本文關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)泡沫實(shí)證分析，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)泡沫實(shí)證分析中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇

的風(fēng)向標(biāo)。如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性繁榮，既促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又防止產(chǎn)生嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫，影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行與增長(zhǎng)，是政府宏觀調(diào)控的主要任務(wù)之一。

著城鎮(zhèn)住房制度改革而逐步發(fā)展起來的，換句話說，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是指城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。１９８８年，在煙臺(tái)、唐山等城市鼓勵(lì)買房”住房制“提租增資、度改革試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》，開始逐步將實(shí)物分配改為貨幣分配，實(shí)現(xiàn)住房商品化。隨后，在２０世紀(jì)９０年代，國務(wù)院又分別下發(fā)了多個(gè)文件，分別就公有住房出售、住房公積金的使用與管理、經(jīng)濟(jì)適用房等問題做出了規(guī)定；

１９９８年以來，伴隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率連續(xù)七年保持兩位數(shù)的高速，２０００年以后更是高達(dá)

２０％～３０％；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比率一路攀升，２００４年高達(dá)１８．８％；商品房竣工面積增長(zhǎng)率一直保持兩位數(shù)的高速；房?jī)r(jià)—收入比也一直維持在１０∶１左右的高位水平；商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率雖然大多數(shù)年份保持在個(gè)位數(shù)水平，但價(jià)格絕對(duì)水平較高，與當(dāng)年人均可支配收入之比一直處于３０％～４０％之間。這不能不引起人們的關(guān)注和警覺，并已經(jīng)引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的激烈爭(zhēng)論。房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該如何定義？房地產(chǎn)的基本價(jià)值如何衡量？什么是房地產(chǎn)價(jià)格的合理增長(zhǎng)范存在和增長(zhǎng)的機(jī)理是什么？中圍？房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生、

國房地產(chǎn)泡沫程度如何？房地產(chǎn)的進(jìn)一步升溫會(huì)不會(huì)引起泡沫？擠出房地產(chǎn)泡沫的渠道和政策措施又有哪些？這些問題都需經(jīng)濟(jì)理論界做出分析、回答。

１９９８年，國務(wù)院決定自１９９９年全面停止住房實(shí)物分配，完全實(shí)現(xiàn)貨幣化。從１９９８年起，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、高速發(fā)展，并引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫之爭(zhēng)。應(yīng)該承認(rèn)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是“政策性市場(chǎng)”，政府政策對(duì)市場(chǎng)具有決定性影響。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

全社會(huì)固定表１和圖１是１９８６～２００４年ＧＤＰ、資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。從宏觀經(jīng)濟(jì)層面上講，國際上一般認(rèn)為，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資占

ＧＤＰ的比重應(yīng)該控制在３８％以下，否則便認(rèn)為是出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過熱。從表１可以看出，中國全社會(huì)固定資產(chǎn)投資占ＧＤＰ的比重從１９９８年的３６．３％，一直上升為２００３年的４７．４％，２００４年更高達(dá)５１．３％。顯然，出現(xiàn)了宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的局面。

從表１和圖１可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率不僅高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，還遠(yuǎn)

單位：億元、％

二、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

在回答上述這些問題之前，首先需要了解中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本狀況。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是隨

表

１１９８６～２００４年Ｇ全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資情況ＤＰ、

資料來源：１９８６～全社會(huì)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)及增長(zhǎng)率來自于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》（１９８５～《２００４２００３年的數(shù)據(jù)來自于２００４）；２００４年ＧＤＰ、

年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站年月日以上數(shù)據(jù)經(jīng)作者計(jì)算整理，。２００５３１；

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