張媛 鶴壁職業(yè)技術(shù)學(xué)院

摘要：近些年，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)格也在不斷上漲。房地產(chǎn)的價(jià)格與貨幣因素關(guān)系密切，本文將從利率、貨幣流通量、匯率、通貨膨脹四個(gè)方面分析房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣因素的關(guān)聯(lián)性，通過對(duì)這些因素的分析，較為全面的展現(xiàn)影響房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣因素，并分析這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；貨幣因素；關(guān)聯(lián)性

改革開放三十年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大成就，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)也得到了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)格也在不斷上漲，房地產(chǎn)的價(jià)格受多種因素制約，從廣義上講，包括國(guó)家層面的政策影響與市場(chǎng)層面的調(diào)節(jié)作用，國(guó)家通過宏觀調(diào)控，制定相應(yīng)的財(cái)政政策、貨幣政策，通過間接的調(diào)控影響房地產(chǎn)價(jià)格，市場(chǎng)在基礎(chǔ)層面，通過市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化起著決定性作用。本文將政策性因素與市場(chǎng)性因素貫穿起來，綜合兩方面的因素，從利率、貨幣的流通量、匯率、通貨膨脹四個(gè)方面分析房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣因素的關(guān)聯(lián)性，以期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)做全面的研究。

一、  利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性

利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性主要是房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本，在購(gòu)房者的資金鏈條中，銀行貸款占了很大一部分，而在開放商購(gòu)買地皮、開發(fā)地產(chǎn)的過程中，也需要銀行貸款的支持，如果利率上調(diào)，購(gòu)房者與開發(fā)商的成本也會(huì)相應(yīng)的上升，

利率對(duì)房產(chǎn)的供需有明顯的抑制作用，如果因?yàn)槔实纳蠞q，購(gòu)房者的購(gòu)房需求被明顯的遏制，而開發(fā)商的房源卻較為充足，那么房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一定程度的下降，相反，如果購(gòu)房者購(gòu)房需求強(qiáng)烈，而開發(fā)商有控制了供求，那么房?jī)r(jià)上漲是必然的。但如果說利率對(duì)購(gòu)房者與開發(fā)商的影響一致，那么房?jī)r(jià)會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平上。最終的價(jià)格走勢(shì)，要看雙方被遏制的程度。

在貨幣政策中，利率是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要渠道之一，國(guó)家通過對(duì)利率的調(diào)節(jié)，控制房地產(chǎn)的供需，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者投資熱情的影響，最終通過利率的改變來影響房地產(chǎn)的價(jià)格。下面筆者具體分析利率與房地產(chǎn)價(jià)格供需的關(guān)聯(lián)性。

（一）利率與房地產(chǎn)供給的關(guān)聯(lián)性

利率作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的主要貨幣因素之一,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響。第一，一些發(fā)展規(guī)模較大、資金雄厚的企業(yè)，例如保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等企業(yè)，利率的提高，提高了他們的融資難度，這些成本是影響房?jī)r(jià)的，對(duì)于這些大型企業(yè)來說，他們可以維持原價(jià)或變相的將成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，雖然這會(huì)造成利潤(rùn)的下降，但不會(huì)對(duì)他們有較大的影響。第二，對(duì)于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，利率的提高，對(duì)它們的影響是重大的，這會(huì)提高他們的銷售成本，嚴(yán)重的可能會(huì)造成資金條斷裂，這時(shí)他們會(huì)降價(jià)銷售房地產(chǎn)。第三，對(duì)于那些想進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)來說，銀行利率的提高，增加了他們的融資難度，他們可能會(huì)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。總而言之，利率的上升，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部性整合，一些企業(yè)會(huì)降價(jià)銷售或者退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，這些因素都會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的下降。

