【摘要】 受到安居樂(lè)業(yè)的傳統(tǒng)觀念影響，中國(guó)人非常看重住房，在供需兩旺的市場(chǎng)刺激下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展了十年。期間，大體趨勢(shì)是上漲的。隨著土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱和過(guò)度開(kāi)發(fā)，作為有限資源的土地，其供應(yīng)量日益減少，供需緊張致使房?jī)r(jià)不斷攀高，房企依照一貫良好的市場(chǎng)預(yù)期出手拿地，一再推高土地價(jià)格，致使拿地成本越來(lái)越高，增加了房企的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，消耗了大量的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，加上高房?jī)r(jià)讓很多中低收入人群望而卻步，市場(chǎng)消化能力已大不如前，房地產(chǎn)必將經(jīng)歷一次行業(yè)調(diào)整，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)起伏。這迫使房企必須調(diào)整投資策略，摒棄粗放的投資模式，加強(qiáng)成本控制。拿地價(jià)格是開(kāi)發(fā)成本中一項(xiàng)重要的組成部分，是一項(xiàng)數(shù)額比重巨大的前期投入，對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)影響深遠(yuǎn)，因此研究開(kāi)發(fā)用地報(bào)價(jià)的確定方法是十分有意義的。本文分成開(kāi)發(fā)方案明晰和不明晰兩種情況來(lái)研究開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價(jià)格確定模型。在開(kāi)發(fā)方案明晰的情況下，構(gòu)造了一個(gè)新的報(bào)價(jià)確定模型，此模型建立在Hanssman-Rivett投標(biāo)報(bào)價(jià)模型的基礎(chǔ)上，并在計(jì)算模型參數(shù)的過(guò)程中引入價(jià)格指數(shù)，使不同時(shí)期的項(xiàng)目具備價(jià)格上的可比性，降低了樣本的選取難度。在開(kāi)發(fā)方案不明晰的情況下，采用和現(xiàn)行開(kāi)發(fā)方案相同的定價(jià)模型，創(chuàng)新之處是在方案比選過(guò)程中使用了最小最大后悔值法。然后通過(guò)本模型同現(xiàn)行開(kāi)發(fā)用地報(bào)價(jià)方法的比對(duì)，提出本模型的優(yōu)勢(shì)和不足。最后，將兩種情況下的模型應(yīng)用到一宗長(zhǎng)春市的土地出讓案例上，以顯示該模型的應(yīng)用價(jià)值。本文希望通過(guò)提出一種新的投標(biāo)定價(jià)方法，為房企提供更科學(xué)的拿地決策工具，提高投資決策的準(zhǔn)確性和合理性，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。 

第 1 章 緒論

 

1.1 選題背景

受到安居樂(lè)業(yè)的傳統(tǒng)觀念影響，中國(guó)人非�？粗刈》�，這造就了中國(guó)潛力巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在供需兩旺的市場(chǎng)刺激下，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了輝煌的十年。

房地產(chǎn)行業(yè)作為基礎(chǔ)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈牽連鋼鐵、水泥、建筑等 30 余個(gè)行業(yè)，觸及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的根本，其發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，解決了大量就業(yè)。同時(shí)，土地出讓收入又是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依存度也非常高。

土地是有限資源，供應(yīng)量在日益減少，而房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱，市場(chǎng)需求量不減，供需緊張致使房?jī)r(jià)不斷攀高，泡沫越吹越大，威脅國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康和可持續(xù)發(fā)展。一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告指出，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比達(dá)到 12.07，一線城市更是高達(dá)25.25，遠(yuǎn)大于國(guó)際正常水平 6 到 8，普通民眾已經(jīng)不堪房?jī)r(jià)的重負(fù)，社會(huì)上呼吁政府調(diào)控房?jī)r(jià)使之回歸合理水平的聲音不絕于耳。

