2016年5月1日,我國全面推行“營改增”政策,取消已征收六十多年的營業(yè)稅,這是我國近年來最大的稅制改革,目的在于減輕所有行業(yè)稅負,促進經(jīng)濟健康發(fā)展。但是自“營改增”政策實行距今已三年有余,在這期間我國實行了一系列的減稅降費政策,但是究竟這一政策的影響效果怎么樣,當前實行的增值稅稅制是否成熟,還存在哪些問題,均有待研究。房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展影響重大,行業(yè)特點較為特殊,產(chǎn)業(yè)鏈長較長,其行業(yè)稅負輕重影響著眾多上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,進而影響我國經(jīng)濟發(fā)展。另外房地產(chǎn)行業(yè)與居民生活聯(lián)系密切,是居民生活的必需品,其健康發(fā)展對居民生活影響重大。綜上所述,本文將對房地產(chǎn)行業(yè)稅負進行研究,選取42家在深滬A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)作為樣本,對“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)稅負進行具體分析。進而根據(jù)研究結果分析“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題,最后,根據(jù)前文研究分析結果分別從政府和企業(yè)兩個角度提出改進建議。本文首先從理論測算分析“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響,主要通過對具體稅種、現(xiàn)金流和凈利潤三個部分進行具體分析。接下來,分別從房地產(chǎn)開發(fā)投資情況、商品房銷售情況、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源四個方面對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進... 

【文章來源】：山東大學山東省 211工程院校 985工程院校 教育部直屬院校

【文章頁數(shù)】：62 頁

【學位級別】：碩士

【部分圖文】：

圖１．１房地產(chǎn)業(yè)成本構成??房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，涉及環(huán)節(jié)眾多，但是這些環(huán)節(jié)大致可以概括為三個環(huán)節(jié)??進行具體分析，即取得、流通和保有環(huán)節(jié)

?山東大學碩士學位論文???２０１６?１５７３４８．５３?１１７６２７．０５?７４７６．００￣—??２０１７?１６９４０７．８２?１３３７０１．３１?７８９２．００??２０１８?１７１６５４．３６?１４９９７２．７４?８７３６．９０??—￣值得說明的是，這只是全國的平均銷售價格，而我國不同地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展水??平不同，商品房價格差距也較大。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，２００９－２０１８??年我國一線城市商品房平均售價一直處于增長趨勢，自２０１４年起其増長幅度變大，??其中深圳２０１８年平均售價達到５４１３２．?４４元／平方米。而且，我們所統(tǒng)計到的商品??房銷售價格僅僅是指己竣工部分，由于目前房地產(chǎn)企業(yè)的銷售形式大多以期房形??式銷售，所以我們所統(tǒng)計到的商品房價格與當前的真實價格不同，存在一個時間差，??生活中房價高于上文資料顯示的房價。圖４．２為我國三類城市新建商品住宅價格??指數(shù)變化情況，從圖中我們可以看出，近年來除２０１５年價格有輕微下降以外，我??國房價指數(shù)一直大于〇，也就是房價一直處于上升狀態(tài)。??６００００??５００００??４００００??／?＿?????３００００??５＞ｎｎｎｎ?？??１００００?一??０??２００９?２０１０?２０１１?２０１２?２０１３?２０１４?２０１５?２０１６?２０１７?２０１８??一＿北京＿＿＿上海＿＿＿廣州＿＿深圳??圖４．１?２００９－２０１８年一線城市商品房平均售價（單位：元／ｍ２）??１９??

?山東大學碩士學位論文???４０??：：：?．．??－１０??２０１１－１?２０１２－１?２０１３－１?２０１４－１?２０１５－１?２０１６－１?２０１７－１?２０１８－１?２０１９－１???＾一線城市：同比一二線域市：同比—三線城市：同比??圖４．?２?２０１１－２０１９年三類城市新建商品住宅價格指數(shù)??從結構上來看，住宅一直是商品房銷售的主體，占比一直在８０％以上，其銷售??價格變動趨勢與商品房大體相同。我國城鎮(zhèn)化程度的提高為房地產(chǎn)市場提供了長??期而穩(wěn)定的需求，這也反映了該市場仍然具有非�？捎^的消費力，但是要想使房地??產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，就需要國家制定一系列的宏觀調控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)與??市場變化協(xié)調發(fā)展，以防出現(xiàn)庫存積壓嚴重，資金無法回籠，造成資金鏈斷裂問題。??４丄３房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)資金來源情況??對房地產(chǎn)行業(yè)來說，其開發(fā)資金來源主要有以下四種，即貸款、外資、自籌資??金和其他資金。由圖４．３可以看出，在所統(tǒng)計的近十年我國房地產(chǎn)行業(yè)資金來源??情況圖中，企業(yè)自籌資金占比僅在３０％－４０％，而且近幾年比重有所下降，基礎十分??薄弱。除此之外，國內貸款的占比相對比較穩(wěn)定，近十年來一共出現(xiàn)過兩次小幅度??的下降，一次是２０１０至２０１１年，一次是２０１５—２０１６年，通過查閱相關新聞得知，??在２０１０年和２０１１年央行多次上調存款準備金率為樓市降溫，由此各商業(yè)銀行降??低了對房地產(chǎn)的貸款規(guī)模。２０１５年房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的庫存壓力，企業(yè)的重心??放在去庫存上，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的冷卻期，因此國內貸款比例有所降低。??２０??


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