（二）利率與房地產(chǎn)需求的關(guān)聯(lián)性

隨之我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人民對(duì)投資房地產(chǎn)的熱情也不斷提高，人民對(duì)房地產(chǎn)的需求也表現(xiàn)為兩種類型，一是投資性的，二是自我居住型。對(duì)于投資性的購(gòu)買者來說，利率的升降會(huì)影響到房地產(chǎn)投資的成本與回報(bào)率。利率下降，投資者的回報(bào)率就會(huì)相應(yīng)增加，成本也會(huì)下降，反之，投資率就會(huì)下降。提高利率有助于遏制一些投資性的熱錢流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以降低房地產(chǎn)的投資需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。政策性的利率調(diào)控，也是國(guó)家引導(dǎo)投資的行為。利率提高后，投資者對(duì)未來貨幣政策的不確定性無法預(yù)測(cè)，部分投資者考慮成本與回報(bào)后，會(huì)主動(dòng)退出對(duì)地產(chǎn)的投資，此外，利率的持續(xù)性提高，會(huì)提高個(gè)人的生活成本，減少部分人的投資需求，這些都會(huì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，影響房地產(chǎn)的價(jià)格。對(duì)于那些自我居住性的購(gòu)買者，房屋是一種價(jià)格比較高的商品，一般的購(gòu)買者不會(huì)一次性付清全部購(gòu)房款，而是通過銀行貸款，采取按揭方式購(gòu)買，一般情況下，是先交納一部分購(gòu)房款，然后購(gòu)房者會(huì)通過房屋抵押從銀行獲得一部分購(gòu)房款，購(gòu)房者要在規(guī)定的年限里償還銀行的貸款，同時(shí)還要繳納一定的利息。如果利率提高，勢(shì)必會(huì)影響到購(gòu)房者的還款能力，增加他們的還款成本。同時(shí)一些購(gòu)房者可能會(huì)在利率調(diào)整時(shí)，提前償還貸款，從而避免利率提高帶來的不必要的損失。而其他的消費(fèi)者，，可能會(huì)采取觀望態(tài)度，暫緩購(gòu)房欲望，這些因素會(huì)造成房地產(chǎn)需求的下降，房地產(chǎn)價(jià)格的降低。利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性的結(jié)構(gòu)圖如下：

二、貨幣的供給流通量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性

在我國(guó)現(xiàn)代金融體制下，貨幣的流通量受央行貨幣政策的影響，央行通過制定嚴(yán)緊或?qū)捤傻呢泿耪邅砜刂沏y行貸款的貨幣數(shù)量，從而實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，銀行是獲得資金的重要渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的資金數(shù)量主要取決于銀行的放貸能力。如果銀行實(shí)施擴(kuò)張性的貨幣政策，那么銀行的貸款資金是充足的，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的資金也會(huì)較多，這會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給能力，相反，如果銀行的資金緊張，那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金也會(huì)相應(yīng)的不足，那么用于購(gòu)買地皮、開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金也會(huì)減少，這會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。在我國(guó)，貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響與利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響類似。都是通過貨幣的利率實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)前，我國(guó)利率還是國(guó)家引導(dǎo)下的利率政策，并沒有完全的市場(chǎng)化，所以，貨幣的供給量與利率的互動(dòng)性關(guān)系還沒完全建立起來。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，企業(yè)的貨幣量充足，資金能力強(qiáng)，企業(yè)的開發(fā)能力就會(huì)加強(qiáng)，房地產(chǎn)的供應(yīng)就會(huì)增加。對(duì)于消費(fèi)者來說，銀行貨幣量的增加，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力的加強(qiáng)，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，從而影響到消費(fèi)者的投資能力和消費(fèi)水平，一些消費(fèi)者會(huì)把錢投資到房地產(chǎn)領(lǐng)域，這會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加，進(jìn)而提高房?jī)r(jià)，另一方面，消費(fèi)者看到房?jī)r(jià)上漲，有利可圖，可能會(huì)購(gòu)買一些房地產(chǎn)企業(yè)的基金、股票，這又增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，提高的了他們的開發(fā)能力。這些因素會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

貨幣的流通量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一，貨幣的流通量增加說明了交易者可用資金的增加，這為購(gòu)房者提供了購(gòu)買房地產(chǎn)的資金基礎(chǔ)，另一方面，貨幣流通量的不斷增加，會(huì)增大社會(huì)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下，

房產(chǎn)的高回報(bào)、保值、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)點(diǎn)會(huì)增加人們的購(gòu)房意愿，這些因素會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的增加，從而進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)。第二，從開發(fā)商方面來說，貨幣流通量的增加有著雙重的效果。一方面，開發(fā)商可以利用手中的資金購(gòu)買更多的土地，這會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格的上漲，進(jìn)而提高了開發(fā)成本，最終推動(dòng)高房?jī)r(jià)。另一方面，貨幣流通量的增加也可能遏制房?jī)r(jià)的上升，如果開發(fā)商利用資金開發(fā)房地產(chǎn)的供給速度大于購(gòu)房者的需求，那么房?jī)r(jià)就會(huì)下降，反之，房?jī)r(jià)會(huì)上升，供需平衡，房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)定，但這種情況在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活中，幾乎是不存在的。

三、匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性

匯率與房地產(chǎn)的價(jià)格相關(guān)性也是比較密切的。在各國(guó)的匯率制度下，貨幣的價(jià)值也是不同的，在匯率浮動(dòng)較大、比較開放的匯率制度下，匯率更接近實(shí)際水平，而在管制比較嚴(yán)格的匯率制度，匯率的浮動(dòng)性較小，匯率往往一般被高估或低估，匯率的選擇對(duì)資本的流動(dòng)有影響，會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

