發(fā)布時(shí)間：2018-03-30 03:05

  本文選題：房地產(chǎn)　切入點(diǎn)：全過程　出處：《中國(guó)海洋大學(xué)》2013年碩士論文

【摘要】：鼎泰豐項(xiàng)目2009年開始立項(xiàng),立項(xiàng)之時(shí)即墨市房地產(chǎn)發(fā)展正處于巔峰時(shí)期,利潤(rùn)空間大,開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本不夠重視。然而,即墨的房地產(chǎn)在經(jīng)過幾年的持續(xù)升溫之后,遭遇到了前所未有的市場(chǎng)寒流,2011年初,在限購(gòu)和提高首付的雙重影響下,樓市成交量出現(xiàn)下滑,經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的持平與波動(dòng),房?jī)r(jià)原來(lái)的上漲趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生改變,投資者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生動(dòng)搖,部分投資商已經(jīng)開始撤離市場(chǎng)。從房地產(chǎn)商來(lái)看,一方面伴隨著成交量的下降,集中面臨資金上的壓力,降價(jià)促銷加速價(jià)格向下趨勢(shì)的形成;另一方面,房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本卻又在不斷地上升,許多房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本已經(jīng)超過開發(fā)預(yù)算,如何開源節(jié)流引起了所有房地產(chǎn)商的高度重視,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題以一種前所未有的姿態(tài)擺在房地產(chǎn)商面前。本文以即墨市鼎泰豐小區(qū)項(xiàng)目為研究對(duì)象,了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全生命周期各環(huán)節(jié)成本的概念和特征,建立項(xiàng)目工程的全過程成本控制體系。通過全過程理論,分析每一開發(fā)階段成本構(gòu)成以及影響成本的具體因素,根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和具體特點(diǎn),運(yùn)用成本控制理論,提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目的在每一個(gè)階段的成本控制措施,對(duì)成本進(jìn)行全面而細(xì)致的控制,將費(fèi)用控制在計(jì)劃范圍內(nèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本控制主要包括土地競(jìng)買、投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)施工、竣工和項(xiàng)目營(yíng)銷等階段。在土地競(jìng)買階段,采用了科學(xué)的方法對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行了估算,確保以合理價(jià)格獲得土地；在投資決策階段,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究以及詳細(xì)的投資估算;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,對(duì)施工圖的預(yù)算和審核進(jìn)行控制,應(yīng)用限額設(shè)計(jì)等方法對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行了估算；在招投標(biāo)階段,對(duì)招標(biāo)文件與標(biāo)底的編制、合同價(jià)確定與簽訂等方面的控制,進(jìn)行投資控制；在建設(shè)施工階段,通過對(duì)變更簽證、原材料和設(shè)備、工程進(jìn)度、合同管理和風(fēng)險(xiǎn)防范的控制,用以節(jié)省成本;在竣工階段,通過對(duì)竣工驗(yàn)收、工程計(jì)量以及辦理竣工結(jié)算等工作的總結(jié),為以后的工程做好工作總結(jié)；在營(yíng)銷階段,根據(jù)企劃要求,采取合適的廣告策略和推廣方式對(duì)廣告費(fèi)用和營(yíng)銷策劃費(fèi)用進(jìn)行了估算和控制。通過案例分析,本文得到以下結(jié)論：土地是稀缺資源且土地由政府直接管理,想要獲得土地難度很大,是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn),本文通過對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行合理預(yù)測(cè),能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)土地報(bào)價(jià)時(shí)提供參考,合理運(yùn)用競(jìng)買策略,有效控制土地成本；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段,是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重要的一個(gè)環(huán)節(jié),通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和項(xiàng)目投資估算,從許多備選方案中選出最佳方案,達(dá)到資源的合理配置；規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,是關(guān)系到經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵階段,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的影響占到了絕大部分,是項(xiàng)目工程建設(shè)的靈魂。設(shè)計(jì)階段水平、質(zhì)量的高低不僅會(huì)影響到施工階段的投資,最重要的是,它將會(huì)影響到在樓盤建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益,必須高度重視規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,確保項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的水平和質(zhì)量,從源頭上控制項(xiàng)目成本：工程招標(biāo)階段是最敏感的階段也是成本控制關(guān)鍵的階段,通過嚴(yán)格的工程招投標(biāo),以及合同的簽訂等工作,可以有效的控制投資,房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)階段就是將項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖實(shí)際呈現(xiàn)的階段,是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的難點(diǎn),在施工階段要注意產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)值的形成,需要質(zhì)量、進(jìn)度和成本互相配合,將項(xiàng)目成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)；在竣工階段進(jìn)行成本控制可以使企業(yè)節(jié)約費(fèi)用,降低成本支出,通過對(duì)人工、材料、機(jī)械的消耗分析,獲得竣工階段成本控制的方法,為企業(yè)在以后的工程中提供經(jīng)驗(yàn)和依據(jù),進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；如今房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,多樣化的營(yíng)銷手段可以早日將房子銷售出去,使投資商快速回收資金,保持資金流動(dòng)順暢,因此銷售階段的成本控制已日益成為項(xiàng)目成本控制的重要部分。本文著重理論與實(shí)踐的結(jié)合,旨在探索一些有實(shí)用價(jià)值的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的具體方法和措施,達(dá)到對(duì)成本的有效控制,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,為房地產(chǎn)開發(fā)商在成本控制上提供借鑒和參考。
[Abstract]:......
【學(xué)位授予單位】：中國(guó)海洋大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號(hào)】：TU723.3;F299.23

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