第 1 章 緒論

1.1 研究背景

在政府開(kāi)展宏觀調(diào)控，規(guī)范資金籌措、土地出讓等運(yùn)作方式的情況下，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。為了適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)除了實(shí)現(xiàn)自身的品牌化、集團(tuán)化及規(guī)模化以外，從內(nèi)部出發(fā)更為重要，要對(duì)造價(jià)控制、合同管理、成本管理等方面管理力度予以加強(qiáng)，爭(zhēng)取在投入最少的情況下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，才能保證企業(yè)不斷發(fā)展進(jìn)步，從而使企業(yè)所具有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得以提升。雖說(shuō)如此，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本控制扔不夠重視，，也可以說(shuō)在成本控制方面其沒(méi)有找到行之有效的方法。所以，在最近的 20 年里，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本超支、工期延長(zhǎng)、超出預(yù)算等情況在國(guó)內(nèi)范圍內(nèi)普遍存在。因此可知，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)成熟化的發(fā)展，還有非常多的地方可以改進(jìn)，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，基本是以預(yù)算人員為主要人員、建筑安裝成本為重點(diǎn)對(duì)象，完工之后的核算為側(cè)重點(diǎn)等比較被動(dòng)的成本管理模式。雖然總成本中占比最多的是施工階段的成本，但具體的成本花費(fèi)是大部分都是在決策、研發(fā)及設(shè)計(jì)等階段就已決定的。由此看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更應(yīng)該對(duì)成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，也就是做好前期成本的把控。就當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在控制成本方面的水準(zhǔn)而言，依然存在以下方面可以進(jìn)行完善的：所構(gòu)建的成本控制體系在前期戰(zhàn)略性考量上存在漏洞，沒(méi)有以市場(chǎng)整體觀念為基礎(chǔ)實(shí)行項(xiàng)目成本控制，單項(xiàng)注重施工環(huán)節(jié)；信息不及時(shí)，使得成本管理工作較為被動(dòng)。故而，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如何對(duì)建設(shè)項(xiàng)目所投入的資金進(jìn)行合理的使用，如何從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期著手控制其成本，從而使建設(shè)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化的情況下，盡可能使投入的資金最小化，這無(wú)疑是當(dāng)前急需解決的重點(diǎn)。

...................

1.2 研究目的與意義

采用系統(tǒng)的方法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行研究與分析，不單是為了使投資限額不被突破，更是為了提升建設(shè)主體的管理水平，使其管理手段得以提升，通過(guò)最大化利用有限的財(cái)力、物力、人力等資源，最終使最大化的經(jīng)濟(jì)效益得到實(shí)現(xiàn)。在我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目數(shù)量穩(wěn)步提升，然而市場(chǎng)行情逐步走低且缺少資金的情況下，怎樣使造價(jià)咨詢單位與業(yè)主的監(jiān)控作用得以發(fā)揮并實(shí)現(xiàn)對(duì)施工單位積極性的調(diào)動(dòng)，是全體造價(jià)管理工作者的職責(zé)，這樣不僅可以使工期與質(zhì)量得以保證，還能夠使項(xiàng)目造價(jià)得到有效的控制與管理。而貫穿整個(gè)項(xiàng)目的正是成本管理工作，任何項(xiàng)目皆是如此，成本管理工作的重要性可見(jiàn)一斑，而使整個(gè)項(xiàng)目的收益情況表現(xiàn)良好更是各項(xiàng)目的最終目的。本論文從專(zhuān)業(yè)的視角以 RS 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 A 建設(shè)項(xiàng)目成本管理控制方法及過(guò)程為例，對(duì)成本控制管理進(jìn)行了分析和研究，并對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階的成本控制問(wèn)題提出相應(yīng)對(duì)策。本論文的研究成果在一定程度上可以從理論與實(shí)用方面指導(dǎo)建筑主體的成本管理工作。

.......................

