本文關鍵詞：論我國房地產整體無泡沫，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

論我｛剝房地產整體無泡淋；市民改善居住條件的愿望；由于經(jīng)濟實用房建設過程在存在的腐敗和尋租現(xiàn)象，經(jīng)；建設中低價商品房在土地供應時應加以考慮，要壓縮高；（六）鼓勵消化空置商品房；在適度控制開發(fā)增長速度、嚴格監(jiān)控新增空置商品房的；（七）抑制房地產投機；針對我國房地產中存在的投機性消費比例增大的問題，；７７；論我｛剝房地產整體無泡淋；試行多套購房抵押貸款遞減制度；

論我｛剝房地產整體無泡淋

市民改善居住條件的愿望。但對于問題的解決應著眼于發(fā)揮市場機制作用，政策應通過市場機制起作用，而不能完全依賴行政手段來干預。

由于經(jīng)濟實用房建設過程在存在的腐敗和尋租現(xiàn)象，經(jīng)濟適用房政策需要實行修正，應從“補貼磚頭”向“補貼人頭”轉變，政府可拿出土地集中建設中低價商品房，使低收入階層真正能得到實惠。這方面上海的經(jīng)驗值得借鑒，上海已不再實行經(jīng)濟實用房政策，未來幾年上海將每年建設１００萬平方米中低價商品房，滿足重大工程建設和動遷居民的需要，可以抑制因為缺乏動遷房而導致的二手房過度炒作。

建設中低價商品房在土地供應時應加以考慮，要壓縮高檔項目的用地供給，嚴格審批，增加高檔項目的開發(fā)、交易和炒作成本。國土資源部于２００３年２月１８日下發(fā)的緊急通知：停止別墅類用地的土地供應；清理各類園區(qū)用地，加強土地供應調控，就集中體現(xiàn)了這一思想。

（六）鼓勵消化空置商品房

在適度控制開發(fā)增長速度、嚴格監(jiān)控新增空置商品房的同時，政府應鼓威消化現(xiàn)有的空置商品房。政府可以將海南處理空置商品房的經(jīng)驗經(jīng)改進后在全國推廣，也可以將空置年限長的改為經(jīng)濟適用房。對爛尾樓的處理，政府也可以出臺優(yōu)惠政策，鼓勵社會資源接盤開發(fā)。

（七）抑制房地產投機

針對我國房地產中存在的投機性消費比例增大的問題，要采取措施抑制房地產投機，主要有兩種辦法：提高稅負和交易成本。政府可以通過加重稅收，提高囤積土地成本，限制以投機為目的的土地交易；此外，為了限制炒買炒賣房地產，也可限制同一宗房地產在一定期限內的交易次數(shù)。同時，加強房地產信貸管理抑制投機，嚴格規(guī)定金融部門向房地產開發(fā)貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率，嚴格審查房地產抵押貸款的條件。針對目前居民多套購房用于投資投機的情況，可以

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試行多套購房抵押貸款遞減制度。從而加強對房地產投機者的管理，控制房地產市場中的投機者數(shù)量。

另外，從根本上來說，要抑制房地產投機，還是要優(yōu)化產業(yè)結構，增加就業(yè)機會，從資金源頭上來分流投機資金。

（八）監(jiān)控和發(fā)展房地產金融

本次景氣周期中，房地產投資增長速度較快，這與銀行資金大規(guī)模流入房地產有比較緊密的關系。另外，我國房地產開發(fā)企業(yè)還存在著自有資金不足和對銀行依賴較大的問題，直接和間接來自銀行的資金高達７０％以上，孕育著巨大的金融風險。

在當前的經(jīng)濟形勢下，我國低利率、鼓勵個人住房信貸、增加房地產開發(fā)企業(yè)信貸等支持房地產業(yè)發(fā)展的各項貨幣政策不宜改變，因為銀行資金的流入不是房地持。但對房地產可能產生的金融風險要嚴格監(jiān)控。一是不對“四證”不齊備的房地不能違反《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，如零首付、降低首付款比例或其它變三分之二的要求，才能發(fā)放個人房貸政策，不能擅自提高或降低個人住房貸款利率；三是個人商業(yè)用房貸款借貸比不得超過６０％，貸期不得超過１０年，并且商業(yè)用房應為現(xiàn)房；四是商業(yè)銀行分行不得逃避總行授權、授信額度的規(guī)定，以流動資

