中國物業(yè)管理行業(yè)是在房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上得到了迅速的發(fā)展。以建設(shè)部2005年9月1日起實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為標(biāo)志,物業(yè)管理市場化步伐加快,政府監(jiān)管物業(yè)行業(yè)日趨規(guī)范,業(yè)主維權(quán)行為趨于理性,業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。與此同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在面臨行業(yè)規(guī)范及法規(guī)有待完善、社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知有待提高和從業(yè)人員素質(zhì)水平偏低等一系列的問題。加之,國際的物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入,確實(shí)為物業(yè)管理行業(yè)帶來較大的市場壓力。面對(duì)著快速發(fā)展的物業(yè)服務(wù)行業(yè)和客戶的不同服務(wù)需求,面對(duì)著新時(shí)期對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理能力提出的挑戰(zhàn),面對(duì)著國際物業(yè)進(jìn)入國內(nèi)物業(yè)行業(yè)的趨勢。在這種環(huán)境下需要有效地制定、實(shí)施企業(yè)的競爭戰(zhàn)略,以使物業(yè)企業(yè)充分利用自身優(yōu)勢,抓住外部機(jī)會(huì)、避開外部威脅,克服自身短處,在市場競爭中立于不敗之地。本文通過分析昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的外部環(huán)境,來分析昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司可能面對(duì)的機(jī)會(huì)和威脅。通過分析昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司競爭對(duì)手和內(nèi)部條件,來分析昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司自身的優(yōu)勢和劣勢。然后就昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司面臨的機(jī)會(huì)和威脅,擁有的優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行SWOT分析。在此基礎(chǔ)上,對(duì)昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司適宜的競爭戰(zhàn)略措施進(jìn)行了分析和探討。為確保競爭戰(zhàn)略實(shí)施的效率和效果,對(duì)競爭戰(zhàn)略實(shí)施方法進(jìn)行了說明。以期證明競爭戰(zhàn)略的選擇是對(duì)世紀(jì)物業(yè)在激烈的市場競爭中保持優(yōu)勢并持續(xù)發(fā)展的保證。本文分為五個(gè)部分對(duì)昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的競爭戰(zhàn)略進(jìn)行探討,以期在此領(lǐng)域能提出一些可供參考的方向性的建議。第一部分引言,簡要介紹了論文的研究目的和意義,闡明論文基本的研究思路和研究方法,為下一步的研究提供基礎(chǔ)。第二部分企業(yè)戰(zhàn)略管理和物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略理論綜述,闡明企業(yè)戰(zhàn)略管理的相關(guān)理論和物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略的相關(guān)研究。第三部分物業(yè)管理企業(yè)環(huán)境分析,闡明物業(yè)管理企業(yè)外部環(huán)境分析及內(nèi)部環(huán)境分析。第四部分昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司SWOT分析,就公司優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅進(jìn)行分析。第五部分昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司差異化競爭戰(zhàn)略的實(shí)施方法及實(shí)施保障。 

1緒論

1.1研究目的及意義
眾所周知，物業(yè)管理行業(yè)是微利的勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員素質(zhì)低，服務(wù)的專業(yè)規(guī)范化程度不高，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的理性認(rèn)知有待提高，物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)有待進(jìn)一步完善等一系列的問題，都促使企業(yè)清楚地認(rèn)識(shí)到單靠傳統(tǒng)的物業(yè)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)，企業(yè)是很難保證發(fā)展的，尤為在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步壓縮，市場化競爭加劇，生存都到了舉步維艱的地步�，F(xiàn)目前有很多物業(yè)管理企業(yè)意識(shí)到在激烈的市場競爭中，要想求得生存和長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須站在全局的高度去把握未來，通過強(qiáng)化自身優(yōu)勢，取得企業(yè)內(nèi)部資源與外部環(huán)境的平衡。因此，物業(yè)企業(yè)研究從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，在行業(yè)發(fā)展中占領(lǐng)有利的競爭地位，最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)進(jìn)步的同時(shí)達(dá)到企業(yè)的良性發(fā)展。
本論文的意義在于結(jié)合昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的實(shí)際情況進(jìn)行昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司競爭戰(zhàn)略的制定，對(duì)競爭戰(zhàn)略的具體實(shí)施提出對(duì)策方案，從而增強(qiáng)世紀(jì)物業(yè)公司在昆明物業(yè)市場的整體競爭力。另外，為了深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略部署，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù)，昆明世紀(jì)物業(yè)也義不容辭的提供此案例以供同行學(xué)習(xí)討論。
