近一年來，身處深圳福田CBD核心區(qū)域的皇庭廣場備受關(guān)注，這個有著深圳國資委血脈，作為深圳市國際企業(yè)股份有限公司（以下簡稱：深國商000056，SZ）旗下唯一核心商用物業(yè)資產(chǎn)，在經(jīng)歷長達11年之久的爛尾后終于盤活開業(yè)。

 

    事實上，在經(jīng)歷了多次股權(quán)易主、投資者逼宮后，盡管處于深圳鬧市中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但由于前期裝修、投資巨大，部分產(chǎn)權(quán)仍難以理清，開業(yè)近一年來商場仍顯冷清加上當(dāng)前整個商業(yè)地產(chǎn)購物中心正處于競爭激烈的調(diào)整中，業(yè)內(nèi)人士分析指出，曾經(jīng)的市場寵兒盈利前景仍難明朗。憑借皇庭廣場咸魚翻身的深國商能否如愿呢？

 

    爛尾11年終開業(yè)身處鬧市不旺

 

    2013年之前，在深圳福田區(qū)的會展中心附近，地鐵上蓋物業(yè)皇庭廣場曾經(jīng)像這個城市的瘡疤一樣，持續(xù)爛尾在那邊，直到2013年12月25日，作為深國商掌舵人鄭康豪高調(diào)舉行了皇庭廣場的開業(yè)剪彩儀式。

 

    參照公開資料描述，深國商旗下這個購物中心，曾命名為晶島國際購物廣場后更名為皇庭廣場�？偨ㄖ娣e約8.06萬平方米，共有5層(地下兩層，地上三層)，特設(shè)下沉廣場。原計劃2003年1月動工，2005年1月竣工。

 

    事實上，在爛尾的十余年中，皇庭廣場已超6次表示推遲開業(yè)，期間深國商股權(quán)數(shù)易其主，公司因皇庭廣場裝修等問題，在市場上進行數(shù)次融資，更是導(dǎo)致中小股東與其對立，“逼宮”要求更換公司管理層。

 

    近期，網(wǎng)易財經(jīng)實地走訪注意到，同緊挨著皇庭廣場、同類型的購物中心物業(yè)COCOPark相比較而言，從人流上來看，開業(yè)一年多時間皇庭廣場仍顯冷清，一樓商鋪門可羅雀，只有部分餐飲商鋪人氣較旺；在這一年多時間來，購物中心部分工程仍處于裝修完善過程中。

 

    第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管何凌表示，今年第一季度，深圳市場優(yōu)質(zhì)零售購物中心來看，商鋪空置率達到6.4%。特別是福田區(qū)部分這些商業(yè)中心進行品牌調(diào)整，導(dǎo)致目前空置率較高，人氣難以聚集。

 

    根據(jù)最近深國商公布2014年年報顯示，2014年深國商營業(yè)收入9893萬元，同比增幅180%，其中主要來自皇庭廣場收入，租金收入及物業(yè)管理費等收入合計6993萬元，占主營業(yè)務(wù)收入72.58%。

 

    歸屬公司股東凈利潤方面，從2013年的23.2億元大幅下滑114.4%，虧損3.35億元�；久抗墒找鏋樘潛p1.26元。歸屬上市股東凈資產(chǎn)僅為19.01億元。公司給出虧損的原因，是由于這大型購物中心均有一定的培育期，公司核心項目因開業(yè)時間較短，商場尚處于推廣和培育期，營業(yè)收入少以及因銀行借款利息停止資本化導(dǎo)致財務(wù)費用有所增加所致。

 

    事實上，盡管皇庭廣場曾表示2013年12月25日開業(yè)，其實也僅是試營業(yè)，直到2014年5月對外表示正式營業(yè)。但在2014年中期僅有四成的商鋪開業(yè)。根據(jù)2014年深國商年報顯示，截至2014年底皇庭廣場開業(yè)率已提升至70%。

 

    五年融資輸血累積超百億

 

    股權(quán)分散債臺高筑

 

    2002年，深國商以大約4000萬元價格在深圳CBD福田中心區(qū)競得一片逾4萬平方米的商業(yè)用地，打造一個集購物、休閑娛樂、觀光旅游于一體的高檔購物中心，隨著時間推移，在深圳這個寸土寸金的房地產(chǎn)市場上，這個物業(yè)被市場評估高達76.46億元，也成為投資者看好的香餑餑。

 

    然而事與愿違，作為核心的資產(chǎn)皇庭廣場遲遲未營業(yè)，公司又多次借此進行融資，導(dǎo)致投資者不滿，深國商也被掛上*ST的帽子。其老板鄭康豪也在公開場合透露，皇庭廣場還需多少資金才能保證開業(yè)無法保證。

 

    網(wǎng)易財經(jīng)注意到，雖然深國商經(jīng)過多次大股東易主，以2010年鄭康豪正式成為第一大股東的實際控制人后，近五年時間，深國商直接或間接因皇庭廣場運營、裝修等資金需求以及償還前期債務(wù)，先后從渤海信托融資、建設(shè)銀行、平安信托、中投信托、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣大銀行及西部信托等近十余家金融機構(gòu)借款，同時加上大股東提供資金支持和最近高達31億元的A股定增。

 

    粗略統(tǒng)計，上述涉及融資需求金額高達118.6億元，其中有明確透露用于皇庭廣場工程款、裝修款以及招商、推廣等費用安排高達15億元。網(wǎng)易財經(jīng)注意到，在向農(nóng)業(yè)銀行、中投等多個金融機構(gòu)借款中，皇庭廣場8萬平方的商用物業(yè)已作為抵押物。

