本文關(guān)鍵詞：貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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慰然瞧籃恕悠暇2懣型L——————————————————一困日日臼貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的分析口王璇肖楠摘要:本文從理論角度分析了貨幣政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控的渠道,從實(shí)證角度對數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析和因果性檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量M,對房地產(chǎn)價格具有調(diào)控作用,但對高檔住宅價格的調(diào)控作用不明顯。關(guān)鍵詞:貨幣供應(yīng)量;貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制;房地產(chǎn)價格一、引言隨著我國住房改革的深入.房地產(chǎn)問題已成為全社會最為關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一。從2001年政府工作報告中提出的。要發(fā)展面向居民的住房產(chǎn)業(yè)。以及大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和建立廉租房供應(yīng)保障體系”.到2009年政府丁作報告中提到的“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。滿足人民群眾的基本住房需求”。期間連續(xù)9年.住房問題都在政府工作報告中得以體現(xiàn).這都說明了房地產(chǎn)問題在民生問題中成為當(dāng)之無愧的重要角色.房地產(chǎn)的價格問題也自然成為關(guān)注焦點(diǎn)。而貨幣政策的四大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之一是穩(wěn)定物價,房地產(chǎn)價格應(yīng)包含在內(nèi),但貨幣政策操作目標(biāo)以及效果指標(biāo)的改變能否對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響是值得探討的問題.比如中國人民銀行自21306年7月5El至2008年6月7日連續(xù)上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率.從8%上調(diào)至17.5%.自2008年9月15日開始下調(diào)該準(zhǔn)備金率.這一操作目標(biāo)的變化是否能通過影響效果指標(biāo)貨幣供應(yīng)鼉進(jìn)而影響房地產(chǎn)價格,再如.中國人民銀行對商業(yè)性個人住房貸款利率以及個人住房公積金貸款利率的直接調(diào)整能否通過影響貨幣供應(yīng)量進(jìn)而影響房地產(chǎn)價格,這些問題都值得研究。本文將從理論分析和實(shí)證分析兩個角度研究貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響問題。二.文獻(xiàn)綜述針對我圍貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響問題.一些學(xué)者分別進(jìn)行了不同角度的理論研究和實(shí)證研究�，F(xiàn)將部分具代表性的研究成果歸納如下:盛成松(2003)認(rèn)為貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控面臨以下難點(diǎn):房地產(chǎn)周期與一般經(jīng)濟(jì)周期存在較大差異、貨幣政策在土地交易價格等的調(diào)整中作用有限以及人民銀行目前缺乏完善的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)和分析研究。因此應(yīng)通過建立合理的調(diào)控機(jī)制來完善貨幣政策的調(diào)控作用。劉傳哲和何凌云(2006)通過對1998--2005年貨幣供應(yīng)量、金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利率、房地產(chǎn)價格指數(shù)等數(shù)據(jù)進(jìn)行序列平穩(wěn)性及因果關(guān)系檢驗(yàn)。得出貨幣供應(yīng)量的變動能迅速作用于房地產(chǎn)市場,而利率與房地產(chǎn)價格之間沒有聯(lián)動性.且房價的變動還受其他因索影響的結(jié)論。郭科(2007)認(rèn)為貨幣政策通過利率途徑、信貸途徑、資產(chǎn)組合途徑等影響房地產(chǎn)價格.以1998—2005為樣本期,選取利率和貨幣供應(yīng)量作為貨幣政策傳導(dǎo)變量.用多元回歸分析得出利率對房地產(chǎn)價格變化的影響力更強(qiáng)的結(jié)論。劉也(2009)認(rèn)為貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格有兩個路徑:利率路徑和信貸路徑,在實(shí)證研究中他按照用途將房地產(chǎn)市場分類。用M2的月度增速和一年期貸款基準(zhǔn)利率R作為貨幣政策變量,通過對1998-2008年的數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)。得出貨幣政策對商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓、住宅市場的調(diào)節(jié)存在很大差異的結(jié)論H。三、貨幣政策影響房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制的理論分析3.1利率渠道如果居民以貸款的形式購買住房.