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1.2研究的思路和內(nèi)容
本文以企業(yè)戰(zhàn)略管理的理論對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的的宏觀環(huán)境、行業(yè)以及競爭環(huán)境和世紀(jì)物業(yè)的內(nèi)部條件進(jìn)行了細(xì)化分析。結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的一般戰(zhàn)略管理知識(shí)，論述了物業(yè)管理企業(yè)差異化競爭戰(zhàn)略的選擇和戰(zhàn)略實(shí)施與保障。
正文第二章幵始，對(duì)目前的物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理相關(guān)理論進(jìn)行綜述，整理目前的研究現(xiàn)狀和成果，為選題提供理論支持，為昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司競爭戰(zhàn)略研究提供理論支撐。第三章則探討物業(yè)管理行業(yè)宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及競爭環(huán)境，并就行業(yè)大環(huán)境細(xì)化昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司現(xiàn)狀及存在問題。第四章用SWOT分析方法對(duì)昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅方面提出公司在制定競爭戰(zhàn)略過程中要重點(diǎn)突破的一些問題。第五章則結(jié)合前面的分析和論述，綜合運(yùn)用物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理相關(guān)理論及方法，選擇定位差異化發(fā)展戰(zhàn)略的目標(biāo)，從服務(wù)營銷、技術(shù)能力、人力資源、信息技術(shù)管理、企業(yè)文化五個(gè)方面構(gòu)建昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的競爭戰(zhàn)略實(shí)施，旨在為我國物業(yè)管理企業(yè)的競爭能力提供一定的借鑒意義。
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2物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理理論綜述

2.1企業(yè)戰(zhàn)略管理的相關(guān)理論
2.1.1企業(yè)戰(zhàn)略管理的概念
盡管各位學(xué)者對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略概念的具體描述不盡相同，但可以看出，這些概念的本質(zhì)是相同的，那就是企業(yè)戰(zhàn)略是對(duì)企業(yè)未來的一種計(jì)劃或者打算。企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)是：企業(yè)從現(xiàn)有條件出發(fā)，為了在激烈的市場競爭中求得生存與發(fā)展，而對(duì)以后所要從事的所有活動(dòng)進(jìn)行制定_。
通過分析上述研究成果，我的看法是，在一個(gè)組織中，管理者所實(shí)行的戰(zhàn)略對(duì)于該組織相對(duì)于競爭對(duì)手的表現(xiàn)具有重大的影響，要通過戰(zhàn)略與環(huán)境的不斷適應(yīng)，通過資源匹配來尋求對(duì)企業(yè)的社會(huì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。如果一家公司的戰(zhàn)略產(chǎn)生了卓越的績效，則說明它擁有了競爭力。
理解企業(yè)戰(zhàn)略要注意幾個(gè)方面：
(1)企業(yè)戰(zhàn)略是對(duì)企業(yè)所有活動(dòng)的總體規(guī)劃，把企業(yè)的各種活動(dòng)事無巨細(xì)地全納入戰(zhàn)略管理的范疇。但在實(shí)踐中，如果將對(duì)戰(zhàn)略影響不大的工作也納入戰(zhàn)略管理的范疇，就會(huì)加大管理的工作量，分散管理人員的經(jīng)歷，其結(jié)果可能是抓了芝麻丟了西瓜。
(2)制定企業(yè)戰(zhàn)略要從企業(yè)的現(xiàn)有條件出發(fā)。企業(yè)要做什么，必須根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的資源等條件而定"]。
(3)制定企業(yè)戰(zhàn)略的目的是為了生存和發(fā)展。生存與發(fā)展對(duì)于一個(gè)企業(yè)始終是需要考慮的非常重要的大事，如何在市場競爭中抗衡行業(yè)中已有的、強(qiáng)大的競爭對(duì)手，使自己能夠生存下來，是需要精心策劃的。
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2.2物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略的相關(guān)研究
2.2.1物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理定義
物業(yè)辦理是指物業(yè)辦理企業(yè)擔(dān)當(dāng)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)大概其他構(gòu)造的委托，對(duì)物業(yè)舉行維護(hù)、補(bǔ)葺、辦理，對(duì)物業(yè)地區(qū)內(nèi)的大眾秩序、交通、消防、情況衛(wèi)生、綠化等事變提供幫忙辦理、辦事的有償運(yùn)動(dòng)?。物業(yè)辦理企業(yè)是依法建立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人職位地方，依據(jù)物業(yè)辦事條約從事物業(yè)辦理相干運(yùn)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體物業(yè)辦理企業(yè)戰(zhàn)略辦理便是憑據(jù)企業(yè)的內(nèi)部條件、行業(yè)情況和外部情況的闡發(fā)，為求得企業(yè)的生存和產(chǎn)期穩(wěn)固的生長，對(duì)物業(yè)辦理企業(yè)生長目的，以及到達(dá)目的的途徑和本領(lǐng)的總體策劃。
2. 2. 2物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理的必要性
