1 緒論

1.1 選題背景

納稅籌劃于 19 世紀(jì)在西方國家出現(xiàn)，之后逐漸被政府認(rèn)可，并且普遍應(yīng)用于納稅主體中，甚至納稅籌劃已成為一種職業(yè)。但是在我國，納稅籌劃還只是近年來才開始被人們碰觸、了解、并研究的新興領(lǐng)域。對企業(yè)而言，納稅籌劃有三重意義：一是通過納稅籌劃使企業(yè)稅負(fù)減輕；二是有助于規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是有利于提升企業(yè)整體經(jīng)營管理水平。我國正處在城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)成為該進(jìn)程中舉足輕重的角色，為國家創(chuàng)造了可觀的稅收收入，其涉及的稅種較多，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅等。其中，土地增值稅政策自 1994 年實(shí)施以來，因沒有相關(guān)的配套制度輔助，很長一段時(shí)間都處于預(yù)征階段，但隨著房地產(chǎn)市場步入高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)泡沫不斷擴(kuò)大，為此近年來國家不斷出臺政策，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)從嚴(yán)開展清算工作，以遏制投機(jī)者牟取暴利的行為，保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)健發(fā)展。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過科學(xué)有效的土地增值稅納稅籌劃降低稅負(fù)、實(shí)現(xiàn)利潤和收益最大化，將成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中加強(qiáng)自身競爭力的重要手段。

...............

1.2 選題意義

自1994年首次確定了土地增值稅法律地位后，從1995到2015年，土地增值稅稅收總量增長了10，000倍，在房地產(chǎn)企業(yè)稅收中占據(jù)了相當(dāng)大的份額，成為地方財(cái)政收入的重要組成部分。作為目的是調(diào)控房地產(chǎn)而出臺的稅種，土地增值稅是一種雙重征收的稅種，既在土地交易階段征收，也在房地產(chǎn)交易階段征收。從宏觀來看，土地增值稅是國家的重要稅收杠桿，執(zhí)行好土地增值稅相關(guān)政策，不僅可以規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保證國家經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步，也是回應(yīng)社會矛盾，對房地產(chǎn)這類高收入高回報(bào)的土地增值類行業(yè)進(jìn)行合理收入分配調(diào)節(jié)的需要。而從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，土地增值稅不但是土地稅類目中分量最重的一個(gè)，也是房地產(chǎn)稅中僅次于營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的重要稅種之一,對房地產(chǎn)行業(yè)有著非常重大的影響，尤其在當(dāng)前國家正在采取各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定、房地產(chǎn)行業(yè)由“暴利”轉(zhuǎn)向“平利”的階段，稅收成本作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的重要組成部分，極大地影響著企業(yè)的經(jīng)營效益。深入系統(tǒng)的土地增值稅納稅籌劃，可以有效地降低企業(yè)的稅收成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)公司的盈利能力和競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。

...............

2 土地增值稅納稅籌劃策略及方法

2.1 土地增值稅概述

在我國關(guān)于土地增值的相關(guān)法規(guī)中，國務(wù)院在 1993 年開始實(shí)施暫行條例，并且在 1994 年全面推廣。同時(shí)，我國財(cái)政部也于 1995 年頒布了關(guān)于土地增值稅的法規(guī)，對暫行條例進(jìn)行補(bǔ)充說明。土地增值稅是在使用土地或者建筑物而獲得收益的個(gè)人、單位，通過轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅，向國家繳納稅賦，但是，不涵蓋無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)行為。土地增值稅納稅人主要是指為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。

...............

2.2 納稅籌劃的概念及特點(diǎn)

本文中的納稅籌劃，是指在法律規(guī)定許可或者法律未禁止的范圍內(nèi)，通過預(yù)先對企業(yè)經(jīng)營中各個(gè)環(huán)節(jié)的活動進(jìn)行籌劃和安排，使企業(yè)整體利益達(dá)到最大化的行為。納稅籌劃的目標(biāo)是使納稅人達(dá)到稅負(fù)最輕、稅后利潤最大化、企業(yè)的利益最大化。一、納稅籌劃具有合法性。合法是稅收籌劃的前提，稅收籌劃的合法性有兩層含義：第一，稅收籌劃是在國家的法律法規(guī)許可范圍內(nèi)進(jìn)行的，符合國家稅法的立法意圖，具有政策導(dǎo)向性，甚至是稅收政策予以引導(dǎo)和鼓勵的。第二，由于現(xiàn)行立法的缺陷性，納稅人可以在法律未明文禁止的范圍內(nèi)，以“非違法”手段選用對自己最有利的方式來處理應(yīng)稅事項(xiàng)，需要注意的是，這種行為等于打法律的“擦邊球”，雖然沒有違反法律，但也不符合稅法立法精神，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

...............

