成功搭建兩個(gè)上市平臺(tái)后，綠地接下來將加速大金融布局。根據(jù)綠地規(guī)劃，綠地金融的布局將立足于“投資+投行”的大資管金融全產(chǎn)業(yè)鏈，分為金融機(jī)構(gòu)投資、基金投資和管理業(yè)務(wù)、類金融業(yè)務(wù)和資本運(yùn)作四大板塊，分布在兩個(gè)上市平臺(tái)中。

 

    4月23日，停牌多日的金豐投資（600606.SH）正式發(fā)布公告，稱公司重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易之重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)上市公司并購(gòu)重組審核委員會(huì)有條件通過。

 

    這意味著，備受市場(chǎng)矚目的綠地集團(tuán)重組金豐投資事宜取得了決定性進(jìn)展，綠地這家全球業(yè)務(wù)規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)即將實(shí)現(xiàn)整體上市，而上海國(guó)資領(lǐng)域最大的多元化混合所有制改革案例成功落地。

 

    綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，登陸資本市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)整體上市，充分體現(xiàn)了中國(guó)證監(jiān)會(huì)等對(duì)上海國(guó)資改革、對(duì)綠地發(fā)展的支持，也是綠地多年的夙愿。

 

    根據(jù)2014年披露的重組方案，金豐投資擬通過資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)方式重組，注入綠地集團(tuán)100%股權(quán)，預(yù)估值達(dá)655億。

 

    克而瑞研究中心分析師朱一鳴分析指出，成功搭建兩個(gè)上市平臺(tái)后，綠地接下來將加速大金融布局。根據(jù)綠地規(guī)劃，綠地金融的布局將立足于“投資+投行”的大資管金融全產(chǎn)業(yè)鏈，分為金融機(jī)構(gòu)投資、基金投資和管理業(yè)務(wù)、類金融業(yè)務(wù)和資本運(yùn)作四大板塊，分布在兩個(gè)上市平臺(tái)中。

 

    市值超過萬科千億

 

    綠地集團(tuán)創(chuàng)立于1992年，1997年進(jìn)行股份制改造，形成了國(guó)有控股、職工持股的現(xiàn)代股份制格局；2013年通過公開市場(chǎng)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，形成國(guó)有及多種成分資本交叉持股、相互融合的混合所有制格局。

 

    根據(jù)去年3月份披露的金豐投資重組方案，重組涉及665億資產(chǎn)注入，在完成借殼上市之后，總股本應(yīng)為113.2億（金豐投資向綠地集團(tuán)全體股東非公開發(fā)行部分）加上5.2億（原金豐投資股份）等于118.4億股，以停牌前24.22元價(jià)格匡算，綠地整體市值將達(dá)到2867.648億元；而目前國(guó)內(nèi)最大上市房企萬科（000002.SZ）目前發(fā)行總股本為110.38億，按照4月23日收盤價(jià)格14.76元匡算，市值為1629.21億元。

 

    而境內(nèi)最大規(guī)模的房地產(chǎn)公司為在港股上市的萬達(dá)商業(yè)（03699），以4月23日收盤價(jià)57港元計(jì)算，總市值約在2580.39億港元（約2063億元人民幣）。綠地的匡算市值也比之高出近40%左右。此外，香港目前最大地產(chǎn)商為新鴻基（3571.2億港元，約2855億元人民幣）。

 

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，以目前A股常態(tài)，金豐投資復(fù)牌后，綠地市值估計(jì)會(huì)超越新鴻基。

 

    關(guān)于借殼金豐投資后的綠地市值問題，有個(gè)人投資者此前曾分析認(rèn)為，綠地集團(tuán)2014年借殼金豐投資時(shí)，是以綠地集團(tuán)2013年12月31日評(píng)估為基準(zhǔn)日。2013年綠地集團(tuán)凈利潤(rùn)為約140億，對(duì)應(yīng)的總股本是92億，EPS為1.4元，則對(duì)應(yīng)的PE14倍左右。

 

    據(jù)重組方案，金豐投資被借殼以后總股本應(yīng)為113.2億（向綠地集團(tuán)全體股東非公開發(fā)行部分）加上5.2億（原金豐投資股份）等于118.4億股，實(shí)現(xiàn)借殼后，以2014年凈利潤(rùn)約119億元、營(yíng)業(yè)收入3884億元、市值4000億元計(jì)算，對(duì)應(yīng)股價(jià)約為33.8元，考慮PE在當(dāng)前形勢(shì)下政策面、公司基本面、資金推動(dòng)等因素，綠地集團(tuán)相應(yīng)股價(jià)應(yīng)該在60元左右。

 

    張玉良此前透露其個(gè)人持股數(shù)為1%，據(jù)此推算，這部分股權(quán)對(duì)應(yīng)市值已經(jīng)高達(dá)28億元。

 

    2014年，綠地全年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)4021億元，較上年增長(zhǎng)22%，年末總資產(chǎn)近4800億元。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售金額2408億元，較上年增長(zhǎng)50%；實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售面積2115萬平方米，較上年增長(zhǎng)30%，成為全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

 

    張玉良明確表示，實(shí)現(xiàn)借殼重組上市之后，綠地在產(chǎn)業(yè)布局方面的定位非常明確：做強(qiáng)“一個(gè)”主業(yè)、推進(jìn)“三大”戰(zhàn)略。