為了抑制房地產(chǎn)過(guò)熱，政府和銀行業(yè)相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控政策和手段：比如規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)第二套房首付款需占總購(gòu)房款的 70%，比如銀行收緊對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，降低甚至取消購(gòu)房者的房屋貸款利率優(yōu)惠等等。更深層的調(diào)控手段也在醞釀中，比如全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的籌備上線，要求公民登記個(gè)人房產(chǎn)信息，為下一步房地產(chǎn)稅的實(shí)行提供基礎(chǔ)，最終目的是釋放更多房源，盤(pán)活市場(chǎng)存量，緩和購(gòu)房矛盾，降低住房資源浪費(fèi)和社會(huì)不均。

 

1.2 選題意義

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)迫使房企摒棄粗放的投資模式，加強(qiáng)成本控制。開(kāi)發(fā)用地的拿地成本正是其中一項(xiàng)重要的成本構(gòu)成，對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)影響深遠(yuǎn)，拿地成本的投入又是通過(guò)土地招標(biāo)等出讓方式實(shí)現(xiàn)的，因此，研究確定開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)報(bào)價(jià)的方法對(duì)于房企加強(qiáng)成本控制是非常有價(jià)值的。現(xiàn)行的投標(biāo)報(bào)價(jià)方法僅能夠得到最高投標(biāo)報(bào)價(jià)，也就是報(bào)價(jià)的上限，而本文創(chuàng)建的模型能夠計(jì)算出合理的而非最高的投標(biāo)價(jià)格，且同時(shí)得到相應(yīng)的中標(biāo)概率，能夠幫助房企獲取更為全面的報(bào)價(jià)參考信息，這也正是本文選題的意義所在。

 

第 2 章 現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價(jià)格確定方法

 

2.1 現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價(jià)格確定方法介紹

2.1.1 基于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的定價(jià)思路

地價(jià)理論講，“房?jī)r(jià)決定土地價(jià)格”，現(xiàn)行的土地評(píng)估方法是根據(jù)未來(lái)宗地上的房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)期價(jià)格來(lái)確定該宗地的價(jià)格，該類(lèi)方法中最常見(jiàn)的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法，一般流程如下：

房企先要調(diào)查待售地塊的內(nèi)外部環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境包括地塊的地理位置、占地面積、容積率、綠地率和建筑密度等因素，外部環(huán)境包括影響地塊發(fā)展的城市（區(qū)域）規(guī)劃、區(qū)域市場(chǎng)狀況、類(lèi)似項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況、周邊土地出讓情況等因素。

然后在市場(chǎng)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合地塊規(guī)劃指標(biāo)的限制條件，進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型（別墅、多層、小高層、高層等）的初步定位和規(guī)劃，并測(cè)算出未來(lái)相關(guān)產(chǎn)品類(lèi)型的價(jià)格，預(yù)測(cè)總銷(xiāo)售收入。

接下來(lái)要從預(yù)測(cè)的銷(xiāo)售收入中分別扣除全部建設(shè)成本、預(yù)期最低利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)，得到的剩余部分便是房企能夠承擔(dān)的最高土地價(jià)格，將這一價(jià)格作為房企投標(biāo)報(bào)價(jià)參考的上限。由于每個(gè)房企有著不同的開(kāi)發(fā)規(guī)劃、預(yù)期房?jī)r(jià)、假設(shè)成本和預(yù)期利潤(rùn)，因此各自的投標(biāo)報(bào)價(jià)參考的上限一般是不同的。

投標(biāo)過(guò)程中每個(gè)房企僅有一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)，在價(jià)高者得為主要中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)則下，只有盡量給出較高的價(jià)格才能提高中標(biāo)的概率，從上述土地價(jià)格測(cè)算的過(guò)程中可以看出，預(yù)期銷(xiāo)售收入較高，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，或者愿意犧牲更多預(yù)期利潤(rùn)的房企更可能中標(biāo)。

2.1.2 現(xiàn)行價(jià)格確定方法的步驟

確定開(kāi)發(fā)用地內(nèi)控價(jià)格的步驟可以分成三個(gè)階段，見(jiàn)圖2.1

（1）項(xiàng)目調(diào)研階段

1）地塊特征分析

待出讓地塊的特征分為地理特征和經(jīng)濟(jì)特征，其中，地理特征包括：

地塊區(qū)位情況，包括地塊所處的城市、行政區(qū)域或非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）。

