【摘要】：對我國房地產(chǎn)市場進行實證分析,發(fā)現(xiàn)該市場具有分形特征以及房價與租金存在線性關(guān)系.在此前提下,應(yīng)用實物期權(quán)理論對投資收益進行預(yù)估,建立個人房地產(chǎn)投資租轉(zhuǎn)售決策分析模型.運用停時與數(shù)值模擬等方法求解,得到投資者執(zhí)行租轉(zhuǎn)售決策時的房價可行區(qū)間.繼而定性分析房地產(chǎn)市場基本要素對房價可行區(qū)間產(chǎn)生的影響,得出了相關(guān)結(jié)論.最后利用模型結(jié)論對北京二手住宅房地產(chǎn)市場進行階段性研究,反向剖析近年來政府對房地產(chǎn)市場所做的系列宏觀調(diào)控政策.
【圖文】：

個人房地產(chǎn)投資租轉(zhuǎn)售決策分析模型．依據(jù)模型求解結(jié)果來反〗向剖析政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，亦揭示了政府可以利用房地產(chǎn)市場發(fā)展數(shù)據(jù)來對模型相關(guān)參量做出估計，針對性地做出合理的調(diào)控政策．２房地產(chǎn)市場特征檢驗２．１房地產(chǎn)市場分形特征檢驗本文選�。保梗梗蹦辏苍隆玻埃保纺辏吃碌闹袊康禺a(chǎn)市場交易的月度數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局），運用去趨勢波動分析（ＤＦＡ）方法（張衛(wèi)國等）［１８］估計中國房地產(chǎn)市場的Ｈｕｒｓｔ指數(shù)．其擬和函數(shù)圖像如圖１所示．由于Ｈｕｒｓｔ的估計值為０．７２（遠大于０．５），故房價對數(shù)增長率時間序列具有長程相關(guān)性，說明房地產(chǎn)市場歷史的價格波動對現(xiàn)在的價格增量具有正效應(yīng)．即中國房地產(chǎn)市場是分形市場，用幾何分數(shù)布朗運動來刻畫房價來建模是合理的．圖１房價對數(shù)增長率Ｈｕｒｓｔ指數(shù)Ｆｉｇ．１Ｈｕｒｓｔｅｘｐｏｎｅｎｔｏｆｔｈｅｌｏｇａｒｉｔｈｍｉｃｇｒｏｗｔｈｒａｔｅｏｆｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅｓ２．２房價租金比實證檢驗在理想的市場環(huán)境下，房價租金比為定值（祈兆珍）［１９］．本文選取我國２００２年１２月～２０１７年３月的住房租金價格指數(shù)與住房價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：Ｒｅｓｓｅｔ數(shù)據(jù)庫），其對數(shù)增長率走勢如圖２所示．圖２住房和租金價格指數(shù)對數(shù)收益率走勢圖Ｆｉｇ．２Ｔｒｅｎｄｏｆｔｈｅｌｏｇａｒｉｔｈｍｉｃｇｒｏｗｔｈｒａｔｅｏｆｐｒｉｃｅｓｏｆｈｏｕｓｅａｎｄｒｅｎｔ可發(fā)現(xiàn)住房價格指數(shù)對數(shù)增長率與租金價格指數(shù)對數(shù)增長率走勢基本相同．線性回歸結(jié)果如表１所示，線性回歸Ｔ檢

．即中國房地產(chǎn)市場是分形市場，用幾何分數(shù)布朗運動來刻畫房價來建模是合理的．圖１房價對數(shù)增長率Ｈｕｒｓｔ指數(shù)Ｆｉｇ．１Ｈｕｒｓｔｅｘｐｏｎｅｎｔｏｆｔｈｅｌｏｇａｒｉｔｈｍｉｃｇｒｏｗｔｈｒａｔｅｏｆｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅｓ２．２房價租金比實證檢驗在理想的市場環(huán)境下，房價租金比為定值（祈兆珍）［１９］．本文選取我國２００２年１２月～２０１７年３月的住房租金價格指數(shù)與住房價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：Ｒｅｓｓｅｔ數(shù)據(jù)庫），，其對數(shù)增長率走勢如圖２所示．圖２住房和租金價格指數(shù)對數(shù)收益率走勢圖Ｆｉｇ．２Ｔｒｅｎｄｏｆｔｈｅｌｏｇａｒｉｔｈｍｉｃｇｒｏｗｔｈｒａｔｅｏｆｐｒｉｃｅｓｏｆｈｏｕｓｅａｎｄｒｅｎｔ可發(fā)現(xiàn)住房價格指數(shù)對數(shù)增長率與租金價格指數(shù)對數(shù)增長率走勢基本相同．線性回歸結(jié)果如表１所示，線性回歸Ｔ檢驗的概率ｐ值均為“＊＊＊”，表示極為顯著，且擬合優(yōu)度為０．７２３２，線性回歸方程為ｙ＝０．８２４８１ｘ＋０．８０７５，該線性模型通過回歸檢驗．得出結(jié)論：在房地產(chǎn)市場建模中，假定房價與租金具有良好的線性關(guān)系是合理的．
【作者單位】： 華中師范大學數(shù)學與統(tǒng)計學學院;
【基金】：湖北省自然科學基金項目(2015CKB732)
【分類號】：F123.16;F299.23

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4 ;2000年房地產(chǎn)市場特點[J];w攣胖蕓

本文編號：2533867