本文關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)融資渠道創(chuàng)新研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

摘要：

金融危機之后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)的泡沫化特征，形成了房價上漲快、民眾買房難的基本矛盾。為緩解矛盾，促進地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國家制訂了一系列宏觀調(diào)控舉措。然而，宏觀調(diào)控措施的施行，一方面為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供了必要保障，另一方面也對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的資金壓力，這些影響是不容忽視的，研究新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式有著極強的現(xiàn)實意義。本文對傳統(tǒng)籌資方式進行了簡要分析，概述了當前房地產(chǎn)企業(yè)籌資的基本情況，結(jié)合幾類新型房地產(chǎn)籌資方式，對創(chuàng)新房地產(chǎn)籌資進行了探討，以期提供借鑒。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；籌資方式

房地產(chǎn)行業(yè)對于我國GDP增長直接間接作用極大，近年來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)施行，以往資金充足的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)面臨了資金緊缺的問題，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨資金斷裂、倒閉、被收購風險。擴張融資渠道，開辟新籌資方式成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然之路。

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資現(xiàn)狀

新形勢下，傳統(tǒng)籌資方式已經(jīng)出現(xiàn)弊端，，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著籌資難的問題，在宏觀調(diào)控政策加強的背景下，樓市拐點出現(xiàn)，分析房地產(chǎn)行業(yè)的籌資現(xiàn)狀刻不容緩。

（一）規(guī)模大。自2005年起，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，大部分城市房價在短短幾年內(nèi)上漲了幾倍。產(chǎn)業(yè)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2005年，我國商品房平均成交價為2937元/平米，至2015年三季度我國商品房平均銷售價格已經(jīng)達到6844元/平米。不僅我國房價直線上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模也不斷擴大。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2005年，我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)資金總額為21397.8億元，2015年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資70535億元，，漲幅近3倍。足以看出我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資趨勢。

（二）融資難。資金問題始終制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。近年來，為調(diào)穩(wěn)我國房地產(chǎn)行業(yè)，維護經(jīng)濟穩(wěn)定，國家開展了一系列嚴厲的調(diào)控舉措，如限購、限貸等，進一步加劇了房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張問題。同時，我國金融市場對房地產(chǎn)的限制也十分嚴格，在金融體系本不健全的基本條件下，我國金融市場進入難度極高，資料統(tǒng)計，截止2015年5月，我國房地產(chǎn)上市公司總量為185家，這就說明，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為中小型企業(yè)，由于小規(guī)模企業(yè)資金規(guī)模不大、體制不完善、信用度不高等因素，獲取信貸的基本條件受限，在限貸以及加大土地審批難度的調(diào)控政策下，更是制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）渠道單一。房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，要實現(xiàn)健康發(fā)展，離不開充沛的資金流量。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金構(gòu)成為，國內(nèi)貸款17097億元、利用外資242億元、自籌資金40538億元、其他資金43690億元。同比增長-3.6、-50.6、-4.0、9.8個百分點。同時，在市場調(diào)整期去化壓力、土地成本等多重因素影響下，我國上市企業(yè)營業(yè)收入增速回落。數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分別為0.34元和0.64元，比2013年略有下降�？梢�，當前我國房地產(chǎn)融資形式已經(jīng)有了較大改變，但是，除上市企業(yè)外，中小企業(yè)融資基本依賴貸款，且比例依舊極高，高負債也帶來高財務風險，形成多元化融資渠道刻不容緩。（四）長期償債壓力大。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為65.26%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為70.10%，同比分別小幅上升1.09、0.91個百分點。剔除預收賬款后，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的有效負債率均值分別為53.33%和59.75%，較上一年分別上升2.45、4.16個百分點�；矩攧找�(guī)律揭示，企業(yè)資產(chǎn)負債率在60%左右最為合適，房地產(chǎn)上市企業(yè)連年創(chuàng)新高，為企業(yè)帶來巨大的償債壓力，在融資困難的背景下，企業(yè)很可能面臨經(jīng)營危機。