則利率的高低直接影響購房者的貸款成本,若當(dāng)局采取擴(kuò)張性的貨幣政策,增加貨幣供給量,導(dǎo)致利率下降,一方面,居民的貸款成本下降,使得一部分潛在消費(fèi)者產(chǎn)生購房意愿,提高了對房地產(chǎn)的需求.引起房價上升。另一方面,隨著利率的下降,儲蓄所獲利息下降,居民儲蓄意愿減弱,多余的資金也會對房地產(chǎn)需求的增加產(chǎn)生一定促進(jìn)作用.從Iiii提高房地產(chǎn)價格。3.2資產(chǎn)價格渠道貨幣學(xué)派認(rèn)為貨幣供應(yīng)量影響包含利率在內(nèi)的眾多資產(chǎn)價格.從而通過相關(guān)資產(chǎn)價格及真實(shí)財富的渠道影響經(jīng)濟(jì)。其中比較重要的資產(chǎn)價格有匯率和股票價格.分析如下:3.2.1匯率渠道當(dāng)局采取擴(kuò)張性貨幣政策時。使用一系列政策1=具使貨幣供應(yīng)量增加,導(dǎo)致利率下降。國內(nèi)本幣存款的收益吸引力低于用外幣計價的存款收益,本幣的相對價值下降,即本幣貶值.國內(nèi)房地產(chǎn)價格相對于國外房地產(chǎn)價格下降.國外資金涌人購買國內(nèi)房產(chǎn),增加了對國內(nèi)房地產(chǎn)的需求,致使國內(nèi)房地產(chǎn)價格上升。3.2.2股票價格渠道仍以貨幣供應(yīng)量增加為例.貨幣供應(yīng)量的增加使居民持有更多的貨幣。居民通過對股票的投資來減少手中貨幣持有量.對股票需求的增加提高丁股票價格.由于財富效應(yīng)的存在.居民持有的金融資產(chǎn)(股票)價值上升,消費(fèi)者畢生財富量增加,于是增加消費(fèi),房地產(chǎn)消費(fèi)作為居民消費(fèi)的一部分,對房地產(chǎn)需求增加,導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格上升。3.3信貸渠道在居民對房地產(chǎn)的消費(fèi)中,通過貸款購買房地產(chǎn)是一種主要模式.這是由于對房地產(chǎn)的消費(fèi)占居民畢生消費(fèi)的很犬比例,居民缺乏一次性付款購買房地產(chǎn)的能力,需要通過個人住房委托貸款、個人住房自營貸款、個人住房組合貸款等信貸方式來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)的消費(fèi),因此貨幣政策的信貸渠道是影響房地產(chǎn)消費(fèi)、進(jìn)而影響房地產(chǎn)價格的重要渠道。3.3.1銀行貸款渠道當(dāng)局如果采取擴(kuò)張性貨幣政策.如減少銀行法定存款準(zhǔn)備金比率.由于銀行超額準(zhǔn)備金和存款數(shù)量的增加,銀行可貸資金的規(guī)模也隨之增加。會產(chǎn)生相對優(yōu)惠的貸款政策,使?jié)撛诘姆康禺a(chǎn)購買者產(chǎn)生貸款購房的意愿。增加對房地產(chǎn)的需求。從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。3.3.2資產(chǎn)負(fù)債表渠道若當(dāng)局采取擴(kuò)張的貨幣政策.增加貨幣供應(yīng)量,使得利率下降.居民手持現(xiàn)金流增加,家庭資產(chǎn)負(fù)債表狀況良好,道德風(fēng)險降低,逆向選擇發(fā)生概率減小,銀行放松貸款規(guī)模,居民可獲貸款數(shù)量增加.從而房地產(chǎn)的潛在購買者獲得信貸來源,對房地產(chǎn)的需求增加.進(jìn)而提高房地產(chǎn)價格。四、貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的實(shí)證分析l、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格表征數(shù)據(jù)的選取本文選取1997-2008年貨幣政策的效果指標(biāo)之一—貨幣供應(yīng)量以及商品房屋平均銷售價格作為兩組原始數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。我國的貨幣供應(yīng)量劃分層次為:第一層次M。:流通中的現(xiàn)金;第二層次:M.:M一可開支票進(jìn)行支付的單位活期存款;第三層次:M::M椐民儲蓄存款撣位定期存款蟬位其他存款+證券公司客戶保證金。有關(guān)數(shù)據(jù)如下:3萬方數(shù)據(jù)FINANCE&ECONOMY金融經(jīng)濟(jì)裹11997-200哈貨幣供應(yīng)■{年底余額)革位:億元Mj7278舢126035l166217l在選擇商品房屋平均銷售價格時.由于本文主要考慮居民購房問題,因此將經(jīng)濟(jì)適用房屋平均銷售價格以及別墅、高檔公寓平均銷售價格從商品房平均銷售價格中單獨(dú)分列出來以便重點(diǎn)考察。有關(guān)數(shù)據(jù)如下:裹21997—2008按用途分商品房屋平均銷售價格平均銷售價格(SPF)平均銷售價格Us)甲均銷售價格(BC)20062、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性分析用EViews3.1軟件得出相關(guān)系數(shù)如下:BcSPF以L數(shù)據(jù)表明:經(jīng)濟(jì)適用房屋甲_均銷售價格(JS)、商品房屋平均銷售價格(SPF)與i個層次的貨幣供應(yīng)量相關(guān)系數(shù)接近1.證明了其極強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系.而別墅、高檔公寓平均銷售價格(BG)與t個層次的貨幣供應(yīng)量的相關(guān)關(guān)系雖然不及以上二者,但也具有接近09的相關(guān)系數(shù),也可證明其存在強(qiáng)烈的正相關(guān)。后者不如前者相關(guān)程度大的原因是,別墅、高檔公寓等房地產(chǎn)類別的需

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