第 2 章 相關(guān)概念及理論闡釋

2.1 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制相關(guān)概念

2.1.1房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制原則

（1）全面性原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制跟所有員工之間具有密切相關(guān)性，只有各部門(mén)各崗位管理人員一并努力，才會(huì)對(duì)成本行程多角度，全過(guò)程控制。遵循成本控制的全面性原則，有利于成本控制工作的進(jìn)行。

（2）效益性原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制效益性原則是指當(dāng)今的成本控制，不應(yīng)被動(dòng)消極，而應(yīng)主動(dòng)想辦法增加收入，更切實(shí)的將成本、工作量與利潤(rùn)之間的關(guān)系有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，爭(zhēng)取達(dá)到利潤(rùn)最大化。單單事后的成本分析和檢查和事中的控制已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在對(duì)成本控制的需求，遵循效益性原則，可有效的發(fā)揮成本控制的前瞻性作用。

（3）責(zé)權(quán)利結(jié)合原則

所謂責(zé)權(quán)利結(jié)合，顧名思義是指企業(yè)項(xiàng)目各個(gè)部門(mén)、各位員工在某種程度上都具有對(duì)成本控制的管理權(quán)，與此同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的責(zé)任，而其本身的業(yè)績(jī)考核考評(píng)與個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益與其的權(quán)利和責(zé)任掛鉤。良好的應(yīng)用責(zé)權(quán)利結(jié)合原則，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)全體員工積極性的調(diào)動(dòng)，從而對(duì)其加強(qiáng)成本控制起到顯著的效果。

.....................

2.2 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制理論

2.2.1 全生命周期成本管理理論

戈登最先提出了有關(guān)項(xiàng)目全生命周期成本的理論。項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程需要經(jīng)歷很多個(gè)不同的階段，在任何的階段，成本的支出都會(huì)產(chǎn)生于部分固定的項(xiàng)目，可以對(duì)這方面的支出進(jìn)行估算，但是有很大部分成本支出是無(wú)法固定的，因此無(wú)法科學(xué)的估算這部分的成本支出。該管理理論是以項(xiàng)目決策與設(shè)計(jì)階段為基礎(chǔ)，綜合考慮項(xiàng)目從來(lái)到這個(gè)世界上到消亡期間，即站在項(xiàng)目全生命周期的視角去對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值與成本問(wèn)題進(jìn)行思考。

2.2.2 價(jià)值工程理論

麥爾斯——美國(guó)工程師，其提出了價(jià)值工程這一分析體系。價(jià)值工程的重點(diǎn)關(guān)注于分析產(chǎn)品的功能，研究如何使產(chǎn)品所必需的功能在成本最小化的情況下得以實(shí)現(xiàn)，從而達(dá)到整體效益最佳的一種管理方法。長(zhǎng)期以來(lái)，不管是企業(yè)的做法還是學(xué)校的教育，都被以為是成本控制與綜合質(zhì)量控制兩個(gè)方面的工作。因?yàn)檫@兩方面工作所具有的獨(dú)立性，必然會(huì)導(dǎo)致部分內(nèi)容會(huì)發(fā)生沖突，譬如產(chǎn)品質(zhì)量的提升，也會(huì)使得技術(shù)研發(fā)的成本增加；反之產(chǎn)品成本的減少，又可能使得產(chǎn)品質(zhì)量難以保障。然而實(shí)際情況是，不管是成本控制還是質(zhì)量控制，其服務(wù)目標(biāo)都是最大化的實(shí)現(xiàn)價(jià)值，因此成本與質(zhì)量間的矛盾在價(jià)值這一終極目標(biāo)下都可以得到妥善的解決。價(jià)值工程其表達(dá)公式為：V=F/C，其中，V 指價(jià)值系數(shù)；F 指功能系數(shù)；C 指成本系數(shù)。通過(guò)這個(gè)公式可知，成本是功能與價(jià)值的相對(duì)值。

.......................

