本文選題：安居工程 + 融資模式　； 參考：《中國(guó)海洋大學(xué)》2013年碩士論文

【摘要】：保障性安居工程作為我國(guó)一項(xiàng)重大的民生工程,通過大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程,有利于化解社會(huì)矛盾,促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定,同時(shí),還可以分流商品住房市場(chǎng)需求,對(duì)市場(chǎng)起到“鎮(zhèn)靜劑”的作用。然而我國(guó)保障性安居工程起步時(shí)間不長(zhǎng),住房保障的覆蓋面還不夠大,從某種程度上說(shuō),資金來(lái)源問題是影響保障性安居工程順利推廣的重要因素。從青島市情況來(lái)看,青島市委市政府高度重視保障性安居工程建設(shè),截至2011年底,市區(qū)兩級(jí)政府已投入住房保障資金約24億元,市區(qū)兩級(jí)財(cái)政通過直接投入或讓渡土地收益方式用于住房保障方面的資金已超百億。然而,傳統(tǒng)的融資模式已無(wú)法滿足未來(lái)發(fā)展需要,亟需借鑒國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn),拓寬保障性安居工程的融資渠道,構(gòu)建青島可持續(xù)發(fā)展的保障性住房發(fā)展體系。 青島市現(xiàn)有的保障性住房包括城市廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、“兩改”房(舊城改造和舊村改造房)。從青島市保障性安居工程建設(shè)發(fā)展歷程看,可分為三個(gè)階段：即起步階段、成效初顯階段、全面惠及階段。目前青島市已經(jīng)確定了保障性安居工程的近期、中期和遠(yuǎn)期目標(biāo),預(yù)計(jì)到2015年、2020年、2030年,將分別累計(jì)解決29.05萬(wàn)戶、39.05萬(wàn)戶、59.05萬(wàn)戶保障性住房需求,同時(shí)確定了保障性安居工程的發(fā)展思路為：重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房、按需建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、增加限價(jià)商品住房供應(yīng)數(shù)量、繼續(xù)實(shí)施舊住宅區(qū)整治改造、推進(jìn)舊城區(qū)和城中村拆遷改造步伐。根據(jù)以往青島市保障性住房投資總量,結(jié)合國(guó)家、省對(duì)青島市保障性住房建設(shè)目標(biāo),預(yù)計(jì)未來(lái)5年青島市保障性安居工程資金需求大致在711-847.6億元之間,而從現(xiàn)有資金供給渠道看,資金供給總量為677.35億元,其中財(cái)政撥款和內(nèi)部自籌累計(jì)179.35億元,可用銀行貸款為498億元,資金缺口最小為33.65億元,最大為170.25億元。因此,按照目前資金供給渠道,還無(wú)法滿足青島市未來(lái)5年保障性安居工程資金需求,需要拓寬資金供給渠道,解決保障住房建設(shè)規(guī)劃。 保障性安居工程是各國(guó)面臨的共同問題,國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)保障性安居工程建設(shè)問題進(jìn)行了理論和實(shí)踐層面的探討比較多。從國(guó)外情況看,主要有政府財(cái)政撥款、地方政府發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托基金(REITS)、政府擔(dān)保專項(xiàng)基金四種方式；從國(guó)內(nèi)情況看,除了傳統(tǒng)的政府撥款、銀行貸款等融資模式外,目前部分城市在嘗試引入保險(xiǎn)資金、社保基金、公積金貸款等方式解決保障房資金來(lái)源問題。而青島市目前成立了青島市公共住房建設(shè)投資中心和青島市建設(shè)投資中心兩個(gè)政府背景的保障性安居工程投融資平臺(tái),分別負(fù)責(zé)全市保障性住房建設(shè)和兩改房建設(shè),針對(duì)四類保障性住房分別設(shè)計(jì)了不同的融資模式。但從盈利分析情況看,不同的保障房收益水平不平衡,導(dǎo)致融資還面臨一定的困難,如政策支持體系尚不完備、風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施存在不足、開發(fā)商參與保障房建設(shè)缺乏激勵(lì)機(jī)制、政府財(cái)政支出壓力及資金缺口大、還款保障機(jī)制仍顯薄弱等問題,這在一定程度上影響了未來(lái)5年保障性住房資金供應(yīng),因此需要進(jìn)一步拓寬保障性住房融資渠道。 根據(jù)國(guó)、內(nèi)外實(shí)踐,結(jié)合青島市實(shí)際情況,房地產(chǎn)信托基金(REITs)是一種較好的融資方式,地方政府通過現(xiàn)有的能產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的持有型物業(yè)資源,設(shè)立REITs,發(fā)行信托投資單位籌集資金,然后將募集資金用于保障房建設(shè),待新建成的保障房能產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入和政府補(bǔ)貼后,可再注入原REITs或發(fā)行新的REITs籌集資金,從而實(shí)現(xiàn)保障房建設(shè)資金的良性循環(huán)。但要確保REITs融資模式成功運(yùn)行,還需要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府角色,使其由目前的直接投資者和經(jīng)營(yíng)管理者,逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》咳谫Y的引導(dǎo)者、合作者和監(jiān)督者；逐步形成政企合作共建的局面,制定合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制和退出機(jī)制,提升投資回報(bào)激發(fā)開發(fā)商投資熱情；引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)支持保障性住房建設(shè),創(chuàng)新金融產(chǎn)品對(duì)接保障性住房資金需求,鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)參與保障性住房項(xiàng)目融資。
[Abstract]:In view of the situation of Qingdao , the municipal government attaches great importance to the construction of affordable housing projects . However , the traditional financing model is not enough to meet the future development needs . However , the traditional financing model can not meet the needs of future development . However , the traditional financing model can not meet the needs of the future development . However , the financing channel of the affordable housing project needs to be widened , so as to construct the sustainable development system of the sustainable development of Qingdao .

In the light of the development of the safeguard housing project in Qingdao , it is expected that the capital requirement of affordable housing in Qingdao is between 711 and 847.6 billion yuan . In addition , it is expected that in the next five years , the total amount of capital supply is RMB 7.65 billion yuan , the largest amount is RMB 172.5 billion yuan . Therefore , according to the current fund supply channel , it is not possible to meet the capital requirements of the future five years ' support security of Qingdao City . Therefore , it is necessary to widen the supply channel of funds and solve the plan of housing construction .

It is a common problem faced by all countries , and scholars at home and abroad have made a theoretical and practical discussion on the construction of affordable housing projects . From abroad , there are mainly government financial allocations , local government bonds , REITS and government guarantee funds .
In view of the domestic situation , in addition to the traditional government allocation , bank loan and other financing modes , some cities are trying to introduce insurance funds , social insurance funds and accumulation fund loans to solve the problem of financing source .

According to the actual situation of Qingdao , the real estate trust fund is a kind of better financing way , and the local government can raise funds through the existing holding type property resources which can produce stable rent income .
gradually form a situation of co - construction of state - owned enterprises , formulate rational risk - sharing mechanism and exit mechanism , promote investment return and stimulate investment enthusiasm of developers ;
To guide the banking institutions to support the construction of affordable housing , to innovate financial products to meet the needs of affordable housing funds , and to encourage banking institutions to participate in the financing of affordable housing projects .

【學(xué)位授予單位】：中國(guó)海洋大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號(hào)】：D632

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：1865416