為了降低銀行系統(tǒng)的風險，需要加速推進抵押貸款證券化，鼓勵發(fā)展房地產基輕銀行風險，也解決了房地產開發(fā)企業(yè)自有資金不足和對銀行依賴較大的問題。產存在的問題產生的根本原因，我國房地產的良好發(fā)展勢頭離不開房地產金融的支產項目發(fā)放開發(fā)貸款或放寬貸款條件，在開發(fā)商自有資金沒有達到開發(fā)項目總投資３０％的情況下發(fā)放不開發(fā)貸款，嚴防開發(fā)企業(yè)假按揭；二是商業(yè)銀行個人住房貸款相違規(guī)行為。購買期房的，必須滿足多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資金貸款替代住房開發(fā)貸款，向開發(fā)商放貸的行為。五是規(guī)范和完善房地產金融中介服務，如房地產價值評估、房屋買賣和貸款咨詢、個人信用評定、房地產保險等。金，鼓勵房地產企業(yè)上市融資和行業(yè)收購兼并，建立房地產業(yè)多渠道融資方式，減

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（九）提高產業(yè)集中度

我國房地產業(yè)發(fā)展中一個重大問題是，房地產企業(yè)的數(shù)量多、規(guī)模小，規(guī)模最大的一家房地產開發(fā)企業(yè)還不到市場分額的１％，與香港前十家房地產企業(yè)壟占絕大多數(shù)市場分額相成了鮮明地對比，產業(yè)集中度低。產業(yè)集中度低是市場化程度低的表現(xiàn)，容易導致市場的無序競爭，導致房地產泡沫的產生，提高產業(yè)集中度有利于防止房地產泡沫的產生。應鼓勵房地產企業(yè)的資產重組和收購兼并，培育大型房地產企業(yè)集團。積極組建房地產上市公司，發(fā)展房地產資本市場，降低行業(yè)負債水平，提高抗風險能力。應該將那些不合格的或較差的房地產開發(fā)商排除在開發(fā)之外，適當限制開發(fā)商的貸款成數(shù)，淘汰實力較小、水平較低的房地產開發(fā)商。對于房地產項目要從外形設計、材料使用、環(huán)境協(xié)調、質量安全等方面進行調控，增加房地產開發(fā)在這方面的投入，擠掉它們的壟斷利潤，在房價不斷上升的過程產生真正好的精品房。

（十）鼓勵中小城市房地產發(fā)展

房地產行業(yè)有鮮明的地域性特點，各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不一樣，因而我國各地區(qū)房地產發(fā)展水平很不平衡。東部沿海地區(qū)和大型城市的房地產發(fā)展水平較高，但由于受經(jīng)濟發(fā)展水平、市場機制和政策環(huán)境等多種因素影響，中小城市房地產業(yè)的發(fā)展相對滯后，統(tǒng)一規(guī)范的房地產市場體系尚未形成，房地產市場剛啟動，潛力很大。因此，國家可以結合城市化和西部大開發(fā)戰(zhàn)略，出臺政策鼓勵中小城市房地產發(fā)展，一方面促進中小城市房地產和經(jīng)濟的發(fā)展，提高我國的城市化水平；另一方面引導社會資源由房地產比較發(fā)達的地區(qū)向這些地方轉移配置，達到促進全國房地產平衡發(fā)展的目的，吸收我國房地產當前在局部地區(qū)的問題。

（十一）加強市場信息和政府政策的透明度

投機性資產泡沫是由伴隨著過度預期的投機行為導致的，因此預防市場過度預期就是預防房地產泡沫的一個關鍵。加強國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)的收集和整理，完善政務公開制度，有利于減少人們對市場的過度預期，從而有助于對未來房地產價格走

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論我Ｎ房地產整體無地沸

勢形成合理的預期，從而降低不確定性，減少房地產泡沫。受其肩發(fā)，Ｈｌｉｉ『正在建立的全國房地產預警指數(shù)系統(tǒng)就是根據(jù)這一思想而創(chuàng)立的。

四、房地產泡沫問題的國際借鑒

借鑒國外房地產發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀，對于研究我國房地產發(fā)展中存在的問題有非常重要的意義。借鑒的主要意義在于：一、國家在經(jīng)濟起飛階段房地產的快速發(fā)展和膨脹是必然的，因此我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展過程中出現(xiàn)的房地產熱在某種意義卜－是必然的；二、要防止房地產行業(yè)出現(xiàn)整體性泡沫，危害宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，防止房地產泡沫引起的泡沫經(jīng)濟；三、在新的形勢下，社會財富不斷膨脹，證券市場不景氣，更多的資源已開始轉移配置到房地產領域，導致房地產價格的上漲，這幾乎成為全球的一個趨勢。因此，目前我國的房地產熱有一定合理性；對我國房地產發(fā)展中存在的問題不應以擠壓手段為主，而是應以吸收和轉化手段為主。

