基于北京某小區(qū)物業(yè)糾紛的人民調(diào)解在物業(yè)管理糾紛中的作用與完善
【摘要】 本文以筆者參與調(diào)查和掌握的回龍觀地區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀為基礎，通過走訪居委會、物業(yè)公司、業(yè)委會、司法所、物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織和城市建設行政主管部門等相關(guān)組織，獲得第一手資料，對回龍觀地區(qū)物業(yè)管理糾紛的特點和形成原因進行分析、歸納和總結(jié)，從理論結(jié)合實踐，現(xiàn)實兼顧可行的角度，以回龍觀地區(qū)物業(yè)管理糾紛為例，探究人民調(diào)解在解決物業(yè)管理糾紛的作用，并提出科學有效的物業(yè)管理糾紛解決途徑，以期為當前普遍存在的社區(qū)物業(yè)管理糾紛解決提供建議。全文分為五部分，第一部分，物業(yè)管理與物業(yè)管理糾紛概述。首先對物業(yè)管理的概念進行闡釋，并從管理體制、管理內(nèi)容、管理對象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系與管理機制上與傳統(tǒng)物業(yè)管理進行區(qū)分。然后，從物業(yè)管理糾紛的基本概念入手，分析了物業(yè)管理糾紛的成因及特點。第二部分，回龍觀地區(qū)物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀及成因。在介紹回龍觀地區(qū)基本情況的基礎上，對其物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因進行了簡要分析。第三部分，在物業(yè)管理糾紛中開展人民調(diào)解的可行性分析。介紹了人民調(diào)解的歷史沿革及發(fā)展現(xiàn)狀，分析了物業(yè)管理糾紛處理原則與人民調(diào)解工作原則的相同點，指出物業(yè)管理糾紛適用訴訟解決機制的困境，最后闡明了人民調(diào)解在解決物業(yè)管理糾紛中的優(yōu)勢。第四部分，通過回龍觀地區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解處理實例，闡述人民調(diào)解在預防化解物業(yè)矛盾糾紛中所起的積極作用。第五部分，對如何在解決物業(yè)管理糾紛中全面引入人民調(diào)解機制提出對策和建議。筆者認為，物業(yè)管理糾紛的解決引入并且應用于人民調(diào)解機制有其必要性和可操作性，回龍觀地區(qū)物業(yè)管理糾紛解決的實例也證明了人民調(diào)解機制自身的基本功能在物業(yè)管理糾紛領(lǐng)域得以實現(xiàn)的可行性，為完善我國物業(yè)管理法律規(guī)范提供了最詳實的基本資料和最前沿的實踐成果，為解決目前在我國普遍存在且日益增多的物業(yè)管理糾紛提供了一種化解糾紛的新模式，同時也給人民調(diào)解機制創(chuàng)新與發(fā)展帶來了幾點啟示：進一步創(chuàng)新社會管理理念，探索和把握新時期人民內(nèi)部矛盾的變化規(guī)律，及時調(diào)整人民調(diào)解工作機制，增強人民調(diào)解組織的公信力，加強人民調(diào)解組織的多元化和專業(yè)化建設，更好地發(fā)揮其在預防和化解民間糾紛中獨特的作用。
序論
一、選題背景和意義
人民調(diào)解是植根于中國傳統(tǒng)法律文化沃土中的一朵奇葩。新中國成立以來，它在化解社會矛盾、宣傳大政方針、反映社情民意、實現(xiàn)群眾自治等方面發(fā)揮了不可替代的作用。在當前社會轉(zhuǎn)型的大背景下，傳統(tǒng)的人民調(diào)解如何有效發(fā)展，充分發(fā)揮其應有功能，值得深入探討。
物業(yè)管理是我國城市住房制度管理的一種新模式。經(jīng)過多年的探索，物業(yè)管理方式不斷改進，物業(yè)管理模式逐漸成熟，物業(yè)管理對改善居住環(huán)境、提高生活質(zhì)量和推動社區(qū)建設發(fā)揮了重要的作用，越來越多的人也享受到了物業(yè)管理給自己生活帶來的便利。但在發(fā)展過程中，隨著管理范圍的擴大和新生事物的增多，其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全，服務的不到位等問題逐漸地顯現(xiàn)出來，并已成為影響社會和諧的焦點和政府管理的難點，越來越受到社會各界的關(guān)注。
有鑒于此，本文以北京市回龍觀地區(qū)物業(yè)管理糾紛的調(diào)解實例為切入點，探討我國如何在處理物業(yè)管理糾紛中引入人民調(diào)解，如何進一步健全人民調(diào)解物業(yè)管理糾紛的法律規(guī)范體系，并提出符合我國國情的對策建議，以期對人民調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛提供可資借鑒的實例和理論支撐。
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二、研究方法
物業(yè)管理糾紛的人民調(diào)解處理既需要對實踐進行抽象理論概括，又需要依據(jù)現(xiàn)實狀況來檢驗所概括結(jié)論的可靠性。本文將運用以下研究方法：