 

    主業(yè)即房地產(chǎn)，“三大”戰(zhàn)略為“大基建、大金融、大消費(fèi)”等三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的綜合產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，綠地大基建已有徐州、南京、重慶等多個(gè)地鐵建設(shè)項(xiàng)目；大金融方面，綠地已持有上海農(nóng)村商銀行4％、東方證券2.46％、錦州銀行3.98％股份，重點(diǎn)為全金融牌照發(fā)展；大消費(fèi)則有互聯(lián)網(wǎng)＋、O2O電商平臺(tái)等。

 

    值得一提的是，綠地目前的地鐵投資業(yè)務(wù)采用了PPP模式。“因?yàn)槿谫Y成本將根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)期收益、資產(chǎn)以及政府扶持的力度決定，房企能獲得財(cái)政補(bǔ)貼和銀行提供的低成本融資，以及政府提供的如稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保、沿線土地使用權(quán)等。”朱一鳴說。

 

    此外，綠地目前累計(jì)在海外投資已經(jīng)超過200億美元，今年海外業(yè)務(wù)收入將超200億元人民幣，明年目標(biāo)超400億。

 

    國(guó)資混改提速大金融布局

 

    綠地整體上市，可謂刷新上海國(guó)資國(guó)企改革規(guī)模新紀(jì)錄。

 

    在2011-2013年，綠地集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入14736248.39萬元、19760548.71萬元和25030614.63萬元，逐年加速上升；主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利水平同樣持續(xù)上揚(yáng)，分別為1978182.47萬元、2349380.37萬元和2846968.11萬元；三年中公司凈利潤(rùn)增加了三分之一，主要業(yè)務(wù)板塊毛利均大幅增長(zhǎng)。

 

    按照重組方案，交易完成后，上海地產(chǎn)集團(tuán)及其全資子公司中星集團(tuán)、上海城投總公司、上海格林蘭持股比例較為接近，且均不超過30%，上述股東中沒有任何一個(gè)股東能夠單獨(dú)對(duì)上市公司形成控制關(guān)系。

 

    億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東指出，綠地混合所有制改革，對(duì)于上海國(guó)資國(guó)企改革而言，員工持股股權(quán)認(rèn)定有一定示范作用。

 

    十八屆三中全會(huì)后，在上海市委市政府的支持與上海國(guó)資委的主導(dǎo)下，綠地抓住混合所有制改革的政策契機(jī)推動(dòng)企業(yè)資本化和公眾化。而市場(chǎng)各方也對(duì)本次資產(chǎn)重組方案以及綠地的行業(yè)地位、多元業(yè)務(wù)組合、創(chuàng)新商業(yè)模式、未來發(fā)展?jié)摿Τ浞终J(rèn)可。

 

    混改成功之后，朱一鳴認(rèn)為，作為擁有兩個(gè)上市平臺(tái)的房地產(chǎn)巨無霸，綠地將在兩個(gè)平臺(tái)上加速大金融布局。綠地最大的優(yōu)勢(shì)在于其資源整合能力，布局金融不但能對(duì)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)起到輔助作用，更多的是帶來利潤(rùn)，成為綠地實(shí)現(xiàn)多元化跨國(guó)集團(tuán)目標(biāo)的基石。

 

    綠地香港已被定位成綠地集團(tuán)重要的融資渠道，也是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的探索者。除了重資產(chǎn)開發(fā)外，綠地香港還將打造多層次的地產(chǎn)金融生態(tài)圈，整體銷售和土地儲(chǔ)備未來會(huì)占到集團(tuán)的20%-30%左右。

 

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)土地成本上升和庫(kù)存堆積，房企資金鏈問題會(huì)越來越突出，銀行貸款、信托等各種渠道也必然會(huì)產(chǎn)生更多的壞賬需要資產(chǎn)管理公司“接盤”處置。而綠地的介入是讓專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)與專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)得以對(duì)接，打通產(chǎn)業(yè)鏈提高效率的同時(shí)也為自身帶來新的盈利點(diǎn)。

 

    2014年，綠地在宣布與信達(dá)集團(tuán)的合作中便曾提到，“由綠地將重組后的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)等金融資產(chǎn)項(xiàng)目再開發(fā)后推向市場(chǎng)，形成房地產(chǎn)等領(lǐng)域獨(dú)特的‘重組資產(chǎn)-優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)’業(yè)務(wù)模式”。

 

    除了綠地香港平臺(tái)外，綠地集團(tuán)旗下綠地金控涉及的業(yè)務(wù)更為廣泛，這部分業(yè)務(wù)將在資產(chǎn)包中被注入金豐投資這一平臺(tái)。綠地金控還具有“參股金融機(jī)構(gòu)、股權(quán)投資基金”等想象空間。

 

    此外，綠地金融旗下還包括設(shè)立引導(dǎo)基金參與國(guó)企混改，能夠針對(duì)業(yè)主的社區(qū)金融和財(cái)富管理，利用自貿(mào)區(qū)優(yōu)勢(shì)提供租賃、保理、貿(mào)易融資等綜合金融服務(wù)的融資租賃公司，作為基石投資者對(duì)多家IPO企業(yè)進(jìn)行直投，針對(duì)房地產(chǎn)上下游企業(yè)的小額貸款等多種類型的業(yè)務(wù)。