地塊特征，包括四至范圍、地勢(shì)平坦?fàn)顩r、現(xiàn)有居民情況、土地完整情況、地質(zhì)情況等。

規(guī)劃控制要點(diǎn)，包括地塊用途、總占地面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、控高、綠化率等。

經(jīng)濟(jì)特征包括：地塊周邊的商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療、文體等社區(qū)配套以及市政配套。

 

2.2 現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價(jià)格確定方法缺陷

現(xiàn)行拿地價(jià)格制定方法基于假設(shè)開(kāi)發(fā)法，從預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)到估計(jì)成本，最后得到利潤(rùn)和地價(jià)之和是某個(gè)常數(shù)的關(guān)系。該思路相當(dāng)于在項(xiàng)目前期評(píng)估階段對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行模擬分析，幫助房企提前了解項(xiàng)目將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，有利于房企提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，一定程度上保障了項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)，也挖掘出了土地的最大價(jià)值。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法揭示了預(yù)期利潤(rùn)和地價(jià)之間的數(shù)量關(guān)系，房企可以通過(guò)調(diào)整預(yù)期利潤(rùn)收益來(lái)控制報(bào)價(jià)，進(jìn)而提高中標(biāo)幾率。但這個(gè)過(guò)程中，沒(méi)有深入研究利潤(rùn)、報(bào)價(jià)和中標(biāo)概率三者之間的數(shù)量關(guān)系，僅憑經(jīng)驗(yàn)就得出“報(bào)價(jià)越高，中標(biāo)幾率就越高”的結(jié)論顯然是不可靠的。在實(shí)際操作中，投標(biāo)人使用該辦法也不能在確定報(bào)價(jià)的同時(shí)，給出一個(gè)中標(biāo)概率可能的范圍。由于缺乏數(shù)據(jù)支持，決策者在做報(bào)價(jià)決策時(shí)不得不依靠主觀判斷，難以做到以微弱優(yōu)勢(shì)取勝。

另外，房企拿地的目的是為了獲得利潤(rùn)，無(wú)利可圖的話不會(huì)選擇拿地的，反之，想要獲取利潤(rùn)又必須取得土地使用權(quán)，因此拿地和獲取利潤(rùn)是互為前提條件的，兩者必須兼顧，傳統(tǒng)的土地定價(jià)方法僅僅揭示了拿地成本支出和獲利此消彼長(zhǎng)的簡(jiǎn)單關(guān)系，這讓很多房企決策者陷入兩難境地，降低報(bào)價(jià)還是犧牲利潤(rùn)都存在風(fēng)險(xiǎn)，且不易比較。過(guò)去十多年里，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于賣(mài)方市場(chǎng)，擁有極強(qiáng)的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)欲望，產(chǎn)品供不應(yīng)求，在市場(chǎng)一片大好的環(huán)境下，很多房企毫無(wú)忌憚地高價(jià)拿地，滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)被暫時(shí)遺忘。然而，時(shí)至 2013 年，房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展引發(fā)的問(wèn)題開(kāi)始暴漏出來(lái)，以溫州和鄂爾多斯為代表的二三線城市房源已經(jīng)過(guò)剩，這迫使房企不得不以?xún)r(jià)換量，購(gòu)房者開(kāi)始產(chǎn)生觀望情緒，購(gòu)房需求被抑制，房企輕松賺錢(qián)的時(shí)代成為歷史。當(dāng)下，房企必須摒棄以往不計(jì)后果盲目抬高報(bào)價(jià)的做法，必須運(yùn)用更為科學(xué)的方法在利潤(rùn)和報(bào)價(jià)之間尋找均衡點(diǎn)，以順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)時(shí)代到來(lái)的歷史潮流。

 

第3 章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價(jià)格模型.......... 21

3.1開(kāi)發(fā)方案明晰情況下的內(nèi)控價(jià)格模型......... 21

3.1.1 投標(biāo)內(nèi)控價(jià)格原型模型........ 21

3.1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)特點(diǎn)......... 22

第4 章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案明晰情況下的內(nèi)控價(jià)格模型案例應(yīng)用.......29

