地票是一種票據(jù)化的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤指標,將農(nóng)村閑置的建設用地指標通過復墾耕地的形式發(fā)送至城鎮(zhèn),避開了農(nóng)村集體建設用地不能直接入市的法律限制,激活了農(nóng)村土地要素市場。2008年12月4日,重慶市進行了第一次地票交易,經(jīng)過十二年的實踐與探索,重慶市地票制度在保證國家耕地數(shù)量、開發(fā)農(nóng)村閑置土地資源以及促進城鄉(xiāng)建設用地產(chǎn)權一體化等方面取得了一定成效,但該制度至今仍然無法在全國推行以及建立相關二級市場,其主要原因是重慶市地票價格彈性偏低,價格形成機制市場化程度不高。目前學者大多從土地發(fā)展權視角研究地票復墾和交易過程中的價格形成機制,受限于土地發(fā)展權定價方法較模糊,始終無法對地票價格進行有效量化。同時部分學者認為,對于重慶市地票持有者,地票所表現(xiàn)的使用價格是兩費價格和地塊選擇權價值之和,但并沒有給出選擇權的量化方法。因此,本文嘗試從地票持有者權利角度出發(fā),利用實物期權思想發(fā)掘地票中選擇權的期權屬性,構建相匹配的實物期權估值模型,運用最小二乘蒙特卡洛模擬方法模擬重慶市房價與地價的運動路徑,對重慶市地票中選擇權的價值進行計算,并利用敏感性分析得出重慶市地票價格對于各個影響因素的敏感程度。研究結論表... 

【文章來源】：西南科技大學四川省

【文章頁數(shù)】：58 頁

【學位級別】：碩士

【部分圖文】：

重慶市地票的運行機制

市9個主城區(qū)土地出讓價格與地票價格之比，可以看到都市功能核心區(qū)的渝北區(qū)和九龍坡區(qū)比率最高，非核心區(qū)中北碚區(qū)比率最低，即區(qū)位差異較明顯。2013年之后重慶市地票一直保持“同票同價”的特點，即不同場次和不同落地區(qū)域的地票價格基本相同，“同票同價”在地票使用面積上體現(xiàn)了公平性，但由于重慶市9個主城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有差距，不同城區(qū)的房價與地價有差異，地票持有者選擇不同的落地區(qū)域所獲得的收益也不相同，因此“同票同價”在地票使用區(qū)位上無法展現(xiàn)其公平性，導致目前重慶市地票的交易價格市場化程度仍然較低。圖2-22019重慶市9個主城區(qū)土地出讓成本與地票價格之比2.3.2級差地租理論馬克思的級差地租理論將土地分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。級差地租Ⅰ是由于不同地塊的土地肥力程度和地理位置差異形成。土地面積相同時，肥力越高，其產(chǎn)量越大，潛在收益也越大，級差地租Ⅰ相應越大。土地肥力、產(chǎn)量相同的情況下，距離中心城區(qū)2.3相關理論

重慶市地票價格分析及實物期權模型構建17圖3-12008-2019年重慶市地票價格走勢3.1.2地票價格的問題目前重慶市地票地起拍價格是由政府制定，制定標準非常模糊，只是在2016年出臺的《重慶農(nóng)村土地交易所地票交易規(guī)則》中第十四條提到：“重慶農(nóng)村土地交易所根據(jù)地票市場供需情況、地票交易最低保護價格、近期地票成交情況等因素，確定擬公告地票交易起始價格”。地票的起拍價格屬于行政定價，是交易的指導價格，而地票的交易價格是在起拍價格的基礎上經(jīng)過掛牌或者拍賣的方式最終成交的價格，是地票的市場價格，同時地票的交易價格不能低于起拍價格。從近七年的地票起拍價格情況來看，地票起拍價格長期保持在19萬元/畝的水平上，基本沒有反映出市場因素的變化，而地票起拍價格作為政策性的指導價格，對最終的交易價格影響很大，模糊的制定標準導致地票價格的非標準化，不利于未來地票二級市場的開放。重慶市地票的需求者除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外，還有土地儲備機構，土地儲備機構主要職能按照政府的指令將分散的土地資源進行各種方式的收購并進行儲備，對收購的土地進行整治后投入市場，在大部分土地都集中在政府手中的情況下，政府可以依據(jù)國家政策與市場需求，對土地市場進行宏觀調(diào)控，提高土地交易公平與成交效率，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行提供有效支撐。因此在政府既充當?shù)仄眱r格的制定者，同時又是地票價格接受者的情況下，模糊的起拍價格制定標準可能導致政府的尋租行為，降低地票交易為農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟帶來的收益。根據(jù)地票交易規(guī)則，開發(fā)者購買地票只能按照政府最終確定的出讓起拍價或者高于出讓起拍價的價格購買地票。因此以P0表示政府規(guī)定的出讓起始價，P表示實際成交價格。在2012年以前，地票出讓起始價格總體呈上升趨勢。如圖3-2所示

【參考文獻】：
期刊論文
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碩士論文
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本文編號：3388345