1.比較分析的方法
文中重點比較分析了物業(yè)管理糾紛處理原則與人民調(diào)解工作原則的相同點。
2.實證分析的方法
通過對 5 個實例的具體例舉和分析，論證了物業(yè)管理糾紛調(diào)處取得的實效和人民調(diào)解在調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛的中的作用。
3.邏輯分析的方法
4.調(diào)查分析的方法
三、創(chuàng)新之處
本文在論述的過程中有以下創(chuàng)新之處：
1.理清了物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因；
2.探討了人民調(diào)解在解決物業(yè)管理糾紛中的獨特優(yōu)勢；
3.進一步闡明了物業(yè)管理糾紛解決中全面引入人民調(diào)解機制具有必要性和可操作性；
4.提出物業(yè)管理糾紛化解中存在的問題，并在仔細分析的基礎上提出相應的對策和解決模式。
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第一章 物業(yè)管理與物業(yè)管理糾紛概述
物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。隨著我國城市住房私有化進一步推進，房地產(chǎn)市場可以說是已經(jīng)進入了一個平穩(wěn)發(fā)展的“成熟期”，物業(yè)服務正以一種專業(yè)化、社會化和市場化的模式走進千家萬戶，影響到許多人的生活。而由于目前我國物業(yè)服務行業(yè)的相對不成熟性，加上房地產(chǎn)市場有關(guān)法制體系的不完善，圍繞著物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)管理服務上的各種問題急劇增長，物業(yè)管理糾紛也逐漸成為近年來反映激烈、投訴率不斷攀升的主要問題。
一、物業(yè)管理的概念
（一）物業(yè)管理的涵義
當今物業(yè)辦理中的通用術(shù)語“物業(yè)”見解譯自英語 property 或 estate，是由香港地域傳入中國大陸的沿海和要地當?shù)�。憑據(jù)香港學者李宗鄂的學術(shù)表明：“物業(yè)是單位性房地產(chǎn)”1。也便是說“物業(yè)”是與地產(chǎn)相討論的房地產(chǎn)。隨著房地財產(chǎn)的生長和衡宇辦理模式的厘革，“物業(yè)”的內(nèi)在外延上也有所擴展。說到底，物業(yè)是物業(yè)辦理的工具，“是已經(jīng)建成并投入利用的種種衡宇及其附屬配套的設置裝備部署、步伐和關(guān)連園地。”
從某種程度上來說，物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這一現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，也是與當前隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理。也可以這樣概括，物業(yè)管理是一門掌控管理與專業(yè)綜合服務的藝術(shù)，它是一種日常管理規(guī)范和市場推銷有效的經(jīng)營管理活動，在建筑專業(yè)、法制規(guī)范和財務能力及主觀情緒等限制下，不斷提供優(yōu)質(zhì)運作的物業(yè)服務，為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持文明、舒適、安全、整潔的生活環(huán)境和工作環(huán)境，最大限度滿足業(yè)主的多元化需要，最終實現(xiàn)物業(yè)價值。
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二、物業(yè)管理糾紛的概念
糾紛一般是指爭執(zhí)的事情，它是特定的主體基于利益而產(chǎn)生的雙邊或多邊的爭議、爭端或沖突。5物業(yè)管理糾紛是指在物業(yè)管理與服務過程中，相關(guān)法律關(guān)系主體之間因?qū)ν豁椗c物業(yè)有關(guān)、與物業(yè)管理服務有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利和義務有相互矛盾的主張和請求，而發(fā)生的爭執(zhí)。在物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理糾紛主要發(fā)生在業(yè)主（業(yè)委會）與物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商或政府之間6。
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第二章 回龍觀地區(qū)物業(yè)管理糾紛現(xiàn)狀及成因 ......................10-13
一、 回龍觀地區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及特點 .............10-11
二、 回龍觀地區(qū)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因................11-13