二、房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)籌資方式概述

從主體上分，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)籌資方式可分為內(nèi)部融資、間接融資、直接融資三種。內(nèi)部融資是通過整合內(nèi)部資金資源實現(xiàn)融資的方式，籌資依據(jù)包括自有資金、應收賬款、票據(jù)等。房地產(chǎn)企業(yè)利用此類資產(chǎn)，通過金融機構(gòu)或貼現(xiàn)公司變現(xiàn)，即可迅速充實資本，風險小、效率高，是最好的融資形式。然而，在當前房地產(chǎn)企業(yè)銷售難、資金回籠難的基本背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本資源減少，內(nèi)部融資限制已經(jīng)很大。因此，針對內(nèi)部融資問題，建議房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以增加期房銷售，通過開發(fā)商貼息委托貸款，增加期房銷售及資金回籠，從而擴大資金來源中定金、預收款、自籌金比例。另一方面，對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及單家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例較少的情況，可以實行聯(lián)合開發(fā)，提高貸款能力、廣告能力、運營能力等。間接融資最直觀的代表就是金融機構(gòu)貸款，其中最為簡便的就是銀行貸款。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源依然呈現(xiàn)銀行信貸為主導的格局。一般來說，實現(xiàn)銀行貸款需要按照“三個辦法，一個指引”中項目融資業(yè)務指引要求，充分考慮項目風險、質(zhì)押擔保條件、合同條款、資金管控等。隨著貨幣政策的調(diào)整，銀行信貸難度越來越高，成本越來越大，對房地產(chǎn)企業(yè)造成了不利影響。以開發(fā)貸為例，除基本法人執(zhí)照、保險（第一受益人為銀行）、土地使用權(quán)等條件之外，還需具備相應比例的自有資金30-35%，可以肯定的是，開發(fā)貸獲得門檻將會越來越高，通常情況下，銀行貸款是企業(yè)正常經(jīng)營過程中獲取資金的簡便渠道，但若企業(yè)需要實現(xiàn)跳躍式發(fā)展，就會出現(xiàn)資金短缺問題。針對這些問題，企業(yè)可以通過并購方式實現(xiàn)間接融資。并購貸款由商業(yè)銀行向并購方發(fā)放，用于支付股權(quán)對價款項外的貸款，以并購貸款實現(xiàn)長期資金流動，不僅可以提高企業(yè)的資金實力，還能幫助企業(yè)擴大規(guī)模。直接融資一般包括債券融資與股票融資兩種。債券是一種商業(yè)信用，收益率一般，融資過程中企業(yè)通常不會使用，債權(quán)人也不想持有，因此，直接融資通常通過股票融資實現(xiàn)。股票市場能夠在極短時間內(nèi)為企業(yè)籌集資金，資本可永久使用，也沒有還款期限及利息負擔。值得注意的是，企業(yè)上市門檻極高，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)也不過一百多家，用這種方式實現(xiàn)融資風險也很大。但是，對于一些具有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)來說，也可以通過靈活運用上市技巧實現(xiàn)。例如買殼上市等。對于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過買殼上市進行直接融資，雖然此類融資方式融資量較小，但也可以避免上市的高門檻、高風險，為滿足資金需求提供渠道。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)新型融資方式概述

基于融資難、渠道少的融資問題，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始了金融化戰(zhàn)略，建立多元化融資方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的基本趨勢，下文將簡要介紹當前新型房地產(chǎn)融資方式，為創(chuàng)新融資提供借鑒。

（一）信托融資。信托融資是近年來發(fā)展速度最快的房地產(chǎn)融資方式之一，在2003年中央121號文件出臺后，銀行信貸渠道受阻，以信托機構(gòu)代辦房地產(chǎn)買賣、租賃、收租及地產(chǎn)登記過戶等實現(xiàn)的信托融資呈現(xiàn)“井噴”式發(fā)展，據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年一季度，我國信托資產(chǎn)管理規(guī)模大約14.41萬元，房地產(chǎn)證券類信托增加，不良率低，整體風險呈可控狀態(tài)。這一模式要求融資方或其控股股東具備二級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，滿足四證齊全、自有資金比例超過35%、二級開發(fā)資質(zhì)，有的信托公司資金獲取需要行業(yè)百強或地方龍頭。