4.1 地塊分析 ..........29

4.1.1 特征分析 ...........29

第5 章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案不明晰情況下的內(nèi)控價(jià)格模型案例應(yīng)用......... 53

5.1 備選方案擬定 ..........53

5.2 市場(chǎng)情景假定 ..........56

 

第 5 章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案不明晰情況下的內(nèi)控價(jià)格模型案例應(yīng)用

 

依然選取長(zhǎng)春市國(guó)土局于 2013 年 4 月 18 日出讓的某地塊（2013 年 3 月 15日發(fā)布的〔2013〕24 號(hào)公告）作為案例，地塊信息如第 4 章所述。假設(shè)此時(shí)，尚不確定采取何種開(kāi)發(fā)方案，也不確定未來(lái) 3 年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)何種情景及其出現(xiàn)的概率。

 

5.1 備選方案擬定

根據(jù)第 4 章中的地塊分析，給出項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，擬定將要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類(lèi)型為每棟平均建筑面積 17,000m2左右的33層高層、每棟平均面積 5,000 m2左右的6 層洋房以及面積共計(jì) 24,000 m2的商業(yè)產(chǎn)品，在此規(guī)劃范圍內(nèi)考察 3 種開(kāi)發(fā)方案。

（1）開(kāi)發(fā)方案 1  

1）開(kāi)發(fā)計(jì)劃

高層 13 棟，總建筑面積 217,940 平方米，共 2020 戶(hù)；洋房 9 棟，總建筑面積46,090 平方米，共 276戶(hù)；硅谷、蔚山、創(chuàng)新路 3處商業(yè)產(chǎn)品，共計(jì)建面 24,000平方米；配套服務(wù)設(shè)施共計(jì)建面 1,612 平方米；幼兒園共計(jì)建面 2,400 平方米；車(chē)位共計(jì)建面40,904平方米；人防共計(jì)建面146,048平方米。開(kāi)發(fā)計(jì)劃見(jiàn)表5.1。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)定額完成各種物業(yè)類(lèi)型建安成本的估算，結(jié)果如下：高層 2650 元/㎡，洋房 3300 元/㎡，商業(yè) 2800 元/㎡，配套服務(wù)設(shè)施 3000 元/㎡，幼兒園3000 元/㎡，車(chē)位 3100 元/㎡，人防 3300 元/㎡。由于建安成本屬于較穩(wěn)定的成本支出，本案假定建安成本不隨時(shí)間變化。

 

第 6 章 總結(jié)與展望

 

6.1 全文總結(jié)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天正面臨調(diào)整，房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)尚未可知，但從目前情況來(lái)看，形勢(shì)不容樂(lè)觀，房企急需調(diào)整以往粗放的投資策略，加強(qiáng)成本控制。本文分開(kāi)發(fā)方案明晰和開(kāi)發(fā)方案不明晰兩種情況來(lái)研究開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)內(nèi)控價(jià)格確定模型。在開(kāi)發(fā)方案明晰的情況下，構(gòu)造了一個(gè)新的價(jià)格確定模型，該模型建立在Hanssman-Rivett 投標(biāo)報(bào)價(jià)模型的基礎(chǔ)上，并在計(jì)算模型參數(shù)的過(guò)程中引入價(jià)格指數(shù)，使不同時(shí)期的項(xiàng)目具備價(jià)格上的可比性，降低了樣本的選取難度。在開(kāi)發(fā)方案不明晰的情況下，依然采用了和現(xiàn)行開(kāi)發(fā)方案相同的定價(jià)模型，并采用最小最大后悔值法對(duì)方案進(jìn)行比選。最后，將兩種情況下的模型應(yīng)用到了一宗土地出讓案例上，以顯示該模型的應(yīng)用價(jià)值。

 