(1)戰(zhàn)略管理是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)企業(yè)的客觀要求
中國的物業(yè)管理始于90年代初的深圳，伴隨著住房體制的改革我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，物業(yè)管理這個(gè)新興的綜合性經(jīng)營服務(wù)行業(yè)在近幾年中經(jīng)營范疇在不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)量在逐年增加，行業(yè)體系在逐步形成，展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展前景。然而物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，要保持這種旺盛的發(fā)展勢頭，形成與我國城市建設(shè)發(fā)展相適應(yīng)的整體規(guī)模，并且在生存發(fā)展的環(huán)境中不斷適應(yīng)復(fù)雜多變市場的要求，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的國際環(huán)境，就必須研究市場競爭特點(diǎn)，市場的變化趨勢，認(rèn)真謀劃自己的行動(dòng)戰(zhàn)略。
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3 物業(yè)管理企業(yè)環(huán)境分析 .......................16-26 
3.1 宏觀環(huán)境分析................ 16-18 
3.1.1 政治環(huán)境分析 .................................16 
3.1.2 法律環(huán)境分析 ..................16-17 
3.1.3 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析............. 17 
3.1.4 技術(shù)環(huán)境分析................ 17 
3.1.5 社會(huì)及文化環(huán)境分析.................. 17-18 
3.2 行業(yè)環(huán)境分析 ................18-23 
3.2.1 行業(yè)環(huán)境需要注意的問題 ...................18 
3.2.2 行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)分析 ..............18-21 
3.2.3 行業(yè)競爭分析............................ 21-23 
3.3 昆明物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題
...................23-26 
3.3.1 昆明物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀................ 23 
3.3.2 昆明物業(yè)管理企業(yè)存在的問題.............. 23-26 
4 昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的STOW分析 ...........................26-35 
4.1 昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司簡介及管理組織形式 .......................26-27 
4.1.1 昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司簡介................. 26-27 
4.1.2 昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司管理組織形式................ 27 
4.2 昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的優(yōu)勢分析 .............................27-30 
4.2.1 公司發(fā)展穩(wěn)定................... 27-28 
4.2.2 綜合物業(yè)管理能力強(qiáng) ...................28-29 
4.2.3 技術(shù)力量是公司的核心競爭力...................... 29 
4.2.4 客戶關(guān)系穩(wěn)定....................... 29-30 
4.3 昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的劣勢分析 ............................30-31 
4.3.1 公司品牌知名度不夠............. 30 
4.3.2 公司規(guī)模小,資質(zhì)低 .......................30 
4.3.3 缺乏優(yōu)秀的物業(yè)管理高級(jí)人才............................ 30-31 
4.3.4 缺乏信息技術(shù)的應(yīng)用..................................... 31 
4.4 昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的機(jī)會(huì)分析............................. 31-32 
4.4.1 物業(yè)管理行業(yè)良好的發(fā)展前景............................ 31 
4.4.2 逐漸成熟的服務(wù)客戶........................... 31 
4.4.3 中小型客戶支付不起國際物業(yè)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)用 .................31-32 
4.5 昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的威脅分析.................. 32 
4.5.1 國外物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入......................... 32 
4.5.2 物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入門檻低,低劣服務(wù)帶來的影響 ..................32 
4.5.3 本地物業(yè)企業(yè)規(guī)模的迅速發(fā)展............ 32 
4.6 昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司STOW矩陣分析 .....................32-35 

