本文選題：預(yù)售　切入點(diǎn)：遠(yuǎn)視消費(fèi)者　出處：《合肥工業(yè)大學(xué)》2017年碩士論文　論文類型：學(xué)位論文

【摘要】：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫,為促進(jìn)其可持續(xù)健康發(fā)展,近期全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市均發(fā)布了限貸、限購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控政策。在新形勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)在基于所面臨的差異化市場(chǎng)環(huán)境,特別是策略型消費(fèi)者對(duì)未來預(yù)期估值變化以及存在退貨行為的情況下,如何選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)決策成為眾多學(xué)者和房產(chǎn)商亟待研究的問題。本文首先對(duì)預(yù)售理論和退貨策略的國(guó)內(nèi)外相關(guān)學(xué)術(shù)研究進(jìn)行了綜述。其次,文章假設(shè)市場(chǎng)的中的消費(fèi)者均為遠(yuǎn)視性消費(fèi)者,基于市場(chǎng)供需關(guān)系、商品房的估值變化以及是否有新的消費(fèi)者出現(xiàn)等因素,構(gòu)建房產(chǎn)商兩階段銷售的目標(biāo)效用函數(shù)模型,通過對(duì)模型的分析和研究,得出了房地產(chǎn)商的預(yù)售決策及兩階段最優(yōu)定價(jià)策略,并通過數(shù)值分析驗(yàn)證了理論證明相關(guān)結(jié)論。研究發(fā)現(xiàn):若預(yù)售階段結(jié)束后市場(chǎng)未出現(xiàn)新的消費(fèi)者,在市場(chǎng)處于升值情境時(shí),消費(fèi)者對(duì)商品房預(yù)售及正常銷售階段的估值和房產(chǎn)商的資金效應(yīng)系數(shù)對(duì)房產(chǎn)商預(yù)售決策有直接影響;而在市場(chǎng)處于下跌情境時(shí),消費(fèi)者的退貨成為影響房產(chǎn)商預(yù)售決策和定價(jià)的主要因素。若預(yù)售階段結(jié)束后市場(chǎng)中加入新的消費(fèi)者,在市場(chǎng)處于升值情境時(shí),在供給大于需求場(chǎng)景下預(yù)售對(duì)正常消費(fèi)的影響系數(shù)決定了房產(chǎn)商的預(yù)售和定價(jià)決策,新進(jìn)消費(fèi)者并未影響到在供給小于需求場(chǎng)景下房產(chǎn)商的決策;在市場(chǎng)處于下跌情境時(shí),預(yù)售影響系數(shù)和消費(fèi)者的退貨系數(shù)共同決定了房產(chǎn)商的預(yù)售和定價(jià)決策,且在不同情境下二者的重要性不同。
[Abstract]:With the rapid warming of the real estate market, in order to promote its sustainable and healthy development, a number of hot cities in the country have recently issued some real estate control policies, such as restricting loans and limiting purchases. Under the new situation, Based on the different market environment faced by real estate enterprises, especially in the case of strategic consumers' expected valuation changes in the future and the existence of return behavior, How to choose the pricing decision of the real estate market has become an urgent problem for many scholars and real estate merchants. Firstly, this paper summarizes the domestic and foreign academic research on pre-sale theory and return strategy. This paper assumes that the consumers in the market are hypersighted consumers. Based on the market supply and demand relationship, the valuation changes of commercial housing and whether there are new consumers, the paper constructs the objective utility function model of the two-stage sale of real estate. Through the analysis and study of the model, the pre-sale decision and the two-stage optimal pricing strategy of the real estate developer are obtained. The results show that if there are no new consumers in the market after the end of the pre-sale period, when the market is in a situation of appreciation, Consumers' valuation of commercial housing pre-sale and normal stage of sale and the capital effect coefficient of real estate developers have a direct impact on the pre-sale decision of real estate developers, and when the market is in a situation of decline, The return of goods by consumers becomes the main factor that affects the pre-sale decision and pricing of real estate companies. If new consumers are added to the market after the pre-sale phase is over, when the market is in a situation of appreciation, The influence coefficient of presale on normal consumption in the scenario where supply is greater than demand determines the pre-sale and pricing decision of real estate business. The new consumer does not affect the decision of real estate under the scenario where supply is smaller than demand; when the market is in a situation of decline, The influence coefficient of pre-sale and the return coefficient of consumers jointly determine the pre-sale and pricing decision of the real estate business, and the importance of the two is different in different situations.
【學(xué)位授予單位】：合肥工業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2017
【分類號(hào)】：F299.233.4

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