（一）經(jīng)濟快速發(fā)展促進房地產高速發(fā)展和泡沫的形成

東南亞國家和地區(qū)在經(jīng)濟起飛時期都有房地產的高速發(fā)展和房價的暴漲。日本在上世紀六十年代經(jīng)濟起飛，導致房地產價格暴漲，由于失去控制，直接造成了后來的經(jīng)濟泡沫。再以香港為例，二戰(zhàn)結束特別是５０年代以后，香港人口急劇膨脹，經(jīng)濟進入起飛階段，房產供應出現(xiàn)嚴重供不應求。一些新型的地產公司采取了“分層出售，分期付款“的售樓方式，地產的主要經(jīng)營方式由置業(yè)收租轉向地產發(fā)展，大大地推動了地產業(yè)的發(fā)展。７０年代初，香港證券市場的牛市所帶來的“股地拉扯”讓一批新型的地產公司在短期內利用資本市場實現(xiàn)快速的擴張。這一時期由于人口持續(xù)增長、經(jīng)濟高速發(fā)展和中國內地實行改革開放政策的影響，香港房地產市場出現(xiàn)一派繁榮景象，房地產價格成倍上漲，在８０年初達到階段性頂峰。

因此，房地產發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展既相互促進，又相互依存。經(jīng)濟的高速發(fā)展要求也必將促進房地產業(yè)有相應的發(fā)展。我國經(jīng)濟處于持續(xù)高速增長期，房地產出現(xiàn)局部過熱現(xiàn)象也是必然的，關鍵是要避免整體性的泡沫。

論我｛剝房地，“整體無泡淋

（二）房地產泡沫引起的經(jīng)濟泡沫具有很大危害性

日本房地產泡沫引起經(jīng)濟嚴重萎縮至今令國人記憶猶新。在上世紀８０年代的ｌＯ年間，日本六大城市的地價指數(shù)上漲了５倍，地價市值總額高達４０００萬億日元，相當于美國地價總值的４倍，土地單價為美國的１００倍。１９９１年以后地價暴跌，截至２００１年３月末，全日本平均城市地價指數(shù)及東京市區(qū)地價指數(shù)，分別從各自歷史最高點縮減３６．６％、７４．０％。泡沫破滅后，至今日本經(jīng)濟尚未恢復過來。

香港房地產泡沫破滅（其它東南亞國家和地區(qū)情況也基本相似）的教訓也值得借鑒。從１９８４年到１９９７年，特別是１９９３年到１９９７年，隨著香港前途的明朗化和香港經(jīng)濟的復蘇，香港房地產經(jīng)歷了一輪大的牛市，時間長達十年之久，隨著地價和樓價的不斷上漲，房地產和金融相互依賴，房地產行業(yè)出現(xiàn)了整體泡沫，過度的房地產投資（投機）給以后的金融危機埋下了定時炸彈。１９９７年亞洲金融風暴后，香港地產業(yè)受到重創(chuàng)，房地產價格回調幅度高達５０％，造成有房地產金融業(yè)務的銀行出現(xiàn)呆、壞帳，銀行體系運轉失靈，整個經(jīng)濟陷入困境，出現(xiàn)了近十萬的負資產者，對整個經(jīng)濟、金融和社會產生了嚴重的影響。

綜上所述，房產泡沫如果超出良性的范疇，容易導致經(jīng)濟泡沫，對國民經(jīng)濟、金融系統(tǒng)和社會發(fā)展都將產生嚴重的后果。因此，對我國房地產行業(yè)出現(xiàn)的泡沫問題不能掉以輕心，要提前做好泡沫的擠壓、吸收和轉化工作，避免出現(xiàn)房地產整體性泡沫和經(jīng)濟泡沫的產生。

（三）資產配置模式轉變使房地產價格上漲成為全球趨勢

據(jù)最英國《經(jīng)濟學家》報道，所有發(fā)達國家中，目前個人持有（包括直接持有和通過互助基金、養(yǎng)老基金間接持有）股票資產價值為２３萬億美元，而擁有房地產價值約為４０萬億美元：在美國，個人擁有的股票價值為１１萬億美元，而擁有房地產的價值約１４萬億美元。這家雜志根據(jù)１９８０年以來１３個發(fā)達國家房地產價格變動情況編制的”全球房地產價格指標”顯示，除日本房地產價格連續(xù)１１年下跌，德國房地產價格自１９９２年以來一直比較平穩(wěn)外，，其余國家的房地產價格都在不斷膨

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