（二）海外融資。外資進入中國房地產(chǎn)開發(fā)市場即海外融資，境內(nèi)房地產(chǎn)可以通過向境外地產(chǎn)投資基金及風投基金出售房產(chǎn)、進行項目合作，或者直接讓外資參股房地產(chǎn)公司，都是海外融資的形式。當前，海外融資總量不大，且地區(qū)差異明顯，我國海外融資主要集中于長三角、首都經(jīng)濟圈等熱點區(qū)域。上文數(shù)據(jù)顯示，當前我國房地產(chǎn)開發(fā)市場外資比重較低，且15年呈現(xiàn)負增長趨勢，究其原因，就是境外投資公司對項目要求高，以及項目投入操作體制的問題，因此，以海外融資實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金擴充不失為良好的融資渠道，但需要企業(yè)自身的努力。

（三）開發(fā)商貼息委托貸款。開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金、委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。這一房地產(chǎn)金融模式在我國具有良好的需求市場和政策環(huán)境，實用性較強。這種方式的核心在于實現(xiàn)提前銷售，要求開發(fā)商具備一定的實力。

（四）融資租賃。融資租賃的實質(zhì)就是通過轉(zhuǎn)變所有權(quán)獲取資金，在項目完成后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過銷售，完成所有權(quán)回購。這種方式的運作需建立資產(chǎn)管理公司，處理所有權(quán)問題，從而加快房地產(chǎn)資金運作效率。

（五）“PE”模式�！癙E”即房地產(chǎn)私募基金，是由開發(fā)企業(yè)發(fā)起，以非公開形式向投資者募資的形式。當前，我國PE的應用已經(jīng)較為普遍，需求上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)已發(fā)生了改變，從整體趨勢上來看，雖然當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要還是依賴商業(yè)銀行為主，但是從上文數(shù)據(jù)不難看出，我國房地產(chǎn)傳統(tǒng)資金來源渠道已經(jīng)變窄，私募已經(jīng)成為企業(yè)籌資的重要渠道。首先，由多個有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）共同設(shè)立私募股權(quán)投資基金（PE）在委托管理銀行進行資金托管開展股權(quán)投資目標企業(yè)工作，經(jīng)過項目篩選、盡職調(diào)查后，開始資金募集，募資后，基金完成投資，開始項目運作，運作完成后，基金清算退出。

四、房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式創(chuàng)新——“仿金融”模式

融資方式創(chuàng)新已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。當前，不少新型籌資方式已經(jīng)出現(xiàn)，基于互聯(lián)網(wǎng)+、眾籌等新思想在民眾中的廣泛傳播，以及信息技術(shù)的普及，“仿金融”模式已經(jīng)具備相當好的基礎(chǔ)，利用“仿金融”模式，可以較好地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資問題。

（一）“仿金融”模式概述�！胺陆鹑凇蹦Ｊ�，就是由具備一定資質(zhì)，通過向具備購房意愿的社會群體以收取加盟費、簽約金等方式進行融資，通過返利、充抵等形式對客戶進行回報。這種方式的回報高，客戶增長快，能夠在極短時間內(nèi)獲取大量融資，且不會有金融市場的風險。以河南某置業(yè)公司為例，該公司成立于2013年，注冊資本為1000萬元，在整合房地產(chǎn)市場低價優(yōu)質(zhì)樓盤后，通過簽約客戶定金增值、經(jīng)濟推廣補貼等方式，實現(xiàn)了高速融資。首先，該公司在全國范圍內(nèi)進行目標客戶定位，同客戶簽訂合約，規(guī)定：客戶需繳交1萬元作為簽約客戶定金，購房時定金可作2萬元使用，若暫時沒有合適樓盤，協(xié)議期限無限期延長。若未來無購房需求，定金不予退還，但可由客戶轉(zhuǎn)讓。同時，簽約客戶可直接成為公司營銷項目領(lǐng)導，為公司介紹客戶可得獎勵，獎勵遞增。另外，簽約客戶作為項目領(lǐng)導時，若介紹客戶達6位可晉升為項目顧問，受聘期間最高可獲100萬元獎勵。具體為，公司設(shè)A、B、C、D、E、F、G七級置業(yè)顧問，A為最高，當簽約客戶直接或間接介紹客戶達到6人時，成為G級置業(yè)顧問，可獲補貼，每周1000元，分十周發(fā)放，當下屬客戶都成為G級時，再晉升，每晉升一級周補貼在前期基礎(chǔ)上加1000元，以此類推，從G至A總計獎勵100萬元補貼。最后，公司長期招收加盟商，收取一定加盟金。截止2014年3月1日，公司簽約客戶一萬多人，加盟店82家，定金及加盟費收取已經(jīng)達到7.6億，為公司增加了一筆無限期、無利息的巨額資金。結(jié)合當前互聯(lián)網(wǎng)及移動互聯(lián)網(wǎng)端，公司客戶量持續(xù)上漲，籌資壓力倍減。但是，此模式也引起了政府部門的高度重視，眾多領(lǐng)域?qū)＜覍Υ艘差H有疑問，“仿金融”模式存在一定的存續(xù)問題，包括客戶認同、客戶信心、回報持續(xù)性及額度三大方面。

