【摘要】：商品房買賣認購書是指商品房買賣合同雙方當事人在不具備簽署商品房買賣合同的主客觀條件或法律條件的情況下,為了確認雙方的房屋買賣意向所簽訂的文書。商品房買賣認購書的性質(zhì)屬于預(yù)約合同。我國法律對預(yù)約合同規(guī)定的較為模糊,僅泛泛提及,合同法沒有針對其像買賣合同、借款合同這樣系統(tǒng)進行規(guī)范。2012年最高人民法院出臺的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2012]8號)(以下簡稱《買賣合同司法解釋》)第2條首次提及預(yù)約合同,并規(guī)定了違反預(yù)約合同后兩種擔責方式,即違約責任與權(quán)利人的法定解除權(quán)。但對于商品房認購書的法律效力、如何準確界定一份認購書為預(yù)約還是本約合同、違反預(yù)約合同要承擔的法律責任以及賠償損失范圍均沒有明確的規(guī)定。當下無論是理論界還是實務(wù)界,對如何界定預(yù)約和本約、違約要承擔的法律責任以及損害賠償?shù)姆秶@幾個議題,莫衷一是。筆者以商品房認購書的定義和性質(zhì)為起點,試圖通過預(yù)約合同的界定和性質(zhì)、在成立上與商品房買賣合同的區(qū)別、法律效力、違約責任等方面對預(yù)約合同做全面的研究,以期預(yù)約合同在實踐中得到更好的適用,發(fā)揮其在社會中的功能。除引言外,本文共分為四章:第一章是商品房認購書的界定及其性質(zhì)。首先介紹認購書的定義和種類。商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽署正式合同前所簽訂的文書,初步確認房屋交易的相關(guān)事項。從定義得知商品房認購書一般包括雙方當事人的基本情況、商品房的基本情況、商品房的價款及其支付方式、締結(jié)正式合同的期限。而認購書的種類筆者認為包括兩種,一是預(yù)約性質(zhì)的認購書,二是名為預(yù)約,實為本約的認購書。其次描述了認購書的法律性質(zhì)。理論上對商品房認購書的法律性質(zhì)有爭議,有意向聲明說、要約說、從合同說、正式買賣合同說、擔保合同說及預(yù)約說。筆者認為認購書為獨立的預(yù)約合同,然后從理論上闡述了預(yù)約的概念以及構(gòu)成預(yù)約的兩個必備要素:一是當事人雙方要達成合意;二是預(yù)約內(nèi)容要具有基本的確定性。因此商品房認購書要構(gòu)成預(yù)約合同也要具備一定條件。第二章是商品房認購書和商品房買賣合同的區(qū)分。首先闡述了認購書和本約的一般理論,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)第五條規(guī)定了認購書在何種條件下可以被認定為商品房買賣合同,但筆者認為此條司法解釋有待商榷。其次從司法實務(wù)的角度分析商品房認購書和商品房買賣合同的裁判路徑。最后筆者認為區(qū)分認購書和商品房買賣合同不能僅從合同名稱等外在形式判別,而應(yīng)把當事人的意思表示作為首要考慮因素,即未來是否還需另行簽訂正式合同,同時結(jié)合認購書內(nèi)容的完整性。第三章是商品房認購書的法律效力。首先商品房認購書為獨立的預(yù)約合同,預(yù)約合同理論在我國還未正式成立,理論界對其效力主要有“必須磋商說”、“應(yīng)當締約說”、“內(nèi)容決定說”。然后分別論述了這三種學說的價值與不足,筆者支持“應(yīng)當締約說”,因為此學說沒有違背合同當事人的自由意志,反而是對當事人真實意思的最大尊重,且現(xiàn)行司法解釋亦有“應(yīng)當締約說”之義。第四章是商品房認購書的違約救濟。首先是關(guān)于違反預(yù)約合同能否繼續(xù)履行的問題,學界有“否定說”、“肯定說”之爭,實務(wù)界法院的判決也不一致,有支持繼續(xù)履行的,有認為因存在法律或事實上障礙而不能履行的,但大多數(shù)法院基于合同自由原則認為締結(jié)本約的行為屬債務(wù)標的不適于繼續(xù)履行的情形。筆者認為繼續(xù)履行有適用的空間,應(yīng)當認可認購書即預(yù)約合同可以繼續(xù)履行。其次是關(guān)于損害賠償?shù)膯栴}。違反預(yù)約合同承擔的是違約責任還是締約過失責任學術(shù)界存在爭議,筆者認為承擔違約責任。至于損害賠償范圍,筆者認為違反預(yù)約之違約責任與本約的締約過失責任發(fā)生競合,也就是說,預(yù)約的違約損失范圍和本約的締約過失責任范圍大體相等,即本約的信賴利益損失,其中包括直接損失、締約機會喪失的損失。
【學位授予單位】：中國社會科學院研究生院
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2019
【分類號】：D923.6

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本文編號：2683737