房地產(chǎn)業(yè)近年來的快速發(fā)展，在改善居民住房條件的同時，也對我國經(jīng)濟(jì)增長起到了顯著的拉動作用。但是房地產(chǎn)市場的過熱同樣引發(fā)了一些嚴(yán)重的問題，特別是房地產(chǎn)價格快速上漲，房價收人比遠(yuǎn)超正常水平，人民群眾對此意見很大。為遏制房地產(chǎn)市場過熱、房價上漲過快現(xiàn)象，保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，2011年上海、重慶作為我國首批試點城市開始征收個人住宅房產(chǎn)稅，試圖在實踐過程中探索符合中國國情的個人住房房產(chǎn)稅法律制度。

　　一、現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度設(shè)計主要不足個人住房房產(chǎn)稅，又稱非營業(yè)性房產(chǎn)稅，是指國家以個人自住用途的房產(chǎn)為征稅對象，向擁有住房的個人征收的一種財產(chǎn)稅。我國目前的個人住房房產(chǎn)稅法源于1986年發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)，隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及房地產(chǎn)市場的繁榮，現(xiàn)行房產(chǎn)稅暴露出越來越多的缺陷。

　　1．立法層次偏低改革開放之初稅收法制建設(shè)任務(wù)繁重、復(fù)雜、迫切，考慮到當(dāng)時的立法技術(shù)和條件還不夠成熟，全國人大通過兩次授權(quán)，將設(shè)立稅收的權(quán)力授權(quán)于當(dāng)時的國務(wù)院。因此目前我國房產(chǎn)稅所依據(jù)的《暫行條例》是由國務(wù)院被授權(quán)制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)。2011年上海、重慶兩市開始試點征收部分個人住房房產(chǎn)稅的依據(jù)也僅僅是上海、重慶兩市政府規(guī)章。這種由行政機關(guān)自定章程自己執(zhí)行的立法模式，往往缺乏監(jiān)督制約機制，稅收立法的權(quán)威性、公正性和公信力得不到保障。

　　2．征稅范圍狹窄根據(jù)《暫行條例》第五條規(guī)定：“國家機關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)，國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)以及經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)免于征收房產(chǎn)稅。”過多的減免政策，特別是對于個人住房免于征收房產(chǎn)稅，人為造成了我國房產(chǎn)稅征稅范圍狹窄。既不利于利用房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)收入分配和房地產(chǎn)市場，還在市場經(jīng)濟(jì)中造成了一定的不平等氛圍。

　　3．計稅依據(jù)和稅率不夠科學(xué)合理按照《暫行條例》第三條的規(guī)定，房產(chǎn)稅的計征采取了從價計征和從租計征兩種方式。從價計征依照房產(chǎn)原值一次性減除10％ 一30％的余值來計算繳納。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會記制度，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房產(chǎn)造價。這種折余價值依據(jù)的是歷史成本，在整個壽命周期內(nèi)稅額基本固定不變，不能充分體現(xiàn)房產(chǎn)的實際價值，房產(chǎn)建造時間越久稅基越小稅負(fù)越低，違背了客觀的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，影響了地方財政收入。以房屋的歷史成本為計稅依據(jù)，還容易讓兩塊市場價值相當(dāng)、帶給購房者相似收益的房產(chǎn)，僅僅因購買時間不同而承擔(dān)不一樣的稅收負(fù)擔(dān)，有違稅收公平原則。

　　在稅率設(shè)計上，《暫行條例》采取一刀切的方法，并沒有根據(jù)不同地區(qū)、不同價值之間的房產(chǎn)而設(shè)置不同的稅率，沒有體現(xiàn)出稅率的差別化。無法對少數(shù)人多占的房產(chǎn)多征稅，既不利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的投機行為，也無法有效平衡居民收入，縮小貧富差距。

　　二、征收個人住房房產(chǎn)稅的必要性隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是個人住房制度的改革，住房商品化程度不斷提高，房產(chǎn)擁有主體結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化，個人成為房產(chǎn)的最大擁有者，征收個人住房房產(chǎn)稅愈發(fā)有必要。

　　1．有利于發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用雖然我國現(xiàn)在圍繞房地產(chǎn)征收的稅費項目多達(dá)幾十種，但這些稅費中絕大多數(shù)都集中在房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收凋節(jié)目前僅有上海、重慶兩地進(jìn)行了試點。個人房產(chǎn)稅的征收，可以有效增加房產(chǎn)的持有成本，減少住房投資者的投資所得，降低住房投機性需求，保障房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，充分發(fā)揮稅收的凋節(jié)作用。

　　2．有利于調(diào)節(jié)居民收入分配、縮小貧富差距有資料顯示，房產(chǎn)占我國居民總財產(chǎn)的比例超過60％ ，住房的多少已成為衡量居民貧富差距的重要標(biāo)志。如果繼續(xù)按照現(xiàn)有稅制，對于個人住房房產(chǎn)稅免征，等于國家放棄了利用稅收調(diào)節(jié)居民收人分配、縮小貧富差距的手段。對個人住房普遍征收房產(chǎn)稅，讓擁有更多房產(chǎn)的居民繳納更多的稅收，能夠?qū)崿F(xiàn)收入的二次分配，增強稅收對居民收人分配的調(diào)節(jié)功能，減緩貧富差距日益加劇的趨勢。