（二）“仿金融”融資因素比較。仿金融模式具備“0”融資成本、無限期、限制條件小、對象廣泛三大優(yōu)勢。本文選取內(nèi)部融資、債權(quán)融資、夾層融資、股權(quán)融資幾種典型融資手段，從融資成本、規(guī)模、期限及目的幾大因素進行對比分析。首先，內(nèi)部融資存在機會成本，債權(quán)融資存在債務成本，股票證券費用較高，而仿金融模式在定金、加盟費的基礎(chǔ)籌資手段上，明文規(guī)定簽約定金及加盟費除購房外不予返還，形成了零成本融資，成本優(yōu)勢顯而易見。第二，融資規(guī)模上，內(nèi)部融資受企業(yè)盈余條件制約；債券融資通過銀行借貸、發(fā)行債券融資，規(guī)模還是不大，且持有人抱有持有障礙；股權(quán)融資規(guī)模大，但上市門檻高。而“仿金融”模式定向融資，抓住了高需求群體，雖然一次性籌資的可能性小，但隨著時間推移，客戶群會不斷擴大，“仿金融”模式存在極高的靈活性及規(guī)模優(yōu)勢。第三，融資期限上，內(nèi)部融資為內(nèi)部收益留存，雖沒有還款期限，但具備貨幣時間成本；債券具備還款期，項目結(jié)束后還款，期限約為3~5年；股權(quán)融資籌資股本不予償還，除非企業(yè)清算�！胺陆鹑凇蹦Ｊ讲挥鑳斶�，且無利息、風險低。第四，融資目的上，內(nèi)部融資是為實現(xiàn)再生產(chǎn)進行的融資；債券是為企業(yè)獲得存續(xù)能力進行的融資；股權(quán)是為了擴大股本，實現(xiàn)更高發(fā)展的融資，根本上來看，幾種融資方式都是為了解決資金需求。而“仿金融”模式不僅能夠解決資金需求，還能抓住客戶、留住人才，不僅能解決當下資金需求，還能獲取持續(xù)客戶及人才，是資源目標型融資。因此，“仿金融”模式著實具備不少優(yōu)勢，隨著信息技術(shù)的推廣，及眾籌、互聯(lián)網(wǎng)+思想的推廣，“仿金融”模式更是具備持久的生命力。