第 3 章 RS 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題................................11

3.1 RS 公司概況................................11

3.1.1 RS 公司簡(jiǎn)介 ...............................11

3.1.2 RS 公司成本管理現(xiàn)狀..........................11

第 4 章 RS 房地產(chǎn)公司 A 項(xiàng)目成本控制思路、方法及對(duì)策 ...............23

4.1 A 項(xiàng)目成本控制思路 ........................23

4.1.1 確定成本控制目標(biāo) ..........................23

4.1.2 遵循動(dòng)態(tài)成本控制原則.........................23

第 5 章 結(jié)論與研究展望...............37

5.1 結(jié)論 .............37

5.2 研究展望..........................38

第 4 章 RS 房地產(chǎn)公司 A 項(xiàng)目成本控制思路、方法及對(duì)策

4.1 A 項(xiàng)目成本控制思路

4.1.1 確定成本控制目標(biāo)

確定成本控制目標(biāo)是剛展開(kāi)項(xiàng)目時(shí)必須要進(jìn)行的環(huán)節(jié)。目標(biāo)成本則是成本控制目標(biāo)的另一個(gè)稱(chēng)呼。目標(biāo)成本是指企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)在成本層面預(yù)計(jì)達(dá)到，或者說(shuō)努力達(dá)到的一個(gè)目標(biāo)。不僅可以提前預(yù)測(cè)成本，在實(shí)施過(guò)程中還可以及時(shí)調(diào)整。確定 A 項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)可以選用各部門(mén)及員工不斷協(xié)商、綜合平衡的確定模式。

逆向推倒計(jì)算法是 A 項(xiàng)目目標(biāo)成本預(yù)測(cè)最普遍適用的方式。也就是說(shuō)，如果已經(jīng)提前預(yù)估好了目標(biāo)利潤(rùn)，可以進(jìn)一步估算銷(xiāo)售成本和銷(xiāo)售收入，目標(biāo)成本則是用總收入減去總利潤(rùn)和相關(guān)稅金獲得結(jié)果。具體可見(jiàn)圖 4.1 所示。

......................

第 5 章 結(jié)論與研究展望

5.1 結(jié)論

房地產(chǎn)的整個(gè)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程具有明顯的關(guān)聯(lián)性與一致性，兩者之間是相互作用的關(guān)系。只有良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目才能取得預(yù)期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為了保證公司的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制是非常必要的，而是企業(yè)生存和發(fā)展的基本保障。本文根據(jù)多年房地產(chǎn)行業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合在沈陽(yáng)大學(xué)學(xué)習(xí)的理論知識(shí)，基于前人的研究成果完成了研究論述。

本文立足于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制理論進(jìn)行了舉例分析論證。本文主要采用了全面成本管理理論，從有效控制成本角度出發(fā)，通過(guò)分析研究方法，研究案例方法，結(jié)合RS 公司 A 項(xiàng)目當(dāng)前成本控制情況，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不同階段存在的問(wèn)題，同時(shí)給出了相應(yīng)的解決方案。

本文得到的主要結(jié)論具體包括：第一，成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要階段，對(duì)于成本控制的研究對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有重要意義。良好的項(xiàng)目成本控制可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，可以提高企業(yè)員工的責(zé)任感，有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制具有深厚的理論基礎(chǔ)，本文介紹了有關(guān)成本管理、價(jià)值工程理論和造價(jià)管理等有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理論，為 A 項(xiàng)目的實(shí)際成本控制提供了良好的理論支持；第三，理論和實(shí)際相結(jié)合是指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的重要手段，本文通過(guò)對(duì) A項(xiàng)目的成本控制，找出在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制問(wèn)題，運(yùn)用相關(guān)的理論知識(shí)結(jié)合實(shí)踐工作，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，解決實(shí)際問(wèn)題。通過(guò)實(shí)踐完善理論的缺陷，理論和實(shí)踐的是相輔相成的。綜上，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制方面，理論和實(shí)際有效結(jié)合，可更好的解決相應(yīng)問(wèn)題，無(wú)形中為社會(huì)經(jīng)濟(jì)提供了服務(wù)。

參考文獻(xiàn)(略)