6.2 研究展望

本文希望通過(guò)提出一種新的投標(biāo)內(nèi)控價(jià)格確定方法，為房企提供更科學(xué)的拿地決策工具，提高決策的準(zhǔn)確性和投資的合理性，但研究深度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，今后的研究可以從以下四個(gè)方面入手：

（1）競(jìng)標(biāo)人數(shù)

現(xiàn)實(shí)中，競(jìng)標(biāo)人數(shù)受到很多因素的影響，諸如房?jī)r(jià)、房企的開(kāi)發(fā)實(shí)力等等，這也是投標(biāo)報(bào)價(jià)領(lǐng)域的研究熱點(diǎn)之一，但多年來(lái)始終沒(méi)有得到統(tǒng)一的結(jié)論。不妨大膽假設(shè)競(jìng)標(biāo)人數(shù)可以作為房?jī)r(jià)的因變量，可以通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析找到競(jìng)標(biāo)人數(shù)和房?jī)r(jià)之間的數(shù)量關(guān)系，那么本文模型就可以省掉競(jìng)標(biāo)人數(shù)這一參數(shù)。

（2）目標(biāo)函數(shù)

在更加關(guān)注社會(huì)效益而并非單一的經(jīng)濟(jì)效益的情況下，嘗試用期望效用代替期望利潤(rùn)。

（3）時(shí)間價(jià)值

為簡(jiǎn)化問(wèn)題，在計(jì)算銷(xiāo)售收入和建安成本時(shí)未考慮時(shí)間價(jià)值的影響，可在以后的研究中加以討論。

（4）應(yīng)用范圍

本文創(chuàng)建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案明晰情況下的投標(biāo)內(nèi)控價(jià)格確定模型的應(yīng)用范圍是有局限性的。一方面，此模型建立在Hanssman-Rivett投標(biāo)報(bào)價(jià)模型的基礎(chǔ)上，同樣受制于原型模型假設(shè)條件的約束，這在應(yīng)用時(shí)應(yīng)特別注意；另一方面，篇幅所限，本文僅選取了一宗商住用途的開(kāi)發(fā)用地案例來(lái)應(yīng)用此模型，未能就此模型在其他用途房地產(chǎn)項(xiàng)目——比如純商業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)用實(shí)踐進(jìn)行研究，因此作者在此提醒準(zhǔn)備應(yīng)用此模型的企業(yè)或個(gè)人，請(qǐng)謹(jǐn)慎將該模型應(yīng)用于非商住用途的項(xiàng)目。

希望今后在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地投標(biāo)報(bào)價(jià)領(lǐng)域能夠有更多更好的研究成果問(wèn)世，幫助房企進(jìn)行科學(xué)理性的投資，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn):

[1] 修雪嵩,徐愛(ài)農(nóng).  國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估方法總括與借鑒[J]. 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估. 2013(10)
[2] 胡俊杰.  建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)研究理論及概述[J]. 中小企業(yè)管理與科技(上旬刊). 2013(10)
[3] 吳利明.  房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估研究[J]. 經(jīng)濟(jì)師. 2013(09)
[4] 郝麗麗.  假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地價(jià)格應(yīng)用理論與分析[J]. 長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版). 2013(02)
[5] 余炳文,姜云鵬.  資產(chǎn)評(píng)估理論框架體系研究[J]. 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報(bào). 2013(02)
[6] 范建亭.  國(guó)內(nèi)工程招投標(biāo)研究現(xiàn)狀述評(píng)[J]. 經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索. 2012(09)
[7] 黃琛.  資產(chǎn)評(píng)估方法比較分析[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè). 2012(01)
[8] 謝勇.  一種基于案例推理的報(bào)價(jià)決策模型[J]. 電腦知識(shí)與技術(shù). 2008(34)
[9] 邵曉雙,譚德慶.  招投標(biāo)理論研究現(xiàn)狀[J]. 中國(guó)市場(chǎng). 2008(26)
[10] 關(guān)樹(shù)明,呂緒華.  基于博弈論的復(fù)合標(biāo)底投標(biāo)策略分析[J]. 武漢科技大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版). 2007(02)


本文編號(hào)：10219