（三）“仿金融”融資模式的障礙首先，模式本身存在誤導性，會讓人誤認為“傳銷”�！胺陆鹑凇蹦Ｊ浇梃b了直銷架構(gòu)，但進行了一定轉(zhuǎn)換，如簽約過程中明確規(guī)定客戶可轉(zhuǎn)移、最多介紹量等，且有實際產(chǎn)品，因此與傳銷、直銷存在很多區(qū)別。但新模式容易會導致質(zhì)疑，社會認可度制約模式運作。其次，初期企業(yè)信譽、知名度不高，難以獲取客戶群體。企業(yè)建立初期，由于企業(yè)規(guī)模小，信譽及知名度都不高，而民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)投資項目時，通常會尋找整體實力較強的企業(yè)，因此，在客觀條件的限制下，簽約客戶、加盟商很可能出現(xiàn)不信任企業(yè)的問題，資金籌集量可能不多，仿金融模式運用存在障礙。也說明，“仿金融”模式的運用關(guān)鍵在于良好的商譽及信用基礎(chǔ)。第三，規(guī)模擴張中，此類模式很可能被濫用，持續(xù)擴張中可能遇到管理問題，如體制、企業(yè)邊界、效率等。此模式最大的優(yōu)勢便在于利用互聯(lián)網(wǎng)+、眾籌思想，依托信息手段實現(xiàn)高效率傳播，若得到社會認可，客戶群會猛增，當模式運作成熟后，企業(yè)管理效率高低、體制完善程度很可能影響項目運作健康程度。同時，在得到認可后，此模式的準入門檻較低，加盟商的迅速擴張，很可能引起眾多企業(yè)的盲目跟風，損害品牌價值。第四，需掌握客戶與企業(yè)間的博弈，實現(xiàn)互利。一方面，如果企業(yè)所標榜的高額回報無法實現(xiàn)，那么簽約客戶就無法獲取長期利潤，可能造成客戶對企業(yè)失去信心的問題。另一方面，高額回報必然引起高額成本支出，若管理不善，容易影響企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，這就需要企業(yè)權(quán)衡利弊，找準切入點，制定最佳經(jīng)營方案，平衡利益與成本。第五，政策風險�！胺陆鹑凇蹦Ｊ奖旧砭褪窃阢y行信貸難、上市融資難、民間借貸風險高的基礎(chǔ)條件下衍生的融資手段，模式運用初期，不僅客戶無法確定模式是否合法，政府機關(guān)也無法確定融資的合法程度，有人甚至認為“仿金融”是利用國家政策打擦邊球，因此，企業(yè)如果需要大規(guī)模運用此模式，必須注意國家政策的影響。

（四）“仿金融”模式發(fā)展建議首先，必須保障模式的合法性，避免政策質(zhì)疑、社會質(zhì)疑，為模式運作提供社會基礎(chǔ)。一方面，可以首先邀請學術(shù)界，為模式的可行性進行分析，對誤解進行澄清。另一方面，可以運用新媒體、傳統(tǒng)媒體的宣傳，提高企業(yè)形象。以上文企業(yè)為例，該企業(yè)與河南電視臺簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，并被電視臺評為“百姓放心房產(chǎn)先優(yōu)企業(yè)”，這樣一來，該模式不僅會被許多人直銷，品牌也能更好地塑造。再次，要得到政府機關(guān)的認可，政府機關(guān)本身是權(quán)威機構(gòu)，若得到政府機關(guān)的認可，那么其運作難度會驟減。河南某置業(yè)公司在成立初期就與政府部門協(xié)商，一方面從民間借貸角度出發(fā)，辦理了相關(guān)資質(zhì)，控制了融資比例，另一方面，獲取了相應證件，以合法、合規(guī)的企業(yè)為基本要素開展融資。第二，要建立高質(zhì)量的信用體系，河南某置業(yè)公司一方面加大了對門店的擴充，在獲取更多資金的同時也提高了消費者信用程度。其次，為客戶提供了優(yōu)質(zhì)充裕的利潤回報，建立了較高的商譽，吸引了更多會員。第三，落實企業(yè)承諾。第四，利用電視臺、新媒體等宣傳自身形象，建立了品牌。第三，要制定長效管理體系，如明確戰(zhàn)略目標、構(gòu)建企業(yè)文化、科學化管理體制及流程、開展持續(xù)宣傳等。第四，要積極利用當期新技術(shù)、新環(huán)境，如利用眾籌渠道擴大籌資范圍、利用互聯(lián)網(wǎng)+媒體與企業(yè)的融合等。

總之，在當前嚴密的調(diào)控環(huán)境之下，企業(yè)有必要開展持續(xù)的融資渠道探索。本文所介紹的融資方式是一種較新、較優(yōu)質(zhì)的方式，也是融資方式創(chuàng)新中的一小部分，雖然體制建設(shè)上還存在諸多問題，但稍加改進，必然可以為企業(yè)融資帶來更大便利。同時，融資應當從企業(yè)需求出發(fā)，多元化融資已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)融資的主要趨勢，企業(yè)應當權(quán)衡利弊，從實際出發(fā)選擇并開辟融資渠道。

參考文獻

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作者：萬江滔 單位：北京友誼置業(yè)有限公司

  本文關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)融資渠道創(chuàng)新研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。