隨著房地產(chǎn)稅制日臻完善,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本中稅負(fù)成本所占比重越來越大,且呈上升之勢,目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本管理的重點領(lǐng)域之一。在競爭日益白熱化的房地產(chǎn)行業(yè),對于融資、開發(fā)等各方面實力均無法與大型開發(fā)公司相提并論的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,加強稅負(fù)成本管理的研究就顯得尤為重要。本文借助工作分解技術(shù)將項目開發(fā)全生命周期分解為不同的開發(fā)階段,對各階段所涉及的稅收法規(guī)進(jìn)行研究,結(jié)合實例,采用成本比較、演繹、歸納等方法進(jìn)行分析、探討,以求得降低稅負(fù)成本的途徑。 1、項目全生命周期稅負(fù)成本管理目的是在合法、合規(guī)的前提下,通過一系列管理活動不僅要將企業(yè)涉稅風(fēng)險降至最低,而且要降低稅負(fù)成本在項目整體開發(fā)成本中的占比或通過推遲納稅義務(wù)發(fā)生時間節(jié)約資金成本,因此,加強稅負(fù)成本管理對于房地產(chǎn)企業(yè)有著重大的現(xiàn)實意義,而項目管理形式的改變會對企業(yè)整體稅負(fù)產(chǎn)生重大影響。 2、根據(jù)項目管理活動特點將項目全生命周期劃分為四個階段,不同階段項目管理內(nèi)容不同,各階段涉及的稅種不同,稅負(fù)成本管理方法也不同。稅負(fù)成本管理不是針對某一階段、某一稅種的研究,而是對于整體稅負(fù)成本的研究。 3、項目開發(fā)前期稅負(fù)成本管理主要體現(xiàn)在以下幾方面: 統(tǒng)籌安排項目各種資源,尤其是資金,選擇負(fù)債融資,利息的稅收擋板作用會使稅負(fù)成本明顯下降,甚至可通過銀行轉(zhuǎn)貸的形式,獲取降低稅負(fù)成本的好處。獲取項目的方式中比較了一次和分次轉(zhuǎn)讓股權(quán)對于土地增值稅、個人所得稅等的影響;獲取項目不同方式中,與招拍掛取得土地、收購其他公司股權(quán)獲取開發(fā)項目的方式相較,合作開發(fā)取得項目不失為降低稅負(fù)成本行之有效的方法。 項目計劃和設(shè)計中選擇利用國家節(jié)能環(huán)保以及西部大開發(fā)的優(yōu)惠政策,在施工計劃的安排中充分考慮竣工備案的時間節(jié)點,降低稅負(fù)成本。 4、在建筑和銷售階段,項目建設(shè)方面,通過建設(shè)方式的選擇,包括:將甲供設(shè)備從項目結(jié)算造價中剔除,區(qū)分在施工勞務(wù)中的混合銷售行為,通過測算,找出精裝修房裝修成本是否計入房價對稅負(fù)成本影響的平衡點等,達(dá)到稅負(fù)成本管理的目的。銷售方面,通過銷售方式的選擇,包括:比較代銷和包銷方式,測算出包銷降低稅負(fù)方面的優(yōu)勢;通過改變經(jīng)營方式,拆分代理費來加強稅負(fù)成本管理。 5、竣工結(jié)算及交房階段,尋找普通商品住房免繳土地增值稅臨界點的計算模型,選擇最優(yōu)核算方式,并以此影響建設(shè)投入或銷售;在項目竣工備案的時間的選擇上應(yīng)慎重決定,以免土地增值稅清算時無法取得相應(yīng)的發(fā)票,造成土地增值稅已繳納后期無法抵扣的被動情況。 6、自持物業(yè)經(jīng)營階段,選擇自持物業(yè)經(jīng)營方式,包括:將出租與以自持物業(yè)投資進(jìn)行比較,分析測算出租與投資自持物業(yè)稅負(fù)成本的均衡點。出租方式經(jīng)營,要考慮將租金拆分為租金、物業(yè)費等;選擇與知名酒店管理公司合作經(jīng)營,應(yīng)在合作合同中明確稅負(fù)的承擔(dān)方,明確雙方的責(zé)權(quán)利,避免稅負(fù)成本的增加。
【學(xué)位單位】：西安建筑科技大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2011
【中圖分類】：F293.33;F812.42
【文章目錄】：
摘要
ABSTRACT
1 緒論
    1.1 選題背景
    1.2 全生命周期稅負(fù)成本管理研究現(xiàn)狀
    1.3 稅負(fù)成本管理研究思路
    1.4 本文的主要內(nèi)容
2 中小房地產(chǎn)企業(yè)加強稅負(fù)成本管理的目的、意義及重點
    2.1 稅負(fù)成本管理的必要性
    2.2 稅負(fù)成本管理目的
    2.3 稅負(fù)成本管理意義
    2.4 加強稅負(fù)成本管理關(guān)注重點
3 項目全生命周期理論及其涉稅研究
    3.1 房地產(chǎn)業(yè)的概念
    3.2 中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點
    3.3 項目全生命周期的定義
    3.4 全生命周期項目管理內(nèi)容
    3.5 項目全生命周期涉稅概況
        3.5.1 房地產(chǎn)稅制及稅種框架
        3.5.2 項目全生命周期各階段涉及稅種及其管理特點
4 項目開發(fā)前期稅負(fù)成本管理
    4.1 項目的定義和可行性研究階段稅負(fù)成本管理
        4.1.1 資金成本對稅負(fù)成本的影響
            4.1.1.1 不同融資方式對稅負(fù)成本影響比較
            4.1.1.2 利息費用對土地增值稅稅負(fù)成本的影響
            4.1.1.3 借款形式的變化對稅負(fù)成本的影響
        4.1.2 項目用地不同取得方式下稅負(fù)成本的管理
            4.1.2.1 招拍掛取得項目土地
            4.1.2.2 從其他公司獲得項目
        4.1.3 項目前期土地平整、拆遷補償稅負(fù)成本的處理
    4.2 計劃與設(shè)計階段稅負(fù)成本管理
        4.2.1 在設(shè)計方案中充分利用西部大開發(fā)及節(jié)能環(huán)保的稅負(fù)優(yōu)惠政策
        4.2.2 設(shè)計安排竣工備案工期應(yīng)充分考慮到其對項目稅負(fù)的影響
5 項目開發(fā)階段稅負(fù)成本管理
    5.1 建設(shè)及銷售階段稅負(fù)成本管理
        5.1.1 建筑方式的選用對稅負(fù)成本的影響
        5.1.2 精裝修項目的稅負(fù)成本管理
        5.1.3 銷售方式對稅負(fù)成本的影響
    5.2 竣工交房、決算評價階段稅負(fù)成本管理
        5.2.1 普通住宅可免交增值稅臨界點
        5.2.2 不同核算方式對土地增值稅清算的影響
        5.2.3 質(zhì)保金發(fā)票對土地增值稅清算的影響
6 自持物業(yè)經(jīng)營階段稅負(fù)成本管理
    6.1 以招商方式經(jīng)營，將自持商業(yè)出租
    6.2 自持物業(yè)出租與投資的比較
    6.3 與國際知名的酒店管理公司合作，由其對酒店經(jīng)營管理
7 房地產(chǎn)稅負(fù)成本管理研究展望
8 結(jié)論
致謝
參考文獻(xiàn)

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