我國房地產市場化起步于20世紀80年代,經過一系列階段性改革后,房地產市場逐漸活躍。但近幾年,房地產市場存在著“過熱”的現(xiàn)象,農村土地不斷被征用,住宅房地產價格快速增長,增速遠遠超出了經濟增長速度,存在著價格“泡沫”。內江市位處四川盆地南部、沱江下游中段,是交通運輸部規(guī)劃的國家公路運輸主樞紐之一、四川省第二大交通樞紐和西南陸路交通的重要交匯點,是成渝經濟區(qū)的中心城市,幅員面積5385.46平方千米,戶籍人口4278501人。內江市的經濟總量在全省范圍內排名第十,屬省內二線城市。住宅房地產作為內江市的主導產業(yè),在內江市的經濟發(fā)展過程中地位顯著,但同時存在著住宅房地產價格非理性的問題。上述問題得不到良好的解決,不僅會阻礙整個內江市房地產市場的健康發(fā)展,而且會影響整個內江的經濟發(fā)展和民生問題。本文是關于內江市住宅房地市場的研究。論文通過深入考察內江市住宅房地產市場的現(xiàn)狀與現(xiàn)有相關研究成果,借鑒供求理論和資源配置理論,運用歷史分析、統(tǒng)計分析、計量分析等方法,從制度和數(shù)量兩個維度,探尋內江市住宅房地產市場存在的問題,并對內江市住宅房地產市場存在的問題提出解決措施。本文還從內江市住宅房地產價格的變化趨勢,內江市農村征地數(shù)量以及內江市拆遷數(shù)量3方面對內江市住宅房地產市場現(xiàn)狀進行了初步的分析。其次,通過常住人口,住宅銷售面積,人均可支配收入,農村征地數(shù)量,發(fā)地產開發(fā)投資,竣工住宅面積6個維度分析了內江市住宅房地產價格的制約因素。本文的主要結論：(1)內江市房地產開發(fā)商存在壟斷、控價行為。(2)城鎮(zhèn)一體化發(fā)展滯后、內江市房價增速過快。(3)內江市的經濟適用房、廉租房以及保障房的投入嚴重不足。(4)政府宏觀調控職能缺失。(5)征地補償?shù)认嚓P問題沒有得到有效解決。(6)房地產經紀機構管理相對滯后,規(guī)范性管理辦法缺失。針對問題,本文提出以下政策建議：(1)加快內江市城鄉(xiāng)一體化的進程；(2)加強內江市保障房的跟進建設；(3)合理消化滯銷存量商品房；(4)保證房地產市場調控政策的協(xié)調性、一體性。本文主要有兩個創(chuàng)新點：(1)在研究對象的選擇上,本文選取了內江市這一中等城市,這樣的研究范圍使研究更加具有針對性,使研究過程更具有說明性；(2)本文選擇內江市這一中等城市作為研究對象,采用多元線性回歸的計量模型,使本文得到了區(qū)別于一線城市的一般規(guī)律和結論。
【學位單位】：四川農業(yè)大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2015
【中圖分類】：F299.23
【文章目錄】：
摘要
Abstract
1 緒論
    1.1 研究背景與意義
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究意義
    1.2 研究目的與研究內容
        1.2.1 研究目標
        1.2.2 研究內容
    1.3 研究方法
    1.4 研究技術路線或研究思路
    1.5 研究可能的創(chuàng)新之處
2 國內外相關文獻綜述
    2.1 關于住宅房地產市場及價格的區(qū)域差異性研究
    2.2 關于住宅房地產價格的影響因素研究
        2.2.1 供給和需求因素對住宅房地產價格的影響
        2.2.2 經濟基本面因素對住宅房地產價格的影響
        2.2.3 土地價格對住宅房地產價格的影響
        2.2.4 銀行信貸對住宅房地產價格的影響
        2.2.5 國家宏觀調控對住宅房地產價格的影響
    2.3 關于住宅房地產價格的研究方法
    2.4 文獻述評
3 基本概念與理論闡述
    3.1 基本概念
        3.1.1 住宅房地產
        3.1.2 住宅房地產價格
    3.2 相關研究理論
        3.2.1 地租地價理論
        3.2.2 供求理論
        3.2.3 資源配置理論
4 內江市住宅房地產市場的現(xiàn)狀與問題
    4.1 內江市房地產政策變化情況
    4.2 內江市住宅房地產市場需求現(xiàn)狀
        4.2.1 內江市城鄉(xiāng)人口的現(xiàn)狀分析
        4.2.2 內江市城鄉(xiāng)居民收入情況分析
        4.2.3 內江市住宅房地產銷售情況
    4.3 內江市住宅房地產市場供給現(xiàn)狀
        4.3.1 內江市新建房屋面積
        4.3.2 內江市土地征地現(xiàn)狀
        4.3.3 內江市房地產開發(fā)投資現(xiàn)狀
    4.4 內江市住宅房地產市場的價格變化
    4.5 內江住宅房地產市場存在的問題
        4.5.1 內江房地產市場房屋供給價格與市場有效需求相悖
        4.5.2 內江市房價的增長速度高于非農業(yè)人口的增長速度
        4.5.3 非農業(yè)人口數(shù)量變化與房地產市場供給變化水平差異較大
        4.5.4 收入增速小于房價增速
        4.5.5 內江市房地產市場的供給過剩
5 內江市住宅房地產價格供求影響因素實證分析
    5.1 數(shù)據來源、研究方法與變量選取
        5.1.1 數(shù)據來源
        5.1.2 研究方法
    5.2 回歸模型的估計與解釋
        5.2.1 需求影響模型的估計與解釋
        5.2.2 供給影響模型的估計與解釋
6 研究結論與政策建議
    6.1 研究結論
    6.2 政策建議
        6.2.1 加快內江市城鄉(xiāng)一體化的進程
        6.2.2 加強內江市保障房的跟進建設
        6.2.3 合理消化滯銷存量商品房
        6.2.4 完善內江市房地產市場的監(jiān)管機制
參考文獻
致謝

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本文編號：2827330