 

    2014年7月作為大股東控制人鄭康豪為支持公司以及核心項目皇庭國商購物廣場的發(fā)展在需要時向公司提供1億人民幣借款支持。而在最近一筆較大融資中，2014年8月深國商定向多名投資者增發(fā)募集資金不超過31億元，其中11億用于認購公司實際控制人鄭康豪通過其控制的皇庭文化間接持有40%皇庭廣場股權(quán)，此外募集現(xiàn)金合計20億元，其中約17億用于償還借款，其余用于補充流動資金。

 

    事實上，鄭康豪想借此增發(fā)使得深國商能夠100%持有皇庭廣場權(quán)益，解決了近年來被外界認為因股權(quán)不穩(wěn)定導(dǎo)致皇庭持續(xù)爛尾的主因，提振公司財務(wù)支付能力和盈利能力。

 

    一深圳地產(chǎn)圈內(nèi)人士透露，雖然皇庭廣場剩余40%股權(quán)注入深國商，但股權(quán)依然分散。作為實際運營皇庭廣場項目的深國商旗下子公司深圳融發(fā)投資有限公司，唯一資產(chǎn)就是皇庭廣場，但其產(chǎn)權(quán)持有人復(fù)雜，因為早期時候皇庭廣場部分商鋪賣給員工，后來因為回收問題出現(xiàn)法律糾紛，至此皇庭廣場部分商鋪產(chǎn)權(quán)依然不統(tǒng)一。產(chǎn)權(quán)分散不統(tǒng)一是很多購物中心管理運營大忌，導(dǎo)致后期整體商場定位、招商困難。

 

    據(jù)悉，2005 年深圳融發(fā)投資有限公司與 35 名員工簽訂《認購書》，將福田中心區(qū)剛開工建設(shè)的皇庭廣場其中36個商鋪，以約定價格約為 1.5 萬/平方米轉(zhuǎn)讓給 35 名員工，由于該事件因違反上市公司審批程序，被證監(jiān)會要求整改。此后公司以4.5萬元/平方價格回收，其中有10個商鋪進入訴訟中，在2014年年報中，仍有部分員工不服判決進行上訴。

 

    購物中心扎堆競爭激烈

 

    咸魚翻身仍待觀察

 

    在深國商前十大股東持股比例中，股權(quán)分散明顯。深國商實際控制人鄭康豪及其名下的百利亞太投資公司、皇庭國際，已將手上持有的部分深國商B股質(zhì)押給渤海信托和北京銀行深圳分行。其中累計質(zhì)押股份數(shù)則超過4550萬股，占其總股本的20.60%，鄭康豪及其關(guān)聯(lián)方持股比例也僅為20.87%。在皇庭廣場股權(quán)持有方面，其股權(quán)結(jié)構(gòu)多達六層。

 

    盡管目前，公司方面給出當(dāng)前皇庭廣場出租情況良好，開業(yè)率達74%情況，但經(jīng)過去年一年時間，仍出現(xiàn)大幅虧損，何時才能扭虧為盈？采訪中，不少行業(yè)人士擔(dān)憂，面臨深圳市場上購物中心扎堆情況，皇庭廣場盈利預(yù)期不免讓市場質(zhì)疑，此外深國商長久以來債務(wù)累積以及需要高額利息支付，僅僅是依賴租金收益，這樣滾雪球的投入模式又能維持多久？

 

    截至2014年底，深國商歸屬上市公司股東凈資產(chǎn)僅為19.01億元，公司長期借款和短期借款達到21.6億元。在長期借款中，不少利息高達18-20%。在投行人士黃立沖看來，目前中國商業(yè)物業(yè)投入資金太大，回報期相對漫長。從商用物業(yè)來看，中國凈租金回報率3%左右，而物業(yè)的貸款利率達到6-7個百分點，顯然國內(nèi)商用物業(yè)收益不太劃算。

 

    顯然，從當(dāng)前市場來看，商用物業(yè)的租金收益回報過低，往往成為很多開發(fā)商不會大量持有商用物業(yè)，而只是通過借此作為銀行抵押作為融資砝碼，出售加快回籠現(xiàn)金。

 

    第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示，第一季度深圳優(yōu)質(zhì)購物零售物業(yè)市場新增福田的新港商城和位于龍華的8號倉奧特萊斯兩處購物中心，其市場整體零售面積存量增加14萬至246萬平方，推高6.0%。

 

    租金方面，商鋪首層租金均價環(huán)比增長0.3個百分點，約每平斱米每月人民幣1022元，同比增長幅度為5.4%；從空置率來看，深圳市場上商鋪空置率為6.4%。有意思的是，處于核心位置的福田區(qū)空置率高達12.4%。

 

    何凌坦言，隨著深圳周邊購物中心入市，下季度深圳共計新增供應(yīng)約9萬平方，預(yù)計全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量將被推高3.7%至255萬平方米。，一些在中心區(qū)域的項目面臨極大高空置率問題，在當(dāng)新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)入伙時，很有可能給這些項目帶來困難市場環(huán)境。

 

    深國商方面也指出，未來公司重點在皇庭廣場運營商，加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但當(dāng)前經(jīng)濟仍將面臨較大的下行壓力，實體商業(yè)依然存在高成本、高競爭、低回報、難擴張等難題，同時電商的沖擊加速了實體商業(yè)業(yè)績的下滑。預(yù)計隨著深圳在建大型購物中心的陸續(xù)投入運營，行業(yè)競爭將更加激烈。