第三章 關(guān)于物業(yè)管理糾紛中開展人民調(diào)解的可行性分析 ................................13-19
一、 人民調(diào)解的歷史沿革 ..............................13-14
二、 物業(yè)管理糾紛處理與人民調(diào)解的工作原則具有相似之處........... 14-16
三、 物業(yè)管理糾紛適用訴訟解決機制之困境.............. 16-17
四、 人民調(diào)解在解決物業(yè)管理糾紛中的優(yōu)勢 ................17-19
第四章 回龍觀地區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解處理的實際案例........... 19-24
實例一：龍華園二區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司管理服務糾紛的調(diào)解 ................19-20
實例二：金達園小區(qū)西側(cè)車庫被改建為出租房糾紛的調(diào)解 ...........20-21
實例三：瑞旗家園社區(qū)配套設施物業(yè)管理糾紛的調(diào)解 ...............21-22
實例四：因損害賠償引發(fā)糾紛的調(diào)解................. 22
實例五：因房屋地面塌陷引發(fā)糾紛的調(diào)解.................. 22-24
第五章 完善人民調(diào)解的對策建議
人民調(diào)解在物業(yè)辦理糾紛中具有上述特點和上風，從個案來看，接納這一糾紛辦理要領(lǐng)，取得了精良的解紛結(jié)果和社會結(jié)果。但調(diào)研中也發(fā)明，在創(chuàng)建健全物業(yè)辦理糾紛人民調(diào)解機制的歷程中，仍舊存在相識不到位、步驟不得力、制度欠公劃逐一些標題和不敷，克制現(xiàn)在，物業(yè)辦理糾紛人民調(diào)解布局也存在網(wǎng)絡化設置裝備部署程度比力低、調(diào)解步隊設置裝備部署方面社會發(fā)動不敷充實、專業(yè)化調(diào)解聘員源頭范疇較窄、穩(wěn)固調(diào)解步隊的鼓勵機制缺乏等標題�；趯θ嗣裾{(diào)解自身的執(zhí)法職位地方及辦理糾紛本領(lǐng)、特點及近況的相識，連合當前回龍觀地域物業(yè)辦理糾紛的現(xiàn)實特點，筆者以為，為在物業(yè)辦理糾紛中有用發(fā)揮人民調(diào)解機制的作用，可以從如下幾個方面動手：
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結(jié)語
2013 年 1 月 1 日施行的新《民事訴訟法》第一百二十二條明確規(guī)定“當事人起訴到人民法院的民事糾紛，適宜調(diào)解的，先行調(diào)解，但當事人拒絕調(diào)解的除外。”民事訴訟法關(guān)于先行調(diào)解的規(guī)定，凸顯了人民調(diào)解作為解決民事糾紛的重要作用。以自愿、合法，維護雙方當事人利益為出發(fā)點，充分發(fā)揮人民調(diào)解作用，可以更好地消除糾紛當事人之間的對立情緒，化解矛盾。這突顯了人民調(diào)解定紛止爭，化解矛盾，促進社會和諧的作用。筆者建議。在物業(yè)糾紛解決機制的整體構(gòu)建上，將人民調(diào)解設定為前置性程序，即“一切物業(yè)糾紛均要先行調(diào)解，未經(jīng)調(diào)解不得利用其他糾紛解決機制”27。這樣，可使得物業(yè)糾紛調(diào)解程序強制化，真正形成人民調(diào)解、行政調(diào)解和司法訴訟相結(jié)合的多元化物業(yè)糾紛解決機制。同時，積極探索和掌握物業(yè)管理糾紛的發(fā)展趨勢，不斷加強人民調(diào)解機制在物業(yè)管理糾紛中的作用，有效推進人民調(diào)解在物業(yè)管理糾紛中的作用與完善，從而鞏固人民調(diào)解的法律地位，最終實現(xiàn)其制度價值。
本文初步探討了將人民調(diào)解機制引入物業(yè)管理糾紛解決的必要性和可操作性，通過對北京市回龍觀地區(qū)物業(yè)管理糾紛解決的實例分析，證明人民調(diào)解機制自身的基本功能在物業(yè)管理糾紛領(lǐng)域得以實現(xiàn)的可行性，為完善我國物業(yè)管理法律提供了較為詳實的基本資料和最前沿的實踐成果。本文還為現(xiàn)階段普遍存在的物業(yè)管理糾紛解決提供了新的模式，同時也給人民調(diào)解機制創(chuàng)新與發(fā)展帶了幾點啟示：進一步創(chuàng)新社會管理理念，探索和把握新時期人民內(nèi)部矛盾的變化規(guī)律，及時調(diào)整人民調(diào)解工作機制，增強人民調(diào)解組織的公信力，加強人民調(diào)解組織的多元化和專業(yè)化建設，更好地發(fā)揮其在預防和化解民間糾紛中獨特的作用。
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本文編號：9783
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