發(fā)布時(shí)間：2020-03-25 16:37

【摘要】：購(gòu)物中心已成為當(dāng)下大眾購(gòu)物和消費(fèi)的主要場(chǎng)所之一,同百貨不同,購(gòu)物中心不僅可以購(gòu)買零售產(chǎn)品,還可以進(jìn)行餐飲和體驗(yàn)式消費(fèi),享受一站式消費(fèi)體驗(yàn),同時(shí)購(gòu)物中心的購(gòu)物環(huán)境普遍寬闊而舒適,良好的硬件設(shè)施和舒適的建筑尺度感都讓購(gòu)物中心越來(lái)越受到消費(fèi)者的喜愛(ài)。在購(gòu)物中心蓬勃發(fā)展的同時(shí),相應(yīng)的問(wèn)題也得以暴露,購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理已成為重要課題。A購(gòu)物中心是一家新建購(gòu)物中心,位于山東省青島市城陽(yáng)區(qū),總建筑面積9.1萬(wàn)平方米,可出租面積3.7萬(wàn)平方米,地上四層,地下一層。該項(xiàng)目所屬開(kāi)發(fā)商為中國(guó)內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)發(fā)展商之一,由該開(kāi)發(fā)商于2013年從特易購(gòu)收購(gòu),2018年年初啟動(dòng)重新定位、招商。A購(gòu)物中心在接手之初面臨招商較大挑戰(zhàn),一方面,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈而復(fù)雜,另一方面招商時(shí)間異常緊張,根據(jù)公司計(jì)劃安排,2018年初啟動(dòng)工作,2018年年底前須完成招商并開(kāi)業(yè),招商時(shí)間僅不到1年,而正常的購(gòu)物中心招商周期為15至20個(gè)月。因此,A購(gòu)物中心如何能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中發(fā)揮自我優(yōu)勢(shì)、精準(zhǔn)定位、制定正確的營(yíng)銷策略,以最終順利完成招商,成為一個(gè)重要的議題。本文運(yùn)用問(wèn)卷調(diào)研法、訪談法,首先對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分及目標(biāo)市場(chǎng)選擇和定位,然后,基于前文的分析,制定了A購(gòu)物中心營(yíng)銷組合策略。在產(chǎn)品策略部分,確定了各個(gè)樓層的業(yè)態(tài)組合、各業(yè)態(tài)的面積占比和數(shù)量占比、店鋪戶型的設(shè)計(jì)要點(diǎn)及品牌落位的具體步驟和方法;在價(jià)格策略部分,提出了價(jià)格制定的兩種方法,一是參照市場(chǎng)行情,二是租金測(cè)算模型;在渠道策略部分,提出借助總部力量、同城項(xiàng)目協(xié)同、主動(dòng)拜訪及政府關(guān)系共四種渠道獲取招商資源;在促銷策略部分,提出對(duì)于特殊時(shí)期及特殊品牌,可給予免租期及給予租戶除租金以外的其它支持,來(lái)達(dá)到促銷的效果。本文綜合了問(wèn)卷調(diào)查法、訪談法等方法,并建立租金測(cè)算模型,提出了 A購(gòu)物中心營(yíng)銷組合策略,對(duì)于A購(gòu)物中心在激烈緊張環(huán)境及有限時(shí)間里完成招商工作具有重要的實(shí)踐意義,此外,也為其它購(gòu)物中心項(xiàng)目帶來(lái)一定的借鑒意義。
【圖文】：

圖２－１零售業(yè)態(tài)的顧客價(jià)值層次模型逡逑（３）購(gòu)物中心租金逡逑購(gòu)物中心的模式主要有三類，純出售型、出售加出租以及只租不售。只租不逡逑售是目前購(gòu)物中心最主流的模式，，涉及到出租，就會(huì)面臨租金問(wèn)題。逡逑俞軍備（２００６）指出，租金是購(gòu)物中心最直接的收入回報(bào)，同時(shí)，租金也是逡逑承租者的成本，租金是劃分開(kāi)發(fā)商和零售商利益的標(biāo)準(zhǔn)，合理確定購(gòu)物中心租金逡逑至關(guān)重要。逡逑周楚（２０１３）總結(jié)歸納了國(guó)內(nèi)外對(duì)于租金組成的相關(guān)研宄發(fā)現(xiàn)，購(gòu)物中心商逡逑鋪的租金主要包含三個(gè)部分：租賃保證金，基本租金和扣點(diǎn)租金。租賃保證金在逡逑租賃合同簽署完畢之后，租約開(kāi)始之日由租戶交付給購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者�？埸c(diǎn)租金逡逑是根據(jù)租戶銷售業(yè)績(jī)波動(dòng)的租金，當(dāng)租戶的銷售額達(dá)到一個(gè)臨界值，扣點(diǎn)租金將逡逑聞?dòng)诨咀饨�。逡逑Ａ�?gòu)物中心的租金模式與上述研究結(jié)論類似，租金主要包括三個(gè)部分：租賃逡逑

邐山東大學(xué)碩士學(xué)位論文邐逡逑３．１．２經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析逡逑青島是中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國(guó)家歷史文化名城和風(fēng)景逡逑旅游勝地，重要的國(guó)際貿(mào)易口岸和海上運(yùn)輸樞紐。青島在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面主要具有逡逑以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：首先，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，青島市位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、東北亞經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)；逡逑其次，海洋及港口優(yōu)勢(shì)，青島港是目前國(guó)內(nèi)北方航段的國(guó)際航運(yùn)中心，未來(lái)青島逡逑港規(guī)劃建設(shè)為“東北亞航運(yùn)中心”，港口及海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將強(qiáng)化青島市的集散功逡逑能，并同時(shí)帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如物流業(yè)、制造業(yè)發(fā)展；最后，旅游資源優(yōu)勢(shì)，逡逑青島市不僅擁有豐富的旅游資源，同時(shí)在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境建設(shè)等方面投逡逑入較大，利用奧運(yùn)會(huì)帆船賽場(chǎng)的推廣契機(jī)，旅游業(yè)將繼續(xù)維持其主導(dǎo)地位。逡逑（１）從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，青島市近７年來(lái)ＧＤＰ保持中高速增長(zhǎng)，但近７逡逑年來(lái)，ＧＤＰ增長(zhǎng)幅度明顯正逐步放緩，２０１４年以來(lái)放緩尤其顯著，據(jù)２０１７年青逡逑島市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示如下。逡逑
【學(xué)位授予單位】：山東大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號(hào)】：F721;F274

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本文編號(hào)：2600135