　　3．有利于優(yōu)化稅制、增加地方財政收入1994年分稅制改革后，中央財政收入比重逐年提高，地方政府事權(quán)與財政收入不匹配現(xiàn)象嚴(yán)重。由于長期免征個人住房房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅對于地方財政收入貢獻(xiàn)有限。為解決入不敷出問題，地方政府將土地出讓收入作為地方政府增加財力的來源。以沈陽為例，沈陽市2011年土地收入630億元，而同期一般預(yù)算收入僅為621億元，還比不上賣地收入。開征個人住房房產(chǎn)稅，有助于優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，增加地方財政收入，幫助地方擺脫對土地財政的依賴。

　　三、個人住房房產(chǎn)稅具體稅制改革建議我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅法律制度已經(jīng)不適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，甚至影響我國整體經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定，迫切需要加以完善。在此，筆者立足于我國實際情況，通過借鑒部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)開征房產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗，提出了完善我國個人住房房產(chǎn)稅法律制度的一些建議。

　　1．提高個人住房房產(chǎn)稅立法層次個人住房房產(chǎn)稅作為重要的財產(chǎn)稅，是我國除個人所得稅外為數(shù)不多的直接面向居民征收的稅種，事關(guān)廣大居民的最切身利益，建議通過全國人大及其常委會以法律的形式盡快出臺新的《房產(chǎn)稅法》，提高立法層次。與行政法規(guī)、規(guī)章相比，人大立法具有以下優(yōu)點：一是更具權(quán)威性和嚴(yán)肅性。通過人大進(jìn)行立法，無論是全國人大及其常委會還是地方各級人大及其常委會，由于人大立法需要經(jīng)過許多法定程序，要經(jīng)過多方利益博弈，其制定出來的法律相對來說會比較科學(xué)，更容易被普通民眾所接收；二是更具合法性。全國人大是由全民進(jìn)行依法授權(quán)的，我們通過人大立法來征稅，某種意義上就等于納稅人同意征稅，更具合法性。

　　2．?dāng)U大個人房產(chǎn)稅課稅對象從世界各國來看，房產(chǎn)稅一般是地方政府最注重的稅收，占到地方財政收入的七成以上。而我國在這個環(huán)節(jié)的稅收在整個稅收收入中比例極低，中央政府占不到2．5％ ，  地方政府財政收入中的房地產(chǎn)稅收也不到10％ 。下一步房產(chǎn)稅改革中，我們有必要擴大房產(chǎn)稅課稅對象，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。

　　(1)擴大納稅人。今后個人住房房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)是在我國境內(nèi)對個人自住用途的房產(chǎn)擁有土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的所有單位和個人，包括存量房和增量房，這樣能更真實地反映納稅人的實際稅負(fù)能力，也有助于調(diào)節(jié)社會財富分配、縮小貧富差距。

　　(2)征稅范圍應(yīng)適當(dāng)擴大到農(nóng)村地區(qū)。目前農(nóng)村地區(qū)工副業(yè)有了一定程度上的發(fā)展，尤其是東部部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展較快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)水平甚至超過中西部地區(qū)的一些小城市。因此，將房產(chǎn)稅的征收范圍擴大到農(nóng)村地區(qū)是可行的。

　　3．制定合理的計稅依據(jù)筆者建議將房屋的評估值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)較為適宜。以房產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)一是有利于真實反映房產(chǎn)的真實價值。房產(chǎn)交易行為是市場行為，如果以房產(chǎn)交易價值為計稅依據(jù)，當(dāng)事人很容易通過虛假購房合同，人為降低交易價值，偷稅漏稅；二是有利于發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。房屋原值反映的是房產(chǎn)的歷史成本，難以體現(xiàn)房價的波動，在目前房價快速上漲的情況下，如按照原值征收很難起到調(diào)控作用。而評估值能夠及時反映房產(chǎn)的實際價值，有利于調(diào)控的發(fā)揮。

　　4．實行靈活房產(chǎn)稅稅率筆者建議全國人大統(tǒng)一制定房產(chǎn)稅法規(guī)定一個稅率幅度，再授權(quán)地方人大根據(jù)不同地區(qū)實際情況靈活確定本地適用的稅率。一是有利于房產(chǎn)稅落到實處。我國地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差別較大，規(guī)定幅度稅率有助于各地因地制宜確定適合當(dāng)?shù)厍闆r的稅率；二是有利于調(diào)節(jié)社會財富。采用幅度差別比例稅率，可以針對不同群體、不同房產(chǎn)征收不同稅率，體現(xiàn)了納稅人的實際稅負(fù)能力，筆耕文化推薦期刊，又有助于發(fā)揮房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，引導(dǎo)居民合理住房消費；三是有助于房產(chǎn)稅征收。比例稅率計算簡便，有利于房產(chǎn)稅的征收。