在我國(guó)在2005年宣布實(shí)行以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，同時(shí)參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、的浮動(dòng)匯率制度。在我國(guó)，匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性主要體現(xiàn)在未來預(yù)期效應(yīng)、貿(mào)易條件、匯率調(diào)解機(jī)制。

未來預(yù)期效應(yīng)主要體現(xiàn)在資本的流向方面。它主要是指當(dāng)匯率水平偏離實(shí)際水平時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)內(nèi)外失衡的局面時(shí)，外匯投資者會(huì)對(duì)匯率水平和國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)產(chǎn)生一種不良的預(yù)期，根據(jù)這些預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，資本可能會(huì)減少投入或撤出房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)匯率是虛高的狀態(tài)時(shí)，一些短期的國(guó)際熱錢可能會(huì)撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，并出售一些房產(chǎn)，這會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊，對(duì)于房源控制者產(chǎn)生巨大的心理恐懼，他們處于回籠資金的需要可能會(huì)恐慌性拋售房產(chǎn)，這會(huì)造成房?jī)r(jià)的大幅下降，如果政府不能控制，房地產(chǎn)泡沫可能破裂，大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)破產(chǎn)。而當(dāng)匯率被低估時(shí)，處于投資賺錢的需要，國(guó)際資本可能會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的投機(jī)活動(dòng)。這些資本最有可能流向房地產(chǎn)開放市場(chǎng)，這些熱錢會(huì)放大房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使房?jī)r(jià)迅速上漲。例如泰國(guó)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)，國(guó)外金融熱錢大規(guī)模流入泰國(guó)，這些錢大多進(jìn)入了曼谷等大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，在一些年份，房?jī)r(jià)的上漲幅度達(dá)到 60%以上。

貿(mào)易條件是指匯率被低估將有利于改善貿(mào)易條件，增加商品與服務(wù)的出口數(shù)量，提高出口的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)限制進(jìn)口，這會(huì)積累巨額的外匯儲(chǔ)備資產(chǎn)。外匯儲(chǔ)備的增加會(huì)增大一國(guó)的貨幣持有量，這些貨幣可以用在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這在一定程度上會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

匯率調(diào)節(jié)機(jī)制是從國(guó)家層面來說的，國(guó)家通過制定相應(yīng)的外匯政策，通過外匯儲(chǔ)備的增減實(shí)現(xiàn)對(duì)本國(guó)貨幣量的控制。例如，一國(guó)面臨通貨膨脹，貨幣升值的壓力時(shí)，政府可能通過市場(chǎng)出售一些外幣，這增加了國(guó)內(nèi)貨幣的數(shù)量，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過借貸的方式獲得這些款項(xiàng)，開發(fā)商手中增持了貨幣，會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

四、通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性

通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在成本與貸款兩方面。成本主要有房子的建設(shè)費(fèi)、配套設(shè)施安裝費(fèi)、房地產(chǎn)商交納的稅金等費(fèi)用，貸款主要是通貨膨脹發(fā)生后商業(yè)銀行實(shí)行的信貸緊縮政策。

通貨膨脹是指貨幣貶值，物價(jià)上漲的現(xiàn)象。這會(huì)導(dǎo)致房屋建設(shè)成本價(jià)格及員工工資水平的上升，房地產(chǎn)開發(fā)生為了保證相應(yīng)的利潤(rùn)，會(huì)將通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上，這一轉(zhuǎn)化的過程是通過房地產(chǎn)價(jià)格的上升實(shí)現(xiàn)的，同時(shí)，通貨膨脹導(dǎo)致了物價(jià)的普遍上漲，開發(fā)商權(quán)衡利弊，可能會(huì)減少房屋的供給，此外，在通貨膨脹時(shí)期，房地產(chǎn)具有保值的作用，人們會(huì)將存款轉(zhuǎn)移到如股票、基金、證券、房地產(chǎn)等資本市場(chǎng)，這會(huì)增加人們對(duì)房產(chǎn)的需求，帶動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格上漲，同時(shí)一些短期的投資客商，看到房屋價(jià)格上漲，也會(huì)將目光投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。這些因素都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，大量的研究數(shù)據(jù)表明，通貨膨脹發(fā)展的程度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有巨大的影響。

總結(jié)：

     隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣的關(guān)聯(lián)性不斷增強(qiáng)，貨幣的供給、持有量、匯率、通貨膨脹等因素都會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，已經(jīng)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。對(duì)于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，我們要深入分析，爭(zhēng)取將房?jī)r(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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