5 昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司差異化競爭戰(zhàn)略提出

5. 1昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司差異化競爭戰(zhàn)略內(nèi)容
昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司在經(jīng)歷了十年的市場考驗(yàn)之后，現(xiàn)在更多的是要考慮明確企業(yè)的市場定位，提升企業(yè)的市場競爭力，有效提升服務(wù)能力。目前對(duì)于昆明世紀(jì)物業(yè)來說，差異化競爭戰(zhàn)略比較能夠滿足這個(gè)時(shí)期的戰(zhàn)略發(fā)展需要。
物業(yè)管理差異化戰(zhàn)略是指物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的服務(wù)在行業(yè)范圍內(nèi)獨(dú)具特色，這種特色可以滿足業(yè)主曰益增長的服務(wù)要求，同時(shí)能夠給物業(yè)管理企業(yè)帶來新的收益和良好的服務(wù)經(jīng)濟(jì)效益，這種經(jīng)濟(jì)效益不儀可以彌補(bǔ)因差異化所增加的成本，而且還可以給企業(yè)帶來良好的回報(bào)⑵。服務(wù)業(yè)的差異化程度越大，所具有的特性或功能越難以替代和模仿，業(yè)主越愿意為這種差異化支付費(fèi)用。物業(yè)管理差異化戰(zhàn)略不能夠簡單的追求形式上的特點(diǎn)與差異，需要關(guān)注如何創(chuàng)造差異化的價(jià)值，如何創(chuàng)造不可復(fù)制模仿的服務(wù)特點(diǎn)，如何更加有效地與競爭對(duì)手競爭。物業(yè)管理企業(yè)只有不斷創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的差異化戰(zhàn)略，才能使企業(yè)獲得持久的競爭優(yōu)勢。
5.1.1市場定位差異化
物業(yè)管理市場按照使用功能上可分為住宅、辦公、商住、醫(yī)院、學(xué)校、工廠等幾大類。比起很多發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理實(shí)踐，昆明大部分的物業(yè)管理企業(yè)仍舊還在以房地產(chǎn)幵發(fā)子公司的身份在市場上求生，缺乏專業(yè)性和獨(dú)立性。昆明市場上的物業(yè)管理企業(yè)就綜合物業(yè)的管理從能力和運(yùn)營上均缺乏發(fā)展的眼光，這就為昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的市場發(fā)展提供了很好的機(jī)會(huì)。根據(jù)前文對(duì)昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的優(yōu)、劣勢分析，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有的管理經(jīng)驗(yàn)和人力資源的整合，得出昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司必須走差異化市場定位之路，就綜合物業(yè)項(xiàng)目（商住樓、寫字樓、商場、金融網(wǎng)點(diǎn)等）作為主要進(jìn)軍市場的目標(biāo)，樹立綜合物業(yè)的服務(wù)管理品牌。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就要求企業(yè)有很強(qiáng)的市場營銷能力，并且需要在企業(yè)內(nèi)部的服務(wù)開發(fā)、定位服務(wù)、市場營銷之間能夠很好的協(xié)調(diào)才可以得以實(shí)現(xiàn)。
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結(jié)論

本文運(yùn)用戰(zhàn)略管理的相關(guān)知識(shí)，通過發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、應(yīng)對(duì)策略分析、具體措施等方面的研究，對(duì)昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司競爭戰(zhàn)略方面提出了一些思路。在對(duì)昆明世紀(jì)物業(yè)行業(yè)環(huán)境、發(fā)展趨勢與競爭優(yōu)勢的分析過程中，借鑒了戰(zhàn)略管理理論中的SWOT分析法的研究方式，詳細(xì)論述了國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢、昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的外部環(huán)境以及優(yōu)勢、劣勢等等方面，以此確定核心競爭優(yōu)勢和競爭關(guān)鍵因素。
通過理論結(jié)合實(shí)際的系統(tǒng)分析，結(jié)合昆明市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司差異化競爭戰(zhàn)略的目標(biāo)，分別在不同方面提出差異化戰(zhàn)略實(shí)施的保障措施。在提出差異化戰(zhàn)略的章節(jié)中，針對(duì)滿足業(yè)主差異化的服務(wù)要求，并且滿足業(yè)主不斷提高的服務(wù)要求提出了服務(wù)差異化、定位差異化、品牌差異化，為昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司的綜合物業(yè)管理差異化奠定基礎(chǔ)。在戰(zhàn)略實(shí)施的章節(jié)中，針對(duì)這些差異化戰(zhàn)略的建議提出實(shí)施的具體措施，以物業(yè)營銷的措施保障客戶的服務(wù)需求，以技術(shù)能力的優(yōu)勢繼續(xù)打造核心競爭力的市場體現(xiàn)，以人力資源的措施保障整個(gè)公司的市場競爭關(guān)鍵因素，以完善企業(yè)制度、加強(qiáng)流程管理作為企業(yè)日常運(yùn)營的基本要求，保障企業(yè)執(zhí)行力和市場競爭力。
隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，競爭戰(zhàn)略研究的重要性在企業(yè)戰(zhàn)略研究的地位已經(jīng)突現(xiàn)出來了，昆明世紀(jì)物業(yè)管理公司需要在日益激烈的市場競爭中明確競爭戰(zhàn)略的方向和目標(biāo)，針對(duì)競爭對(duì)手的戰(zhàn)略特點(diǎn)而進(jìn)行不斷的研究與調(diào)整自身戰(zhàn)略實(shí)施策略，以求得企業(yè)的長期生存、穩(wěn)定獲利和持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，并且為能夠成為一流的綜合物業(yè)管理企業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
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