本文關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)市場投機泡沫實證分析，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

中國房地產(chǎn)市場投機泡沫實證分析中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇

的風向標。如何實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的理性繁榮，既促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又防止產(chǎn)生嚴重的房地產(chǎn)投機泡沫，影響整個經(jīng)濟的穩(wěn)定運行與增長，是政府宏觀調(diào)控的主要任務(wù)之一。

著城鎮(zhèn)住房制度改革而逐步發(fā)展起來的，換句話說，中國房地產(chǎn)市場是指城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場。１９８８年，在煙臺、唐山等城市鼓勵買房”住房制“提租增資、度改革試點的基礎(chǔ)上，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，開始逐步將實物分配改為貨幣分配，實現(xiàn)住房商品化。隨后，在２０世紀９０年代，國務(wù)院又分別下發(fā)了多個文件，分別就公有住房出售、住房公積金的使用與管理、經(jīng)濟適用房等問題做出了規(guī)定；

１９９８年以來，伴隨著中國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐漸升溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率連續(xù)七年保持兩位數(shù)的高速，２０００年以后更是高達

２０％～３０％；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比率一路攀升，２００４年高達１８．８％；商品房竣工面積增長率一直保持兩位數(shù)的高速；房價—收入比也一直維持在１０∶１左右的高位水平；商品房銷售價格增長率雖然大多數(shù)年份保持在個位數(shù)水平，但價格絕對水平較高，與當年人均可支配收入之比一直處于３０％～４０％之間。這不能不引起人們的關(guān)注和警覺，并已經(jīng)引發(fā)了房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的激烈爭論。房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該如何定義？房地產(chǎn)的基本價值如何衡量？什么是房地產(chǎn)價格的合理增長范存在和增長的機理是什么？中圍？房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生、

國房地產(chǎn)泡沫程度如何？房地產(chǎn)的進一步升溫會不會引起泡沫？擠出房地產(chǎn)泡沫的渠道和政策措施又有哪些？這些問題都需經(jīng)濟理論界做出分析、回答。

１９９８年，國務(wù)院決定自１９９９年全面停止住房實物分配，完全實現(xiàn)貨幣化。從１９９８年起，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)、高速發(fā)展，并引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫之爭。應(yīng)該承認，中國房地產(chǎn)市場是“政策性市場”，政府政策對市場具有決定性影響。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

全社會固定表１和圖１是１９８６～２００４年ＧＤＰ、資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。從宏觀經(jīng)濟層面上講，國際上一般認為，全社會固定資產(chǎn)投資占

ＧＤＰ的比重應(yīng)該控制在３８％以下，否則便認為是出現(xiàn)了經(jīng)濟過熱。從表１可以看出，中國全社會固定資產(chǎn)投資占ＧＤＰ的比重從１９９８年的３６．３％，一直上升為２００３年的４７．４％，２００４年更高達５１．３％。顯然，出現(xiàn)了宏觀經(jīng)濟過熱的局面。

從表１和圖１可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率不僅高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增長率，還遠

單位：億元、％

二、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展概況

在回答上述這些問題之前，首先需要了解中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本狀況。中國房地產(chǎn)市場是隨

表

１１９８６～２００４年Ｇ全社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資情況ＤＰ、

資料來源：１９８６～全社會固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)及增長率來自于《中國統(tǒng)計年鑒》（１９８５～《２００４２００３年的數(shù)據(jù)來自于２００４）；２００４年ＧＤＰ、

年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》國家統(tǒng)計局網(wǎng)站年月日以上數(shù)據(jù)經(jīng)作者計算整理，。２００５３１；

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