨脹的趨勢。我國利率政策較為穩(wěn)定,不至于因利率波動引起市場流動性過剩,繼而引起泡沫的破滅。第二,北京市房價超額增長率及其一階滯后值均對當(dāng)期房價有顯著促進作用,與美國次貸危機前的市場狀況相似。因此北京市住房市場目前存在投機泡沫。第三,北京市房地產(chǎn)市場的泡沫度為：0.648,泡沫輕微。美國次貸危機前的泡沫度為0.9102,泡沫嚴(yán)重。北京市的泡沫度雖然與美國次貸危機前有較大差距,但已經(jīng)超過國際警戒線0.4。 本文可能的創(chuàng)新有以下幾個方面,第一,本文結(jié)合正反饋理論和局部均衡定價模型構(gòu)造出了一個房價計量模型,并在此基礎(chǔ)上得到房價超額增長率,此增長率剔除了居民人均可支配收入、一年期貸款利率和通漲影響的,為主要由投機者的期望導(dǎo)致的住房價格增長率。第二,本文將房價超額增長率與居民人均可支配收入、一年期貸款利率一起,構(gòu)造了一個新的房價計量模型。使用此模型考察了房價超額增長率及其一階滯后值對房價的影響,進而通過房價超額增長率一階滯后值的系數(shù)判斷投機性需求(由投機者的轉(zhuǎn)售增值期望導(dǎo)致的需求)對房價增長的促進作用有多大,得到房價是否存在泡沫的判斷。第三,使用房價超額增長率及其一階滯后值構(gòu)造出房價泡沫度量指標(biāo),得到了我國和美國的房價泡沫度指標(biāo),并對比了美國次貸危機前的泡沫度和我國北京市目前的泡沫度,為我國房價泡沫度的定位提供了參照。第四,本文結(jié)合了我國和德國的房地產(chǎn)政策措施,根據(jù)回歸結(jié)果提出改進措施。
【圖文】：

尹尹尹尹尹尹尹護滬滬-習(xí)卜-商品房竣工面積(萬平方米)~商品房銷售面積(萬平方米)圖4一 11990一2008年北京市商品房竣工面積與銷售面積圖圖4一1可知自1990年以來，商品房的供需差額也呈現(xiàn)擴大趨勢，于2005年達(dá)到最大。而供需額的絕對增減狀況在2005年之前，竣工面積和銷售面積均呈較快的增長趨勢，2005年后兩者均出現(xiàn)了較大幅度的降低。特別是商品房的銷售面積，在2008年出現(xiàn)了幾乎直線下降的情況。可見購房者對北京房市的信心在2008年有了較大波動，供需雙下的同時其差額也有較大的增幅。圖4一2為2002一2007年度北京市房屋空置面積，以及(北京市房屋空置面積/銷售住宅面積)圖。從空置面積的絕對值看，六年間空置面積波動較大，2002一2004年逐漸上升

4一1可知自1990年以來，商品房的供需差額也呈現(xiàn)擴大趨勢，于2最大。而供需額的絕對增減狀況在2005年之前，竣工面積和銷售面積的增長趨勢，2005年后兩者均出現(xiàn)了較大幅度的降低。特別是商品房積，在2008年出現(xiàn)了幾乎直線下降的情況。可見購房者對北京房市的2008年有了較大波動，供需雙下的同時其差額也有較大的增幅。4一2為2002一2007年度北京市房屋空置面積，以及(北京市房屋空置面住宅面積)圖。從空置面積的絕對值看，六年間空置面積波動較大，2004年逐漸上升，2004一2006年有所下降，到2007年又有了抬頭趨勢市房屋空置面積和銷售住宅面積的比值看，走勢和空置面積一致。從這六年的平均空置率是57.47%，最大值為2004年:71.93%，，最小值:47.巧%。有一半以上的房屋是空置的，可以看出有很大一部分購房并不是居住。
【學(xué)位授予單位】：山東大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3;F224

【參考文獻】

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本文編號：2589634