3 Y 房地產(chǎn)公司土地增值稅納稅籌劃案例分析...............19

3.1 Y 房地產(chǎn)公司基本情況................19

3.2 Y 房地產(chǎn)公司土地增值稅納稅籌劃方案設(shè)計(jì)................22

3.3 Y 房地產(chǎn)公司土地增值稅納稅籌劃方案比較..................31

4 土地增值稅納稅籌劃管理機(jī)制................35

4.1 土地增值稅納稅籌劃存在的問題...............35

4.2 土地增值稅納稅籌劃管理機(jī)制構(gòu)建...............36

4 土地增值稅納稅籌劃管理機(jī)制

4.1 土地增值稅納稅籌劃存在的問題

首先，土地增值稅的稅基是土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)出現(xiàn)的收益，帶有典型的財(cái)產(chǎn)稅特征，其預(yù)征方式類似于流轉(zhuǎn)稅，清繳方式又類似于所得稅，使得其征稅程序較其他稅種而言相對繁瑣復(fù)雜；其次，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展的不穩(wěn)定性，導(dǎo)致國家為了避免房地產(chǎn)行業(yè)的劇烈震蕩和過熱發(fā)展，所采取的宏觀調(diào)控手段也在不斷變化，相應(yīng)的，土地增值稅相關(guān)法律制度和規(guī)定為適應(yīng)形勢，也在不斷的進(jìn)行調(diào)整和變化。由于土地增值稅稅制的復(fù)雜性和變化性，企業(yè)從事納稅籌劃的人員，想要完全、正確、熟練、及時(shí)掌握各類稅收政策和相關(guān)規(guī)定是有一定困難的，并且由于目前土地增值稅在具體的稅收事項(xiàng)上還留有一定的彈性空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有一定范圍內(nèi)的“自由裁量權(quán)”，企業(yè)在對稅法規(guī)定的理解中，很容易產(chǎn)生與國家和稅務(wù)部門之間的分歧，導(dǎo)致納稅籌劃方案出現(xiàn)失誤，甚至導(dǎo)致由此而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。

...............

4.2 土地增值稅納稅籌劃管理機(jī)制構(gòu)建

由于土地增值稅納稅籌劃存在前述的諸多問題，迫切需要建成科學(xué)、有效的納稅籌劃管理基礎(chǔ)架構(gòu)，從而帶動整個(gè)納稅籌劃管理實(shí)現(xiàn)突破提升。從企業(yè)的管理層開始積極樹立納稅籌劃意識，由某個(gè)具體統(tǒng)籌部門，例如財(cái)務(wù)部，負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)、組織實(shí)施稅收籌劃管理工作。對外積極聯(lián)絡(luò)獲取涉稅信息：加強(qiáng)與稅務(wù)部門之間的溝通，避免發(fā)生認(rèn)識分歧。在理論上，稅收籌劃與偷稅、漏稅和惡意避稅是易于區(qū)分的。然而，在實(shí)踐中，由于納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)所處位置的不同，往往對同一政策存在不同的理解，甚至這些理解會完全相反，在這種情況下，要籌劃的具體操作者分清企業(yè)的具體節(jié)稅行為是否屬于合法的納稅籌劃，往往是非常困難的。因此，企業(yè)制定和選擇的稅收籌劃方案，在具體實(shí)施前最好的稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通和確定，從而避免違法責(zé)任，減少違法的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通和交流，處理好與稅務(wù)部門的關(guān)系，吸收稅務(wù)人員的意見和建議，爭取得到稅務(wù)部門的理解、認(rèn)可和支持。

...............

結(jié)論

隨著國家對房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，為了追求更高收益，企業(yè)必須在基于法律稅收規(guī)定的有關(guān)政策下，合理分配規(guī)劃房地產(chǎn)住宅開發(fā)收入與支出，找尋最佳的稅收計(jì)劃，以盡可能低的企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)開支，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益與稅收支出的最佳節(jié)點(diǎn)，以減少土地增值稅的支出，提高企業(yè)盈利水平和資金使用效益。筆者以 Y 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為對象進(jìn)行土地增值稅的實(shí)證研究，，結(jié)論如下：一、好的納稅籌劃方案需要綜合考量土地增值稅納稅籌劃不是一蹴而就，也不是獨(dú)立存在，與其他經(jīng)營籌劃事項(xiàng)互不相干的，它從頭至尾貫穿在企業(yè)經(jīng)營的方方面面，各個(gè)環(huán)節(jié)，且與其他納稅籌劃方案是相互聯(lián)系、相互制約的。因此，土地增值稅納稅籌劃不能局限于該稅種本身，也不應(yīng)僅僅著眼于節(jié)稅，而是應(yīng)該考慮到各個(gè)稅種之間的利益抵消因素，考慮到企業(yè)整體利益最大化。一個(gè)好的土地增值稅納稅籌劃方案的認(rèn)定不應(yīng)在于把節(jié)稅指標(biāo)制定得如何完美，而應(yīng)該著眼于它是否能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司對各個(gè)環(huán)節(jié)的管控，協(xié)調(diào)公司各部門在實(shí)施這一方案過程中的關(guān)系。促進(jìn)各部門之間的相互溝通，使整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目協(xié)調(diào)一致。并且好的土地增值稅納稅籌劃方案必須是能夠充分考慮到各項(xiàng)具體情況，做出最合適的選擇，從而使公司整體利益達(dá)到最大化。

參考文獻(xiàn)（略）

本文編號：583121